התחדשות עירונית. מהי עסקה סבירה? / צילום: רועי בן ענת
בעסקאות התחדשות עירונית נהוג כי בעלי הדירות הקיימות מקבלים דירת מגורים חלופית ששטחה נקבע בדרך כלל לפי מפתח אחיד לכלל הדיירים: תוספת אחידה במ"ר או באחוזים לשטח הדירה הקיימת, מרפסת וכדומה. אחידות זו הכרחית על מנת לשמור על עיקרון השוויון בין הדיירים ולהבטיח שאף דייר לא יקבל תמורות עודפות על שכניו. ואולם, במרבית ההסכמים, נקבע כי לדיירים קיימת זכות "לשדרג" את הדירה והתמורה האחידה המגיעה להם ולהחליף אותה בדירה אחרת ששוויה גבוה יותר. זאת, תמורת תשלום ליזם של ההפרש בין שתי הדירות.
● קיבוץ האון הפסיד בבית המשפט. כמה תעלה וילה ליד הכנרת?
● בלעדי | מחקר: צעירים מוציאים 42% מהכנסתם החודשית על שכר דירה
עד לאחרונה נאלצו אותם "משדרגים" לשלם מס רכישה בגין הפער בין הדירה שהייתה להם לדירה "המשודרגת". ואולם, נייר עמדה חדש שפרסמה רשות המסים תחת הכותרת "מכר זכויות בנייה במסגרת עסקת תמ"א 38/2 ורכישת שירותי בנייה במזומן מהקבלן" - צפוי לחסוך ל"משדרגים" הללו את המס ששילמו עד כה.
על פי חוק מיסוי מקרקעין, בעסקאות של חיזוק מבנה בדרך של הריסה (תמ"א 38/2), במסגרתה מוכרים הדיירים בבניין ליזם זכויות בנייה השייכות להם בתמורה לשירותי בנייה שמעניק להם היזם, זכאי הבעלים לפטור ממס שבח בגין קבלת דירת מגורים בבניין, ששטחה אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת 25 מ"ר. אולם, ייתכנו מקרים שבהם אחד מבעלי הדירות בבניין מחזיק בזכויות בנייה נוספות, שאותן לא מכר ליזם והוא מעוניין לממש אותן בצורה של הזמנת שירותי בנייה ותשלום ליזם תמורתם. נייר העמדה מבהיר כי במקרים אלו, בגין החלק מזכויות הבנייה שאותו לא מכר ליזם - ניתן לראות בבעלים כמי שמזמין מהיזם שירותי בנייה בתמורה כספית מלאה, אשר לא יהוו בהכרח "מכירה" של זכות במקרקעין. בגין חלק הזכויות שמכר ליזם יקבל הבעלים דירה בבניין, ויהיה זכאי לפטור המוזכר בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו.
בנייר העמדה מצוינים גם הפרמטרים השונים שייבחנו על מנת לוודא כי מדובר בעסקה סבירה, ובהם עלות שירותי הבנייה המקובלים בשוק, שיעור מכירת זכויות הבנייה ליזם על ידי שאר הדיירים בבניין, ועוד. עוד מובהר כי במקרים שבהם מנהל מיסוי מקרקעין יקבע כי העסקה מהווה מכירה של זכות במקרקעין ולא תשלום עבור שירותי בנייה בלבד כפי שהוצהר, אזי יחויב הבעלים במס רכישה לפי רכישה של דירת מגורים בנויה.
מצב המשדרגים משתפר
לכאורה לא מדובר בשינוי של המצב החוקי הקיים אלא בהבהרה של עמדת רשות המסים, במטרה לאפשר לבעלי דירות ומייצגיהם יתר וודאות בבואם לקבל החלטה כיצד לפעול. ואולם, בפועל, המצב של "משדרגי" הדירות משתפר.
עו"ד אורית קוך ממשרד קוך־ברזילי עורכי דין, המתמחה במיסוי מקרקעין ומיסוי עסקאות התחדשות עירונית, מסבירה כי "בשנת 2017, קבעה רשות המסים במסגרת החלטת מיסוי 8293/17 כי החלפת דירת התמורה בדירה אחרת ששוויה גבוה יותר, מהווה למעשה שתי עסקאות נפרדות - עסקה אחת להחלפת דירת הבעלים החדשה בדירה אחרת באותו שווי, שאינה חייבת במס שכן; ועסקה נוספת ל'שדרוג' דירת הבעלים במסגרתה רוכש הבעלים מהיזם זכויות נוספות להגדלת הדירה בתמורה למחיר השדרוג.
"נקבע כי בעסקת שדרוג יחוב בעל הדירה במס רכישה על מחיר השדרוג, דהיינו חיוב מס הרכישה יחול על ההפרש בין שתי הדירות בלבד".
לדברי עו"ד קוך, "מתווה משפטי זה ייחודי לעסקאות התחדשות עירונית ואין לו הצדקה כלכלית־מיסויית. למרות זאת, שוק הנדל"ן, רובו ככולו, אימץ את החלטת המיסוי של רשות המסים ופועל על פיה כדבר שבשגרה. עסקאות שדרוג מדווחות לרשות המסים כרכישת זכויות במחיר השדרוג ומס הרכישה נקבע בהתאם. אימוץ עמדת רשות המסים, יותר משהוא נובע מהסכמה למתווה המשפטי שנקבע על ידי הרשות, נובע בעיקר מנוחות: מאחר ומס הרכישה חל רק על ההפרש בין שווי הדירות, הרי גובה מס הרכישה אינו מצדיק התדיינויות מיותרות מול רשות המסים".
מה עם פינוי־בינוי?
אומנם מדובר בחיסכון "מצומצם" יחסית של אלפי עד עשרות אלפי שקלים, אך כזה שכדאי להכיר. "החיסכון במס הרכישה לדיירים שמשדרגים את הדירות שלהם מוערך בסכומים שנעים בין אלפי שקלים בודדים לעשרות אלפים לכל תיק. במקרים בודדים מדובר במאות אלפים אם משדרגים דירה רגילה למשל לפנטהאוז ענק", מסבירה קוך. "מאחר שהמס נמוך יחסית, המקרים הללו לא הגיעו לבתי המשפט ומשדרגי הדירות שילמו את המס מבלי להכנס למחלוקת מול רשות המסים, שעלולה לעלות יותר מהחיסכון. כעת הם יוכלו לחסוך סכומים אלה מראש".
עם זאת, מבהירה קוך, כי "נייר העמדה דן בשדרוג דירה במסגרת תמ"א 38 הנחשבת לעסקת קומבינציה ולכאורה אינו תקף בעסקאות פינוי־בינוי המבוצעות כעסקאות 'מכר מלא'. לא ברורה ההצדקה להפליית בעלי דירות במתחמי פינוי־בינוי על פני בעלי דירות בעסקאות התחדשות בניינית ומדוע הראשונים לא יוכלו ליהנות מהקלת המס".