דירת גן במרכז העיר לוד / צילום: שבי שניאורסון
העסקה: ברחוב אלי כהן במרכז העיר לוד נמכרה דירת ארבעה חדרים תמורת 1.8 מיליון שקל, מכינוס נכסים. מדובר בדירת קרקע בשטח בנוי של 110 מ"ר, עם חצר קדמית בשטח 30 מ"ר וחצר אחורית בשטח 50 מ"ר. סכום העסקה משקף מחיר של כ־13,800 שקל למ"ר, בשקלול החצרות.
● הצפון בוער? 15 דירות לסטודנטים נמכרו מאז יולי בקריית שמונה
● שתי שכונות חדשות בבאר שבע: האחת מועדפת על משפחות, השנייה על רווקים
● "התיאבון שלו לעסקאות מעולם לא נחלש": מה עומד מאחורי מסע הקניות של יצחק תשובה
הפרויקט: הבניין ברחוב אלי כהן 5 עבר הליך התחדשות עירונית של חיזוק ותוספת (תמ"א 1/38) שהגדיל אותו ל־45 דירות בשבע קומות - כולל הדירות הישנות. חלק מהדירות נמכרו עוד בתחילתו של הפרויקט על ידי היזם, חברת חכמוני תמ"א 38 לוד, אולם בשלב מסוים נכנס בנעליו בנק הפועלים, שהפך לכונס הנכסים של הפרויקט. הליך הכינוס התנהל ב־2022, בשל טענת הבנק לחוב בסך 41 מיליון שקל מצד היזם.
המכירה מהכונס: בתקופה האחרונה נמכרו תשע הדירות האחרונות בפרויקט במסגרת הליך כינוס הנכסים, ובהן אותה דירה ב־1.8 מיליון שקל. דירת קרקע נוספת בפרויקט נמכרה במחיר דומה. רוב הדירות שנמכרו במסגרת ההליך נמצאות בקומה השישית של הפרויקט; יש בהן ארבעה חדרים וחצי, והן חולשות על 113 מ"ר בתוספת שתי מרפסות בשטח כולל של 20 מ"ר. דירות אלו נמכרו תמורת כ־1.56 מיליון שקל.
לדברי שבי שניאורסון, יועצת נדל"ן בסניף אנגלו סכסון בלוד, חלק מהדירות נקנו למגורים, וחלק להשקעה. שמאי המקרקעין והכלכלן איל טדי הראל מחברת טדי שמאות וניהול מציין כי בהליכי כינוס נכסים נמכרות הדירות לרוב במחירים נמוכים ממחירי השוק, וכך נראה שקרה גם הפעם: "מדובר במחיר נמוך יחסית לסביבה הזו של העיר, שטרם החלה בהליך התחדשות נרחב. מחירי הדירות בסביבת הפרויקט נעים כיום סביב 15־16 אלף שקל למ"ר".
רמת המחירים: לדברי שניאורסון, "המחירים שבהם נמכרו הדירות מכינוס הנכסים משקפים עסקאות טובות. דירות חדשות בשכונות החדשות של העיר, בן שמן ואחיסמך, עולות היום לפחות 2 מיליון שקל והחדשות ביותר מגיעות גם ל־2.25 מיליון שקל ויותר".
למעט הדירות תחת כינוס הנכסים, נמכרו בתקופה האחרונה בפרויקט גם חלק מהדירות הישנות, לאחר השדרוג, כך על פי נתוני אתר מדלן. שתי דירות כאלו, בשטח 71 מ"ר, שנבנו ב־1970, נמכרו כל אחת בסכום המשקף יותר מ־20 אלף שקל למ"ר. אחת מהן נמכרה ב־1.77 מיליון שקל, קרי כמעט 25 אלף שקל למ"ר. רמות מחירים דומות נרשמו גם בעסקאות על דירות ישנות בבניינים אחרים בסביבה, שטרם עברו התחדשות. טדי הראל מציין כי אלו עסקאות המשקפות את הפוטנציאל העתידי של אותם נכסים: "אלו דירות קטנות וישנות שנמכרו במחירים המגלמים בתוכם את התמ"א הצפויה בעתיד, ולא את השווי האמיתי שלהן כיום".
דירות עם מיגון: שניאורסון מציינת כי "באזור הזה של מרכז העיר עוד אין התחדשות מאסיבית ומעט פרויקטים מהסוג הזה הושלמו - כך שאין בסביבה הרבה דירות עם ממ"ד. זהו אחד הבניינים היחידים באזור שמציעים דירות עם מיגון מודרני, ולכן לא מפתיע שהדירות שהוצעו למכירה במסגרת כינוס הנכסים נחטפו די במהירות".
לדברי טדי הראל העיר לוד נמצאת בעיצומו של הליך התחדשות מאסיבי, ו"גם בסביבת הפרויקט, במרכז העיר, צפויות להתווסף בשנים הקרובות לא מעט דירות חדשות וממוגנות במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית, מה שיעלה את המחירים".