יהודה פוליקר / צילום: שלומי יוסף
מחלוקת בין בעלי דירות בבניין בתל אביב חושפת את הסכומים החלומיים להם יזכו בעלי הדירות בבניין שבו יתבצע פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה. בין בעלי הדירות בבניין המופיעים בכתב התביעה ניתן למצוא גם את הזמר המוערך יהודה פוליקר, אשר בבעלותו לא פחות מ-5 יחידות במבנה, ואשר ביצוע פרויקט ההריסה והבנייה יניב לו, על-פי דוח שמאי, נכסים בשווי של כ-20 מיליון שקל.
● התיקון בחוק על היטלי השבחה שעלול לעלות למוסדות ציבור מיליוני שקלים
● תוכנית כיכר אתרים מגיעה לשלב האישור. כך נפתרו המחלוקות סביבה
בתביעה שהגישו 11 מתוך 13 בעלי דירות בבניין ברחוב בילטמור 7, הסמוך לכיכר המדינה בתל אביב, נגד שתי בעלות דירות אחרות, טוענים בעלי הדירות, ובהם פוליקר, כי התקשרו עם יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה, אולם שתי בעלות הדירות האחרות מסרבות לחתום על הסכם התמ"א, "כאשר אין באמתחתן כל סיבה מוצדקת לסירוב", לשון התביעה.
"חדר מלח, סאונה רטובה ועוד"
לטענת 11 בעלי הדירות, בעלות הדירה שמסרבות לחתום טוענות לחוסר שוויון בתמורות שהן מקבלות בפרויקט לעומת פוליקר ודיירת נוספת. ואולם לטענתם, טענה זו אינה נכונה.
בתביעתם נגד בעלות הדירה מציינים 11 הבעלים האחרים כי מצבו של פוליקר הוא "מיוחד ויוצא דופן מאין כמוהו", שכן בבעלותו לא פחות מ-5 תתי-חלקות בבניין: שתי דירות בשטח 52 מ"ר כל אחת בקומת הקרקע של הבניין; דירה בשטח של 68 מ"ר בקומה השנייה; דירה נוספת בשטח של 68 מ"ר המחוברת במדרגות פנימיות לדירה שמתחתיה ובנוסף מחוברת במדרגות פנימיות לחדר על גג הבניין ששטחו 26 מ"ר, ולו מרפסת בשטח 50 מ"ר המשמשת את פוליקר בלבד. נוסף על כך, גג החדר שעל הגג משמש כמרפסת עליונה בשימוש ייחודי של פוליקר. בנוסף לכל אלה, בבעלותו של פוליקר יחידה נוספת בשטח של 25 מ"ר המצויה במעין חצי-קומת מרתף ומשמש כחדר מלח לשימושו העצמי, לאחר שהותקנו בה המערכות הנדרשות. בתביעה נטען כי השטחים שבבעלותו של פוליקר מסתכמים בכ-291 מ"ר בנוי ו-73 מ"ר מרפסות.
לטענת התובעים, הגם שפוליקר הוא בעלים של 5 יחידות בבניין, הוא "נאלץ" לקבל רק 3 דירות בבניין החדש, וסך השטחים שיקבל יעמוד על 347 מ"ר בלבד ונמוך מסך השטחים המגיעים לו על-פי כל חישוב.
עוד נטען כי בשל ריבוי הדירות בבעלותו, פוליקר נדרש לשלם מס על העסקה, בעוד שאר בעלי הדירות נהנים מעסקת "נטו".
מנגד, אחת משתי בעלות הדירה אשר נתבעת בידי פוליקר ויתר בעלי הדירות, מציינת כי התביעה הוגשה באמתלת "דיירת סרבנית", בעוד שהאמת היא כי עשתה כל שלאל ידה על-מנת להגיע להסכמות עם היזם, אולם היזם נותר ללא כל יכולת ורצון לפעול לפי עיקרון השוויון, נוכח התמורות העודפות, המפליגות והקיצוניות שנתן לפוליקר, ואשר חותרות תחת כל יכולת של היזם לבצע פרויקט בהתאם לדין ותוך התחשבות בכלל זכויותיה.
לטענת בעלת הדירה, נוצרה אפליה פסולה והעדפה בוטה של פוליקר על פני שאר הדיירים. לטענתה, החלוקה שאותה מציע היזם אינה תואמת להוראות הפסיקה במקרים של פינוי-בינוי ויוצרת חוסר שוויון מהותי בין הדיירים.
באמצעות פרקליטה, עו"ד נעם קולודני, טוענת בעלת הדירה בכתב הגנתה כי פוליקר, המחזיק במספר יחידות בבניין, קיבל הטבות על-מנת לשכנעו להצטרף לפרויקט, על חשבונם של דיירים אחרים, לרבות הנתבעות; כי פוליקר ובעלת דירה נוספת קיבלו תוספות שטח באחוזים מוגדלים יותר מהנתבעות באופן לא שוויוני; כי פוליקר קיבל הכרה בשטחים שאינם מהווים דירת מגורים כשטח עיקרי, בהם אותו מרתף שאינו נחשב דירה כלל על-פי צו רישום הבית המשותף; וכי פוליקר קיבל הטבות מפליגות שאף דייר אחר לא קיבל, לרבות שדרוג המפרט הטכני, בנייה של חדר מלח חדש, סאונה רטובה ועוד.
עוד מציינת בעלת הדירה הנתבעת כי דירותיהם של פוליקר ושל בעלת דירה נוספת הוקפצו שתי קומות מעבר לסיכום עם כל הדיירים; וכי פוליקר ובעלת דירה נוספת קיבלו סכומי כסף לא מבוטלים עבור תשלומי מס שינבעו מהבנייה.
חוות-דעת שמאי: פוליקר לא זכה לתמורות עודפות
בחוות-דעתו של שמאי המקרקעין שלומי מערבי, שמונה בידי המפקחת הבכירה על המקרקעין אושרת ארפי מוראי בהסכמת הצדדים, נקבע כי בהתאם לטענת הנתבעות, היחידה בקומת המרתף המשמשת כחדר מלח אכן אינה רשומה כדירה, ולכן אין להתחשב בה לעניין התמורות כיתר הדירות, אלא בהתאם לתכונותיה על-פי הדין; וכי גודלה קטן מטענתו של פוליקר בתביעה.
יחד עם זאת, בבחינת עיקרון השוויון, השמאי לא קבע כי ניתנה לפוליקר תמורה עודפת משמעותית - בניגוד לבעלת דירה אחרת שעל-פי חלק משיטות החישוב דווקא זוכה ביתרון קל בתמורות. שווי התמורה לנכסיו של פוליקר על-פי חוות-דעתו של המומחה מטעם המפקחת על המקרקעין לאחר ביצוע הפרויקט עומד על כ-20 מיליון שקל.
עוד נקבע בחוות-הדעת כי אכן ישנה פגיעה בעיקרון השוויון ביחס לדיירות הנתבעות, והן מקבלות פחות שטח בבניין החדש ביחס לחלק מהדיירים האחרים. ואולם נקבע כי חוסר השוויון לא נובע מהתמורות שמקבל פוליקר; וכי אין לפוליקר תמורה עדיפה, אלא ביחס לדירות אחרות בבניין.
במהלך אחד הדיונים (שבהם פוליקר לא נכח) הציעה המפקחת ארפי מוראי לצדדים מתווה לסיום המחלוקות, לפיו הנתבעות תחתומנה על ההסכם לביצוע הפרויקט בבית המשותף, וכי תיוותר מחלוקת כספית בין הצדדים, כאשר הרף העליון לפיצוי יעמוד על 1.75 מיליון שקל, והמחלוקת תסתיים בהסכמה, לאחר שהצדדים יגישו סיכומים בעניין מחלוקת זו, תוך סיועה של המפקחת.
הצדדים לא הגיעו להסכמות, ובדיון שהתקיים לאחרונה הציעה השופטת מתווה חדש: כיוון שאחת הנתבעות עומדת על קבלת שטח בעין, ככל שתתקבל טענתה לפגיעה בעיקרון שוויון התמורות, חלף פיצוי כספי, הוצע כי המחלוקת שתיוותר לאחר חתימת הנתבעות על ההסכם תהא הן כספית והן קבלת התמורה בעין.
בתוך כך, נקבע כי בשלב הראשון תכריע המפקחת על רישום מקרקעין בשאלת הפגיעה בעיקרון שוויון התמורות, לאחר הגשת סיכומים מטעם הצדדים, ולאחריה וככל שתיקבע פגיעה בעיקרון שוויון התמורות ושיעורה, תישמר לצדדים הזכות הדיוניות לבירור המחלוקת באם הנתבעות זכאיות לתמורה בעין או לפיצוי כספי.
עו"ד ישי מאירסדורף, שותף במשרד פרידמן יונגר ושות', מייצג את בעלי הזכויות/הדיירים שחתמו עם היזם רם מוגרבי ארדיטי.