אילוסטרציה: Shutterstock
הכותבת שותפה במשרד מאיר מזרחי עם א.רפאל
בישראל נפוץ לפגוש ביחידים הרוכשים נכסים מרובים להשקעה, בין אם לצרכי החזקה פסיבית והנבת דמי שכירות ובין אם לצרכי השבחה ומכירת הנכס ברווח. אלא שלא פעם יחידים הבוחרים להשקיע את הונם בנדל"ן אינם מודעים לקו הגבול המפריד בין השקעת נדל"ן פרטית לבין פעילות אשר עשויה להיות מסווגת בידי רשויות מע"מ כפעילות עסקית - דבר אשר עלול להביא לחיובי מס משמעותיים, אשר לא אחת לא מובאים בחשבון בעת רכישת הנכס.
● המנגנון החדש בתקציב 2025: הרשויות יקבלו יד חופשית בהעלאת הארנונה
● תוכנית כיכר אתרים מגיעה לשלב האישור. כך נפתרו המחלוקות סביבה
ככלל, אדם פרטי אינו חייב במע"מ על מכירת והשכרת נכסים, בעוד שעוסק מורשה מתחייב במע"מ - בשיעור של 17% כיום - על מכירת נכסים או השכרתם (להוציא השכרה לצרכי מגורים לגביה קבע המחוקק פטור ממע"מ).
במקרים שבקו התפר בין פעילות פרטית לבין פעילות עסקית, החיוב במע"מ יהיה נושא למחלוקת למול רשויות המס ויקבע בהתאם לשורת מבחנים שהותוו בפסיקה (ע"א 111/83 אלמור לניהול ונאמנות בע"מ נ' מנהל מע"מ; ע"א 4377/17 חנניה גיבשטיין ואח' נ' מנהל מע"מ רחובות), תוך יישומם על נסיבות המקרה הספציפי:
טיב הנכס: האם מדובר בנכס מסחרי או בדירת מגורים? האם הנכס נרכש במטרה להשביחו על מנת למכרו בעתיד ברווח?
תדירות: האם מדובר בעסקה חד פעמית או ברצף של מספר עסקאות?
היקף העסקאות: היקף כספי גבוה של שווי רכישה ומכירה והפקת רווח משמעותי עשוי להשפיע על סיווגה של העסקה במישור ה"עסקי".
תקופת החזקת הנכס: בעוד שהחזקה קצרת טווח בין הרכישה למכירה עלולה להצביע על פעילות מעין מסחרית, החזקת נכס לטווח ארוך מעידה לרוב על פעולה במישור הפרטי.
מקורות המימון: האם המימון מגיע מהון פרטי או ממקורות מימון חיצוניים?
מבחן הבקיאות: האם יש בידי אותו אדם בקיאות והתמצאות ברכישת נכסי נדל"ן (יכול שתנבע מניסיון רב שנים או מהשכלה פורמלית) או שמא מדובר בידע המצוי אצל אדם מן השורה?
קיומו של מנגנון, ניהול ופיקוח: האם האדם מסתייע בבעלי מקצוע כגון משווקים, חברות ניהול והחזקה, יועצים וכד'?
מכלול הנסיבות: שקלול של מכלול הנסיבות האופפות את העסקה.
כל מקרה לגופו
די בקיומם של חלק מהמבחנים הנ"ל על מנת לסווג רכישה או מכירה של נכסים כפעילות עסקית החייבת במע"מ, אך גם קיומו של מבחן זה או אחר אינו מעיד בהכרח כי מדובר בפעילות עסקית.
למשל, במרבית העסקאות הפרטיות נמצא כי ניטלה משכנתא - שהינה מקור מימון חיצוני, אם כי עצם עובדה זו אינה מעידה בהכרח כי מדובר פעילות מסחרית. כמו כן, גם החזקה פסיבית של מספר נכסים אינה מעידה בהכרח כי לפנינו ניצב "עוסק בנדל"ן". כך, שיש לבחון כל מקרה לגופו ובהתאם למכלול הנסיבות.
עסקת קומבינציה
חשיבות בחינה זו מתחדדת ביתר שאת בעסקאות קומבינציה (במסגרתה יחיד מוכר חלק מהמקרקעין שברשותו ליזם בתמורה לקבלת שירותים לבניית דירות על החלק שנותר בבעלותו).
לא אחת בעל הקרקע אינו מודע לכך שקיימת משמעות למספר הדירות שלהן יהיה זכאי כתוצאה מעסקת הקומבינציה ולשימוש העתידי המתוכנן בהן (אם למכירה בתום הבנייה או להשכרה). כך, שככל שהבעלים יקבל מספר משמעותי של דירות בעסקה, קיימת חשיפה לסיווגו כ"עוסק מורשה" גם אם מדובר בקרקע שנרכשה במישור הפרטי.
בייעוץ מקדים טרם חתימה על הסכם הקומבינציה, ניתן למצוא פתרונות שעשוים לצמצם את החשיפה לסיווג כ"עוסק" ולהטלת החיוב במע"מ.