בתוך פחות מעשור זינקו הכנסות הרשויות מהיטלי ההשבחה כמעט פי שלושה / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
הכנסות הרשויות המקומיות מהיטלי השבחה צמחו בשנת 2022 לסכום שיא של 10 מיליארד שקל: כך נחשף בכנס שיתוף ציבור מיוחד בנושא היטלי השבחה, שנערך בהובלת משרד המשפטים, על רקע הכוונה לבצע רפורמה בתחום.
● בג"ץ מאמץ את פשרת האוצר והקבלנים סביב תיקון ההצמדה למדד
● בעלי דירות ברחוב דיזנגוף ניצחו את עיריית תל אביב, וההשלכות רחבות
כפי שפרסמנו כאן בגלובס לראשונה לפני כחודשיים, המשרד, לצד מטה התכנון הלאומי ומנהל התכנון, בוחן עריכת שינוי כולל בעולם היטלי ההשבחה - כולל ביטול ההיטל כליל. הבשורה על כך הכתה גלים ויצרה הד גדול בעולם הנדל"ן, והנתונים החדשים שהוצגו בכנס, על ידי אנשי משרד מבקר המדינה, ממחישים מדוע: בתוך פחות מעשור זינקו הכנסות הרשויות המקומיות מהיטלי ההשבחה כמעט פי שלושה, קרי זינוק של כ-200%.
הכנס, שנערך בגן הטכנולוגי מלחה בירושלים, נועד לשתף את הציבור בכיוונים הנבדקים ובמהלכים סביב הרפורמה המתגבשת בהיטלי ההשבחה. בין היתר הוצג במהלכו דוח מבקר המדינה מהקיץ האחרון, אשר הראה כי מחצית מהכנסות היטלי ההשבחה הן ברשויות החזקות (אשכולות 8-10 במדד החברתי-כלכלי), אף שמתגוררים בהן רק 20% מתושבי המדינה.
באותה הזדמנות צוין נתון "טרי" באשר להיקף הכנסות הרשויות המקומיות מהיטלי השבחה - כ-10 מיליארד שקל, כאמור, בשנת 2022. מדובר בזינוק של ממש ביחס להיקף ההכנסות שנים אחדות לאחור; על פי נתוני מרכז המחקר והמידע של הכנסת, בשנת 2010 היקף ההכנסות מהיטלי השבחה עמד על כ-2.65 מיליארד שקל, ובשנת 2014 על כ-3.4 מיליארד שקל. בשנת 2020 עמד היקף זה על קצת יותר מ-4 מיליארד שקל, ובשנת 2021 "קפץ" ל-8.7 מיליארד שקל. למעשה, ההכנסות מהיטלי השבחה שוות לכ-30% מהכנסות הרשויות המקומיות מארנונה, שנחשבת למקור ההכנסה העיקרי שלהן.
"המטרה: שינוי המנגנון"
על פי מגמה זו, ההכנסות מהיטלי ההשבחה צפויות להמשיך ולעלות בשנים הקרובות - ולכן ברור מדוע בשלטון המקומי לא מרוצים, בלשון המעטה, מהכוונה לחולל מהפכה בתחום. עו"ד עוזי סלמן, היועץ המשפטי של עיריית תל אביב-יפו ויו"ר איגוד היועמ"שים ברשויות המקומיות, אמר בכנס כי "לעירייה יש תקציב שוטף ותקציב פיתוח, והמקור הבלעדי כמעט לתקציב הפיתוח הוא היטל השבחה. בלעדיו אין פיתוח, ולכן הוא חשוב מאין כמותו". עיריית ת"א-יפו נהנית מההכנסות הגבוהות ביותר בארץ מהיטלי השבחה, שהסתכמו בשנת 2023 בכמיליארד וחצי שקלים.
המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, הדגישה כבר בפתיחת הכנס: "אין לנו כוונה לפגוע בהכנסות של השלטון המקומי. המטרה היא לשנות את המנגנון עצמו. המטרה המרכזית של היטל ההשבחה היא להגשים עיקרון של צדק חלוקתי, והמציאות הכלכלית, הנדל"נית, השמאית והמשפטית הביאה לכך שהמצב רחוק מאוד ממה שהתכוון אליו המחוקק. כנראה לא נגיע לקונצנזוס מלא לגבי השינויים הנדרשים במנגנון היטלי ההשבחה. יש לנו הרבה מחשבות והרבה תובנות, בשלבים ראשוניים ולא מגובשים. אנחנו נמצאים כרגע רק ביריית הפתיחה".
במהלך הכנס נערכו שולחנות עגולים, להעלאת רעיונות לשינויים נדרשים בתחום היטלי ההשבחה. אחד הרעיונות המרכזיים שהוזכרו מבוסס על כלי שכבר קיים בחוק התכנון והבנייה: עריכת "לוח שומה" מייד בעת אישור התוכנית, שבו יפורטו מראש שיעורי ההשבחה של המקרקעין. כיום הרשויות יכולות לדחות זאת עד לשלב מימוש התוכנית - וכך רובן עושות, משום שמדובר במהלך שגורר עלויות גבוהות.
רעיון נוסף על הפרק הוא, כמובן, ביטול גורף של היטל ההשבחה וגיבוש מס חדש במקומו. חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, היה בין הקולות המרכזיים בכנס שקראו לביטול, והגדיר את היטלי ההשבחה כ"מס לא יעיל, לא ודאי ולא הוגן. הוא מנפח את מחירי הקרקע ואת מחירי הדירות". פייגלין הציע כי יוחל היטל בנייה בשיעור קבוע, כמעין אגרה, וכך ידע כל יזם מראש כמה הוא אמור לשלם.
"להביא לרעידת אדמה"
בכנס השתתף גם יו"ר מטה התכנון הלאומי, הרב נתן אלנתן. יו"ר מטה התכנון מוביל את הרפורמה לצד עו"ד יוליס ולצד מנכ"ל מנהל התכנון, רפי אלמליח. בכנס אמר אלנתן: "הדבר הטוב ביותר היה לקחת את החוק, למחוק אותו ולכתוב מחדש - אבל את זה אי אפשר לעשות. דבר אחד שהוא יחסית קל לביצוע, ושהתרומה שלו תהיה גדולה מאוד לדעתי, הוא להפריד בין השמאי המבצע את השמאות ובין הוועדה שעבורה הוא עורך אותה".
יו"ר מטה התכנון ציין כי המצב הנוכחי משפיע על עבודת השמאים: "השמאי מרגיש מחויב לוועדה המקומית, והלב שלו נוטה יותר לכיוונה - ואני לא רוצה להתבטא בצורה בוטה יותר. הגעתי משם, ואני יודע איך הדברים עובדים: יש שמאים שעשו דברים יותר כדי לרצות את הוועדה המקומית, והמציאו המצאות. אם נפריד ביניהם, כבר עשינו צעד גדול וחשוב כדי לפשט ולחסוך לא מעט מהבעיות הקיימות".
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, ציינה כי הבחנה ברורה יותר בין הסוגיות השמאיות לסוגיות המשפטיות סביב היטלי ההשבחה תסייע להפיכת ההליכים ל"חלקים יותר". בוגין העבירה ביקורת על העיתוי שבו מקודמת הרפורמה: "אסור לנו להיות מנותקים ממה שקורה היום. זה לא עיתוי לעשות בו שינוי דרמטי ומהפכה בהיטלי ההשבחה. גם ככה אנחנו ספינה בים סוער, שמתמודדת עם שלל אתגרים אחרים. שינוי בהיטלי השבחה יכול להביא לרעידת אדמה, וזה ממש לא הזמן לשקול שינויים כאלו".
השמאי הממשלתי הראשי החדש, גיל בלולו, ציין כי "בבסיסו, החישוב של היטל ההשבחה הוא נכון. צריך לשפר אותו. נכון לעשות את ההפרדה הברורה בין השאלות השמאיות והמשפטיות - זה יוכל לצמצם את המחלוקות בין הצדדים".