מנכ''ל בנק לאומי, חנן פרידמן / צילום: אורן דאי
בנק לאומי מסתמן כראשון לצנן את מבצעי הקבלנים שמתדלקים בחודשים האחרונים את השוק: בהנחיה פנימית שיצאה לאחרונה מהבנק נקבע כי בעסקת קבלן יתחייב מעתה תשלום של 20% הון עצמי מהלקוח, וכי הלוואת הבלון של הקבלן תוגבל לעד 40% מהשווי. על פי הנתונים שבידי גלובס, לקוחות עם אישור עקרוני קיים יוחרגו מההנחיה.
● בנק ישראל: מגזר המשכנתאות הנדחות ממשיך לככב
● סכסוך הדיירים שחושף את הזמר שירוויח מיליונים מהתמ"א בכיכר המדינה
מדובר בצעד אשר יכול לטרפד לא מעט ממבצעי הקבלנים הנהוגים כיום, ואשר הביאו להתעוררות גדולה בשוק הדירות החדשות. המבצעים הללו מציעים לא פעם לרוכשים הפוטנציאליים העמדת הון עצמי של 10% ואף פחות מזה במעמד רכישת הדירה, כנגד הלוואת קבלן. הנחיית לאומי באה דווקא בתקופה שבה הבנק מציג מגמת התעוררות ברורה בשוק המשכנתאות, לצד בנק הפועלים: שניהם הגדילו ביותר מ־30% כל אחד את הנתח שלהם במתן ההלוואות החדשות לדיור ברבעון השני.
שיעורי הבית שהמפקח נתן לבנקים
הצעד שנקט בנק לאומי מגיע על רקע פגישה שכינס לפני כשבועיים, ב־30 באוקטובר, סגן המפקח על הבנקים בבנק ישראל, אורי סופר, עם ראשי החטיבות העסקיות בבנקים. הפגישה עסקה במפלס הסיכון בענף הנדל"ן, עם דגש על מבצעי ה־80/20. מהמפגישה לא יצאה הנחיה רגולטורית חדשה, אך הבנקאים הבינו שהמפקח שולח אותם לעשות "שיעורי בית", כל בנק לגבי מפלס הסיכון שאצלו. בנוסף, נתח המשכנתאות הנדחות, המכונות "בולט" ו"בלון" ומשמשות כהלוואת הקלן הידועות, המשיך להיות גבוה גם באוקטובר, כך על פי נתוני בנק ישראל האחרונים, ועמד על כ־16% - כמו בחודשים שעברו, וברמה גבוהה היסטורית.
"בנקים נוספים ילכו בכיוון הזה מהר מאוד"
הידיעה על הנחיה פנימית חדשה שהוציא בנק לאומי, ושבתחילה לא היו ברורים פרטיה באופן רשמי, הפכה לשיחת היום בשוק, ועוררה שמועות שונות סביב הנושא. עופר אהרונוביץ', סמנכ"ל אשראי וחיתום בחברת אלדר משכנתאות אף הוציא הודעה מסודרת בנושא, בטענה כי "נשאל רבות" בנושא, דווקא בהקשר של התערבות בנק ישראל בעניין.
בהודעה כתב כי על רקע דאגה רבה מצד בנק ישראל, בנק לאומי הוא "הראשון שיחמיר את התנאים, עם דרישה לפיצוי מוסכם של 20% מהלקוח והגבלת שיעור המימון ל־40% בהלוואות סבסוד. לקוחות עם אישור עקרוני קיים יוחרגו". בשיחה עם גלובס אמר אהרונוביץ' כי ידע על כוונת לאומי כבר לפני כמה ימים, וכי הוא אינו מופתע: "הלוואת הקבלן הגיעו למספר מטורף, לרמה שאני מעולם לא ראיתי. אני לא חושב שההנחיה החדשה תעצור את השוק, גם אם יצטרפו אליה בנקים נוספים - השוק ימצא פתרונות אחרים והקבלנים ייערכו בהתאם".
גם בהתאחדות יועצי המשכנתאות ראו לנכון להוציא הודעת הבהרה בנושא, וכתבו כך: "נכון לרגע זה אין הוראה רשמית של בנק ישראל בנושא הגבלות ההון העצמי והלוואות הקבלן ברכישת דירה. בבנק לאומי יצאה היום הנחיה פנימית, נכון לרגע זה זו לא הוראה רשמית מבנק ישראל. ככל הנראה גם יתר הבנקים יצטרפו להנחיות שונות בנושא על מנת להפחית סיכונים בעסקאות".
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים, לשיווק נדל"ן, על ההשפעה האפשרית במקרה שהנחיה כזו תתרחב לכל המערכת הבנקאית: "אם תצא הנחיה גורפת מבנק ישראל הרי שזה בהחלט יכול לעצור את הביקושים בשוק הנדל"ן, בעיקר באופן פסיכולוגי, ולהושיב את הרוכשים על הגדר. במקרה כזה, אנחנו שוב יכולים לחוות עצירה מלאכותית במכירות, ועוד התפרצות לאחר תקופה, ששוב תאיץ את עליית מחירי הדירות. חשוב להבין שכבר היום, עוד לפני האזהרות של בנק ישראל, היזמים נוקטים משנה זהירות: מבצעים של 95/5 כמעט לא קיימים, והיזמים לא מאפשרים לרוכשים לבצע עסקה אם הם לא יכולים לעמוד בתשלום כל הסכום".
אירית הופר, בעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים: "המגמה שמוביל בנק ישראל גובלת בהתערבות מלאכותית בשוק הדיור. במקום שהממשלה ובנק ישראל יפעלו להגדלת ההיצע, הם כנראה מעדיפים שוב להגביל את האפשרויות של רוכשים לקבל מימון, בניסיון לרסן את עליות המחירים". בענף מחכים לראות מה יגידו הבנקים האחרים. מנהלי מכירות בחלק מהפרויקטים אינם מאפשרים כרגע תשלום ראשון של פחות מ־20% עד שיראו לאן הדברים הולכים.
מבנק לאומי נמסר: "בנק לאומי קובע תמיד את התנאים של כל עסקה באופן מקצועי תוך ניהול סיכונים מוקפד ובשים לב למאפיינים של כל עסקה ושל כל יזם, תוך שימת דגש על הנחיות של בנק ישראל בנושא". בכל הנוגע להלוואות הקבלנים, בנק לאומי הקפיד בשנה האחרונה לבצע עסקאות 80/20 בלבד.