מבצעי מכירה. הנחה משמעותית על מחיר הדירה / צילום: דרור מרמור
רכשתם דירה חדשה בשיטת 80:20 ובכוונתכם למכור אותה זמן קצר לפני האיכלוס? זהירות, רשות המסים עוקבת אחריכם, ואתם עלולים לקבל דרישת מס גבוהה, כך אומר מ"מ נשיא לשכת רו"ח, עו"ד ג'ק בלנגה. לדבריו, השיטה של רכישת דירה באמצעות הון עצמי נמוך, ומכירתה זמן קצר לפני האכלוס, עלולה להתפרש ברשות המסים כעסקה מסחרית ולא כעסקת נדל"ן, ולפיכך היא תמוסה בהתאם.
● בנק לאומי מצנן את החגיגה של הלוואות הקבלן. אלה התנאים החדשים
● כמה זה מיליון שקל ל-30 שנה? המספרים שמאחורי המשכנתאות החדשות
הכול החל בעקבות תלונות שהתקבלו על מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, שלפיהן אי־הכללת מבצעי המימון של היזמים בנוסח "80:20" או "90:10" מטה את המדדים כלפי מעלה, וזאת משום שהמבצעים הללו, שבמהלכם הרוכשים משלמים 10%־20% ממחירי הדירות בעת החתימה על חוזי המכר מול היזמים ואת היתרה בעת האכלוס - מגלמים הנחות משמעותיות על המחירים, שכן היזמים מסבסדים את הריביות. כיוון שכך, רשות המסים חייבה את הקונים לדווח מעתה והלאה על תנאי התשלום.
"ההנחות הללו מגיעות לסביבות הריבית במשק, סביב ה־5% בשנה, כלומר 50 אלף שקל בשנה על כל מיליון שקל שנדחים", אומר בלנגה. "אם קניתי דירה ב־5 מיליון שקל, מהם שילמתי ליזם מיליון שקל בעת החתימה, והדירה תהיה מוכנה בעוד ארבע שנים, אז ההנחה התיאורטית מגיעה ל־200 אלף שקל בשנה ול־700־800 אלף שקל בסך הכול.
"אבל זה לא מדויק, כי גם בשיטת התשלומים הרגילה, הקבלן אינו מקבל את כל הכסף ביום המכירה, אלא בתשלומים שנקבעים לפי התקדמות הפרויקט, כך שגם בשיטת התשלומים הזו קיימת הנחה מסוימת. אז אם נתעלם מההצמדה למדד תשומות הבנייה, בדוגמה שהבאתי ההנחה יכולה להגיע ל־400 אלף שקל".
בונים על עליית המחיר
בדוגמה שהביא בלנגה, ההנחה מגיעה ל־8% ממחיר הדירה. מדובר בהנחה משמעותית, שאם הלמ"ס יתחשבו בה ובדומותיה, מדד מחירי הדירות, ובמיוחד מדד מחירי הדירות החדשות עשוי לעבור שינויים משמעותיים, שתלויים כמובן במספר הדירות שנרכשו בשיטה זו, במחיריהן, באחוז ששולם בעת חתימת החוזה ובחלוף הזמן מהחתימה ועד לאיכלוס.
"אני מעריך שחלק גדול מהקונים שמשתמשים בשיטת התשלום של 10% או 20% ממחיר הדירה בעת החתימה על החוזה והיתרה בעת האיכלוס, ימכרו את הדירות לפני האיכלוס. כלומר זו עסקה, שבה הם עושים ספקולציה על עליית מחיר הדירה במהלך זמן ההקמה. הם משקיעים סכום קטן, כדי להרוויח בבוא הזמן 100% מהעלייה. כי אם קונה כזה שילם מיליון שקל על דירה שעולה 5 מיליון שקל, ובסוף הדרך המחיר שלה יעלה ל־6 מיליון שקל, אז הוא הרוויח מיליון שקל בדרך, ואני מתעלם לפי שעה ממס רכישה", מסביר עו"ד בלנגה.
"עסקת אקראי מסחרי"
לדברי בלנגה, רוכשים כאלה חשופים למה שמכונה "עסקת אקראי מסחרי", כי הם עשו 100% תשואה וכל העסקה שלהם הייתה במימון זר.
בלנגה מציין בהקשר זה פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב לפני חצי שנה, שבו חויבה רוכשת דירה ברחוב בן יהודה בתל אביב בתשלום מס הכנסה, לאחר שגרפה רווח של 600 אלף שקל על המכירה, ארבעה חודשים בלבד לאחר שקנתה אותה. בית המשפט קבע כי מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, ועל כן יש לרשות המסים זכות למסות אותה לפי הגדרה זו, ולא לפי מיסוי המקרקעין הרגיל (מס שבח ומס רכישה).
אז האם אוטומטית כל עסקה שבוצעה בשיטת 20:80 ושהרוכש מעוניין למכור את הדירה לפני האכלוס תוכר כעסקת אקראי? "אין מבחן אחד אשר קובע באופן חד משמעי האם מדובר בעסקת אקראי. בית המשפט בוחן את מכלול הנסיבות של כל מקרה ומקרה על מנת לקבוע האם מדובר בעסקת אקראי", עונה עו"ד בלנגה (ראו מסגרת).
רוב הרוכשים בשיטת ה־80:20 הם לא מקצועני נדל"ן, אלא כאלה שמזהים הזדמנות לגרוף רווח.
"זו בדיוק האקראיות המסחרית, כל אלה שאומרים לעצמם שיש להם הזדמנות לעשות רווח מהיר מסחרי, ולכסות אותו בכסות של עסקה הונית. המהירות, המימון, הכוונה - הם המבחנים לרשות המסים, ועכשיו יש להם המידע, והם יבואו לנישום ויאמרו לו שהוא ביצע עסקאות מסחריות".
מס שבח לא יחול עליו?
"לא, כי אם עסקה ממוסה במס הכנסה - יש פטור ממס שבח.
"מס שבח מגיע רק ל־25% מהרווח, בעוד שמס הכנסה הוא כפול, כך שברור שהם יעדיפו להפעיל את מס הכנסה במקרים האלה".
מצד שני, האם ייתכן שחישוב המחירים יגרום לזה שמס הרכישה עבור הדירות של 20:80 יוזל?
"הפסיקה בעליון אמרה שאם יש עסקה עתידית, אז צריך לעשות היוון לעניין מס שבח, כי יש מצבים הפוכים, שבהם התמורה על העסקה היא עתידית. אז אפשר לעשות דבר כזה לעניין של מס רכישה. כלומר אם קנית דירה של 5 מיליון שקל, שילמת מיליון שקל, ואתה אמור לשלם בעתיד עוד 4 מיליון שקל. במצב כזה יכולים לחשב, שה־4 מיליון שקל הללו בערכים עכשוויים הם 3.5 מיליון שקל, ולמעשה קנית ב־4.5 מיליון שקל במקום ב־5 מיליון. במצב כזה הרוכש ישלם פחות מס רכישה. אבל כשהוא ימכור, מחיר הרכישה יחושב לו לפי המחיר הנמוך, והוא יחויב ביותר מס שבח. אז צריך לשקול מה לעשות.
"אם אתה לא מתכוון למכור את הדירה ב־20 השנה הקרובות, כנראה עדיף שלא לשלם את עודף מס הרכישה, כי יש גם מחיר לכסף. אבל אם מדובר ברכישה לטווח קצר - עדיף לו 'לקנות' את העלות הזו ב־3%־8% של מס רכישה (תלוי אם זו דירה יחידה או לא) ולשלם פחות מס שבח של 25%. צריך לשקול כל דבר לגופו".
מרשות המסים נמסר בתגובה למס ההכנסה כי "המבחנים לעסקת אקראי נבחנו ונקבעו בפסיקה, והרשות תפעל בהתאם גם בעסקאות אלה ותבחן כל מקרה לגופו ובהתאם לנסיבות". לעניין מס הרכישה נמסר כי "ככלל, שווי הרכישה המוצהר הינו בהתאם למחיר הנקוב בהסכם. הפסיקה קבעה מבחנים בהם ניתן לדרוש את היוון התמורה לצורך מס רכישה".