קלרה צברגל / צילום: אביב גוטליב
קלרה צברגל, מנהלת סקטור הנדל"ן בבנק הפועלים, היא דמות מפתח בשוק הנדל"ן הישראלי. אין הרבה אנשים שיכולים לנופף בניסיון של יותר מ־40 שנה בענף, ומעל ל־20 שנה בתפקיד הנוכחי. צברגל היא זו שמחליטה במקרים רבים מי יקבל מימון לקידום פרויקט, ולא פחות משמעותי - מי לא יקבל. לפי דוחות הבנק האחרונים, סך האשראי שהם נתנו לענף הבינוי והנדל"ן כבר עומד על 156 מיליארד שקל.
● היתר בנייה בתוך 3 חודשים? הרפורמה הדרמטית שתכנס לתוקף בעוד שבוע
● כוחות השוק | האם יהיה לנו מספיק כסף בפנסיה? התשובה של מנכ"לית חברת הגמל הגדולה בישראל
הדרך של צברגל לאחד הצמתים המרכזיים בשוק המקומי החל בכלל בארגנטינה. היא נולדה וגדלה שם, הצטרפה לתנועת נוער ציונית, והגיעה לבדה לארץ בגיל 18. "בתקופתי, רוב היהודים בארגנטינה נהנו ממצב כלכלי מאוד טוב. רובם, אבל זה לא חל עלינו. המשפחה שלי לא הייתה בעלת אמצעים", היא מספרת. כתוצאה מכך, ילדותה הייתה מאופיינת במאבק כלכלי מתמיד.
"אמא שלי תמיד אמרה שהחלום שלה זה שיהיה לנו בית משלנו. זה כל הזמן הדהד. עברנו מבית לבית, וזה היה פחות נעים. אני זוכרת שאמא הייתה אוספת כסף בצד ואומרת - זה בשביל השכירות. אסור לגעת בזה". צברגל חלמה בכלל להיות אדריכלית, אבל לא התקבלה ללימודים. במקום זאת, היא פנתה ללימודי כלכלה ונכנסה לנדל"ן בדלת הפיננסית. הרקע האישי שלה, היא מציינת, משפיע גם על גישתה המקצועית: "אני מאוד סובייקטיבית ומבינה מאוד טוב את הצורך שיהיה לך בית משלך. אני גדלתי על זה, אז מבינה את זה".
"גזירות האוצר יורידו את רמת החיים"
השנה האחרונה היא אולי המתאגרת ביותר שראתה בקריירה הארוכה שלה, והשפעות המלחמה מורגשות כמעט בכל נושא. הפועלים הפלסטינים הפסיקו להגיע, חבלי ארץ שלמים פונו מתושבים, טורקיה הטילה חרם סחורות ובקרוב כנראה שתיפול על הציבור חבילת גזרות, כולל כאלו הקשורות אך ורק לענף הנדל"ן.
על פי התוכנית הכלכלית, החל מינואר יוקפאו בין היתר מדרגות מס הרכישה ויוטל מס יסף על משקיעים. גם המע"מ יעלה באחוז. איך זה להערכתך ישפיע על הרוכשים?
"זו עוד גזרה על הצרכנים. מי שקודם יכול היה לקנות דירת 4 חדרים במרכז העיר, עכשיו יקנה דירת 4 חדרים בשוליים של העיר. זה פשוט יוריד את רמת החיים, את הרווחה של אנשים. אנשים לא יכולים לייבא דירות מחו"ל והם צריכים מקום לגור. זה גם יקטין את מלאי הדירות להשקעה. אני גם מניחה שאנשים שצריכים לשלם בינואר, בפברואר, אולי אפילו במרץ, יקדימו את התשלום בחודשיים אם הם יכולים. כל אנשי השיווק והקופירייטרים יצאו עם סלוגנים כמו 'רוצו מהר לפני שהמע"מ יעלה' או 'אצלי המע"מ לא עולה' וכדומה".
אחרי קיפאון ואפילו ירידה קלה, מחירי הדירות חזרו לטפס בקצב מהיר. במשך תשעה חודשים רצופים נרשמות עליות מחירים, ובסך הכול מדובר על 6.3% בשנה האחרונה. זאת, חרף הריבית הגבוהה שעומדת על 4.5% כבר תקופה ארוכה ומכבידה על נוטלי המשכנתאות.
לאחרונה עלתה הצעה להאריך את משך החיים האפשרי של המשכנתה כדי לאפשר לאנשים לקנות דירה. צברגל לא מתלהבת מהרעיון. היא מציינת שישראל יכולה ללמוד ממדינות אחרות, שבהן קיימות הלוואות גמישות יותר: "למשל, ישנן מדינות שהמרקם של הלוואות הוא אינסופי. אתה לוקח הלוואה לחמש שנים - סיימת אותן? עוד פעם לחמש שנים. כך לנצח. בכל מקרה, לא רצוי שאנשים יגיעו לפנסיה עם משכנתה. זה ברור".
האם מחירי הדירות ימשיכו לעלות? למרות ניסיונה, ואולי דווקא בגללו, צברגל לא מספקת תחזיות אלא מעדיפה להתמקד במצב הנוכחי. למרות המלחמה, היא מציינת, שוק הנדל"ן והכלכלה בכלל מציגים בסך הכול איתנות מרשימה. לפחות עד כה.
בכל העולם מדברים על הורדת ריבית, פה אפילו מדברים על העלאה שתכביד עוד יותר על נוטלי המשכנתאות.
"יש פה מלחמה ואי אפשר לצפות שמה שנכון לכלכלה של ארה"ב או בריטניה יהיה תקף גם פה. בוא נגיד את האמת, צריך להרגיע את המשקיעים הזרים ואת המשקיעים בכלל, ולפצות אותם על עליית סיכון. עליית סיכון תמיד באה עם עליית ריבית. אין מה לעשות".
יש בישראל לא מעט משקי בית שלקחו משכנתה כשהריבית הייתה אפסית, איפה זה פוגש אותם?
"אני מניחה שמי שלקח את המשכנתה באקסטרים ולא מיצה את כושר ההחזר שלו, לא פשוט עבורו להחזיר את המשכנתה עכשיו. חלק מאלו שעשו זאת כנראה חלמו על דירה מסוימת, ועכשיו עוברים לדירה קצת יותר זולה".
היא מציינת שלמרות הקשיים, המצב רחוק מלהיות קטסטרופלי: "לא רואים את זה בגדול. לא רואים דיפולט חריג במשכנתאות. המצב כיום לא שונה מתקופות אחרות".
כיצד את מסבירה את זה?
"בדרך כלל, כשזוג צעיר לוקח משכנתה, הם מתחשבים בהכנסה הנוכחית שלהם. אולם, חשוב לזכור שאנשים בדרך כלל לא נשארים באותו תפקיד לאורך זמן. הם מתקדמים בקריירה, עוברים למקומות עבודה חדשים, ולכן ההכנסה שלהם בדרך כלל עולה עם הזמן. אבל זה בא על חשבון דברים אחרים בחיים שלהם".
הפטנט של הקבלנים והשלכותיו
בתגובה לאתגרים הכלכליים ולאי הוודאות בשוק הנדל"ן, קבלנים בישראל החלו למכור דירות בתנאי מימון אטרקטיביים במיוחד, כמו למשל לשלם 20% כעת ואת היתרה רק בעוד כמה שנים. ל"פטנט" הזה יש השפעה שלילית על התזרים, אך צברגל אינה מזהה הרעה במוסר התשלומים בענף.
"אני חייבת להגיד, זה אחד הפלאים של התקופה הזאת. אנחנו לא רואים הרעה משמעותית במצב הקבלנים, למרות האתגרים. אמנם התזרים שלהם יותר נמוך, ויש קצת יותר צורך באשראי, אבל הם משלמים את הריבית. בסופו של דבר, כשאנחנו מסתכלים על המאזנים של חברות הבנייה, אנחנו רואים שהם לא רעים. יש כמובן הבדלים בין החברות - חלקן במצב טוב יותר וחלקן פחות", היא אומרת.
רואים יותר חברות מתקשות לעמוד בהחזרים?
"אנחנו לא רואים שינוי משמעותי במצב החברות בענף הנדל"ן לעומת התקופה שלפני שנתיים. תמיד יש חברות קטנות שמתקשות, אבל זה קיים בכל התקופות. מה שכן השתנה זה עקומת הלמידה של הענף. העוסקים בענף הנדל"ן למדו והתפתחו.
"בעבר, הגישה הייתה מאוד שגרתית. למשל, הנושא של בנייה בשלבים לא היה קיים. כשהייתי מממנת פרויקטים בעבר, לא היה מקובל לבנות פרויקט בשלבים. אם היה מגרש ל־80 דירות, גם אם זה היה ארבעה בניינים של 20 דירות כל אחד, היו בונים את כולם בבת אחת. היום הגישה שונה - בונים בניין ראשון, מוכרים את מחצית הדירות, ורק אז מתחילים את הבניין השני. הבנייה ההדרגתית הזו מקטינה את הסיכון. זו גישה שלא הייתה קיימת בעבר. זה מראה שענף הנדל"ן, ומי שעוסק בו, קצת התבגר ולמד מניסיון העבר".
אם נסתכל על הצד של הרוכשים - יכול להיות שיש כאלו שרצים לנצל את המבצעים האטרקטיביים בלי שיש להם יכולת אמיתית לעמוד בהחזר בסוף התקופה?
"המבצעים השאירו את התקווה, ואולי הם עדיין משאירים את התקווה שבעת שתצטרך לקחת משכנתה תפגוש ריבית יותר נמוכה, ולא תינעל היום בריבית ל־20 שנה ותרגיש סוג של פראייר. לגבי יכולת ההחזר, אני חושבת שאנשים כן אחראיים בכל הנוגע לקניית דירה. לרוב זאת העסקה הכי גדולה שאדם עושה בחיים. אני רוצה להאמין שרובם טורחים לבדוק את היכולת לקבל את המשכנתה שהם צריכים".
מה הדבר המרכזי שאת בודקת כשיזם מבקש מימון לפרויקט?
"הדבר החשוב ביותר הוא יכולת הניהול של היזם, וזה לא בהכרח קשור לניסיון קודם. אנחנו בוחנים את התוכנית העסקית, את הרקע של היזם, ואת יכולתו להתמודד עם אתגרים. חשוב לנו לראות שהפרויקט מתאים ליכולות המקצועיות והכספיות שלו. אנחנו מחפשים יזמים שמבינים את התהליך ושיש להם תוכנית מציאותית".
צברגל גם מגלה שלא תמיד הכוח נמצא בידי הבנק המממן. לדבריה, "אני מחזרת אחרי לקוחות. לעיתים אני נעלבת כשהם לא מביאים לי את העסקה הבאה שלהם".
מספר ימים לאחר שהתקיים הראיון, בנק ישראל אותת שהוא כן מודאג ממה שהוא רואה בענף. מיד לאחר החג, יגיעו ראשי החטיבות העסקיות בבנקים לדיון חריג על הסיכון הגואה בענף הנדל"ן אצל המפקח על הבנקים, דני חחיאשוילי. הריבית הגבוהה, מצוקת כוח האדם באתרי הבנייה, ומבצעי הקבלנים האגרסיביים שמאפשרים אמנם למכירות להמשיך לזרום אבל תזרים המזומנים בפועל נותר נמוך משמעותית, יצטרכו כפי הנראה למצוא ביטוי בהתנהגות הבנקים בחלוקת האשראי ובהצגת הדוחות הכספיים הקרובים.
האם העובדה שבנק הפועלים הוריד מעט את הרגל מהגז בשנים האחרונות בכל הנוגע למימון נדל"ן קשורה לסיכון שהיא ראתה שם, ודאי בעידן של ריבית אפסית ומחירים משתוללים? לדברי צברגל, "בשוק תחרותי יש תקופות שונות ומגמות שונות. האשראי לנדל"ן הוא תחום שבו ההסתכלות היא לטווח ארוך".
שוק המשרדים והמרכזים המסחריים
המצב בשוק המשרדים שונה ממה שרואים בשוק המגורים, והוא מתואם עם המצב הכלכלי והצמיחה במשק. אך צברגל מדגישה: "בסך הכל, אני לא רואה דרמות או נפילות משמעותיות בשוק המשרדים".
רואים האטה?
"אחד הדברים שהכי הצמיח את המשרדים זה ההייטק, ונותני שירותים להייטק. כשההייטק הפסיק לצמוח כמו בשנתיים האחרונות, כולם ציפו שתהיה קטסטרופה וחברות ייפלו. אבל בגדול, אני חייבת להגיד שאנחנו לא רואים כמעט נפילות. יש אזורים ויש אזורים. בתחום המשרדים זה מאוד גיאוגרפי. יש אזורים שבהם יש הרבה היצע.
"אני מכירה חברות לא קטנות ששקלו להתחיל פרויקטים ועצרו את התוכניות שלהן, וזה מראה על בגרות. זה מראה שהן לא רוצות לבנות ספקולטיבית. אם הן חושבות שלא יפגשו את הביקוש, הן לא מתחילות עד שיהיו להן עוגנים מראש. זה מונע הצפה של השוק. מצד שני, בצורה זוחלת, הרבה פעמים מעלים את השכירויות. ללא מעט מהשוכרים לא משתלם לעבור בגלל ההוצאות, וזו גם לא תקופה להיכנס להוצאות כאלה, אז הם נשארים".
ומה לגבי המרכזים המסחריים?
"המרכזים המסחריים והקניונים עובדים מאוד חזק בסך הכול, בין היתר בגלל שיש פחות אנשים שטסים לחו"ל. זה נכון שלא עבור כל אחד להסתובב בשדרה של חנויות בתוך קניון זה בילוי, אבל יש אנשים שזה כן בילוי עבורם. המרכזים והקניונים הגדולים משלבים מזון וגם אופנה. זה בילוי, גם אם אתה רק מסתכל ולא קונה. זה סוג של 'שטיפת מוח' ושל הסחת דעת שאנשים זקוקים לה".
הפוטנציאל שיש בירושלים ובחיפה
צברגל חוזרת לאורך השיחה ומציינת כי "קשה מאוד לחזות את השוק. אני יודעת איפה היינו בעבר ומנסה לנתח את המצב הנוכחי, אבל השוק יכול להפתיע בכל יום".
ובכל זאת, באילו אזורים את רואה פוטנציאל גדול יותר כיום להשקעה?
"יש אזורים שכבר חוו עליות מחירים משמעותיות, כמו ירושלים, שנשארה מאחור שנים רבות בנדל"ן ואז עשתה קפיצה מדהימה, אבל הם עדיין לא הגיעו לרמות המחירים הגבוהות ביותר של תל אביב.
"באזור חיפה המחירים עלו פחות. באזורים היפים ביותר של חיפה אפשר למצוא דירות במחירים דומים לאלה של כפר סבא, הוד השרון או קריית אונו. ייתכן שבחיפה יש עוד פוטנציאל לעלייה. גם באר שבע לא עלתה באותה פרופורציה כמו אזורים אחרים, אף שגם שם חלה עלייה. יכול להיות שבאר שבע תעשה קפיצה בעתיד, אבל זה לא ודאי. אי אפשר לדעת בוודאות איך יתפתחו המחירים בעתיד".
מה הטיפ העיקרי שלך למי ששוקל לקנות דירה כיום?
"הטיפ העיקרי שלי הוא לקנות דירה למי שצריך דירה למגורים. יש בזה הרבה היבטים מעבר לשיקולים הכלכליים. אם יש לך ילדים, חשוב לחשוב על היציבות - לא לעבור דירה כל הזמן, לא רק בגלל הטרחה, אלא גם בגלל בית הספר, הגן, והחברים של הילדים. לגדל ילדים באותה קהילה זה היבט שאי אפשר למדוד אותו בכסף.
"בנוסף, אני לא מאמינה באנשים שקמים כל בוקר ואומרים 'אני יותר עשיר כי הדירה שלי שווה יותר'. זה לא משנה את רמת החיים שלך - אתה עדיין באותה קהילה, לא אוכל את הקירות. דירה היא באמת מקום למגורים, ואם אתה רוצה יציבות והמשכיות, אז כן, הייתי ממליצה לקנות ברגע שיש לך את הצורך והיכולת".