הבניין בחולון בו יושבים משרדי MGS / צילום: באדיבות גב-ים
שנתיים וחצי חלפו מאז שגדעון מוליוב, הבעלים של קבוצת מותגי הספורט המובילה MGS (אם.ג'י.אס ספורט טריידינג), הקפיא את התוכנית להנפקת הקבוצה בבורסה בתל אביב, על רקע הירידות החדות בשווקים באותה עת. בפרסומים שקדמו לכך נכתב כי מוליוב מתכוון לגייס כמה מאות מיליוני שקלים בהנפקה לפי שווי חברה של כמיליארד שקל ל-MGS. הקבוצה של מוליוב מחזיקה בין היתר ברשתות מגה ספורט (ציוד ספורט) ואליטל (נעלי ספורט), והיא יבואנית ומשווקת של עשרות מותגים, ובהם דיאדורה, סאקוני, ריבוק, סקצ'רס ואנדר ארמור.
● תשואה של יותר מ-100% בשנה: מה עומד מאחורי הרנסנס של מאיר שמיר?
● פרשנות | שוק הזהב מספר לנו על החשש מקריסת הסדר העולמי. ומה עם הביטקוין?
אלא שכעת מתברר כי מוליוב נדרש למימוש נכסי נדל"ן שבבעלות הקבוצה, על-פי ההערכות כדי להקטין את המינוף הפיננסי שלה מול הגורמים המממנים ולשפר את התזרים השוטף. לגלובס נודע כי איש העסקים סיכם לאחרונה על מכירת חלקה של MGS בבניין המשרדים בחולון (כ-50%) שממנו היא פועלת, לידי קרן הנדל"ן תימורה, שנוסדה ומנוהלת על-ידי גיא שעיה ודוד נג'מי.
במסגרת העסקה מכרו MGS וחברת הנדל"ן המניב גב-ים - המחזיקה ביתרת שטחי הנכס - את הבניין הנמצא ברחוב המלאכה בחולון תמורת כ-155 מיליון שקל. בד-בבד התקשר מוליוב עם הקרן הרוכשת בהסכם החכרה של הנכס (Sale & Leaseback), שיאפשר ל-MGS להמשיך ולשכור את משרדיה בבניין.
תגובת גדעון מוליוב לידיעה לא התקבלה, ובגב-ים ובקרן תימורה סירבו להגיב לדברים.
בניין המשרדים הנמכר מהווה חלק מפארק התעשייה והעסקים "גב-ים חולון", המשתרע על פני שטח של כ-100 דונם וממוקם ברחוב המלאכה בעיר. מדובר בבניין בשטח של 13 אלף מ"ר, הבנוי על גבי חניון תת-קרקעי בשטח של 9,000 מ"ר נוספים. MGS רכשה בעבר 6,700 מ"ר משטחי המשרדים בבניין, שתכנן הארכיטקט אבנר ישר, והיא שוכרת מרכזית של שטחי הבניין. הקמת הבניין הושלמה בשנת 2020 בעלות של 63 מיליון שקל.
העברת קרקע למגה אור
מבדיקת גלובס עולה כי לא מדובר במימוש הנדל"ן הראשון של מוליוב: באוגוסט אשתקד מכרה MGS זכויות שהחזיקה בקרקע בת 46 דונם באזור התעשייה יואב, סמוך לקריית מלאכי, שאותה רכשה בעבר יחד עם חברת המרכזים הלוגיסטיים מגה אור שבשליטת צחי נחמיאס.
מגה אור דיווחה אשתקד כי רכשה מצד ג' (כאמור MGS, ח"ש) את חלקו בקרקע. בתמורה לקחה על עצמה מגה אור את חלקה של MGS בהלוואה בנקאית שניטלה במשותף כדי לרכוש את הקרקע בסך של 163 מיליון שקל (חלקו של כל צד היה מחצית מגובה ההלוואה - 81.8 מיליון שקל). מגה אור ציינה כי החליטה להקים על הקרקע מבנה להשכרה בשטח של 54 אלף מ"ר, בפרויקט שעלותו תסתכם ב-430 מיליון שקל.
באותו זמן בערך פורסם בתקשורת כי מוליוב בוחן את הכנסתו של איש העסקים אייל זילברמן, מייסד חברת התוכנה קווליטסט שנמכרה ב-2019 תמורת מאות מיליוני דולרים, כשותף בקבוצה שלו. ככל הידוע עסקה זו לא יצאה לפועל. לפי רשם החברות, נכון להיום ממשיך מוליוב להחזיק ברוב מכריע של מניות MGS.
מימוש הנכסים של מוליוב ו-MGS מתרחש דווקא על רקע תקופה טובה עבור ענף הקמעונאות בישראל, שחווה התאוששות מרשימה בשנה האחרונה. זאת בין היתר בשל הפסקת הטיסות לישראל וממנה מצד מרבית חברות התעופה הזרות, מה שהקטין משמעותית את כמות היוצאים לחו"ל ושלח את הישראלים לבצע קניות מוגברות בקניונים ובמרכזים המסחריים במהלך הקיץ האחרון. בעקבות זאת עלה מדד ת"א רשתות שיווק, הכולל את קמעונאיות המזון ורשתות אופנה כמו פוקס, קסטרו וגולף, בשיעור חד של 35% מתחילת השנה - שיעור מעל לכפול מתשואת מדד הדגל של הבורסה, ת"א 35, שעלה רק ב-16%.
מכר בגדים בשוק הבדואי
גדעון מוליוב הוא קמעונאי ותיק ומוערך שהקים את MGS לפני כמעט 40 שנה. עוד קודם לכן, בשנות ה-70, הוא מכר בגדים בשוק הבדואי של באר שבע ובהמשך הקים באותה עיר חנות למוצרי ספורט, שבהמשך הפכה לרשת. בתחילת שנות ה-90 התרחשה קפיצת מדרגה בעסקי הקבוצה, כשקיבלה לידיה את הזיכיון ליבוא נעלי קונברס לארץ (לפני שלוש שנים מכר את הזיכיון המדובר לקבוצת ריטיילורס שבשליטת פוקס). בהמשך הוסיפה הקבוצה עוד ועוד מותגים מובילים.
קפיצה נוספת בעסקיו התרחשה בשנת 2008, אז רכש מוליוב את רשת מגה ספורט מידי אליעזר פישמן תמורת 21 מיליון דולר. רשת זאת פועלת כיום גם באופן מקוון דרך אתר שמציע מגוון מוצרי ספורט והנעלה, וגם באמצעות עשרות סניפים שפועלים במרכזים מסחריים וקניונים ברחבי הארץ.
כאמור, MGS עוסקת ביבוא ובשיווק של מותגי ספורט ואופנת ספורט בינלאומיים, הנמכרים בערוצי מכירה קמעונאיים, סיטונאיים ובאתרי סחר. פעילותה כוללת כ-130 חנויות בפריסה ארצית רחבה, לרבות מגה ספורט, מגה ספורט עודפים, מגה ספורט קידס ואליטל. הקבוצה מציינת כי בתחום הסיטונאי היא נחשבת לשחקן משמעותי בענף, המשווק לכ-600 נקודות מכירה, בהם רשתות ספורט ואופנה, אגודות ספורט, חנויות פרטיות, מוסדות ממשלה ועוד. הקבוצה היא פרטית, ולפי ההערכות מחזור המכירות השנתי שלה עומד על מאות רבות של מיליוני שקלים.
קרן להשבחת נדל"ן מניב
קרן תימורה, רוכשת הנכס בחולון מידי מוליוב וגב ים, מתמחה בהשבחה וניהול של נכסים מניבים ביעודים של משרדים, תעסוקה, תעשייה, אחסנה ולוגיסטיקה בישראל. הקרן החלה לפעול בשנת 2022, וביוני אשתקד השלימה גיוס של חצי מיליארד שקל לקרן הראשונה שלה.
זוהי קרן השקעה פרטית (אקוויטי) אשר מבקשת להגדיל את ההון שגויס, באמצעות מינוף, ולרכוש נכסים בסך של עד 1.5 מיליארד שקל. משקיעי העוגן בקרן הם כלל ביטוח ופיננסים, בנק מזרחי טפחות, עמיתים קרנות הפנסיה הוותיקות, משקיעים פרטיים וחברות פמילי אופיס.
בשנתיים האחרונות ביצעה תימורה מספר עסקאות, ובין היתר רכשה אשתקד שני נכסים באזור התעשייה הצפוני בלוד תמורת 131 מיליון שקל, מידי קרן ריט 1. עוד דווח ביולי השנה על שתי עסקאות שביצעה בראש העין ובצומת הצ'ק פוסט בחיפה תמורת 162 מיליון שקל.
יו"ר ועדת ההשקעות של קרן תימורה הוא רועי יקיר, אחד ממנהלי ההשקעות המוכרים בשוק, ששימש בעברו כמנהל ההשקעות הראשי ומשנה למנכ"ל הפניקס, ובתפקיד דומה בכלל ביטוח קודם לכן. בראשות הקרן עומד כיום איש הנדל"ן הוותיק עודד שמיר.