המגדל נפתח ב-2006 והיה הבטחה גדולה בשוק מגורי היוקרה במרכז מיאמי / צילום: mondialrealty.com
במרכז אתר המשרדים והפיתוח של המיליארדר קן גריפין, המתפרש על שטח של כ-17 דונם ברובע העסקים של מיאמי, מתרחשת תעלומת הנדל"ן המסקרנת ביותר.
המיליארדר רכש את הקרקע ב-2022. כאשר התוכנית היא לבנות על השטח מגדל זכוכית בן 54 קומות שישמש כמטה החדש של קרן הגידור בשליטתו, סיטדל (Citadel). הבניין, ששטחו 157,935 מ"ר, יכלול מסעדות, מלון גג, מרפסת ציבורית על קו החוף ואולי גם מזח לאורך מפרץ ביסקיין, כאשר הבנייה תחל בשנה הבאה.
● השבוע בתעשיות הביטחוניות | אחרי שאיבדה יותר מ-3,500 טנקים, ברוסיה מצאו פתרון יצירתי
● משרד המשפטים האמריקאי לוחץ על גוגל להיפרד מדפדפן כרום
● כתב אישום על הונאת ענק: הבעלים ההודי של נמל חיפה מסתבך
גריפין רכש את כל השטח - למעט בניין בשם סולאריס (Solaris), מגדל מגורים בן 22 קומות שנמצא במרכז השטח. קונה או קונים אנונימיים רכשו יחידות בבניין באמצעות עסקאות מזומן בלבד, שבוצעו על שם מספר חברות בע"מ הרשומות בדלאוור.
במהלך השנתיים האחרונות, הקונים האנונימיים רכשו לפחות 67 יחידות בבניין, לפי רישומים ציבוריים. אם הקונה האנונימי ירכוש 80% ממנו, או כ-110 יחידות מתוך הבניין, הוא יוכל להשתלט על הנכס. על פי המסמכים שמסדירים את פעילות הבניין, ברגע שסף זה יושג, ניתן יהיה לחייב את בעלי היחידות הנותרות למכור, והבעלים החדש יוכל להרוס את הבניין.
הקונה המיסתורי: קן גריפין או מתחרה?
השאלה שכל דיירי הבניין שואלים: האם קן גריפין הוא הקונה המסתורי שמנסה להשלים את החלק האחרון בפרויקט הענק שלו על קו החוף, או שמישהו אחר הקדים אותו וקונה את היחידות מתוך כוונה למכור אותן למיליארדר במחיר מופקע?
רבים מתושבי הבניין מאמינים שגריפין הוא זה שעומד מאחורי הרכישות, לפי בעלי יחידות בבניין סולאריס שדיברו עם הוול סטריט ג'ורנל. הם מציינים, בין היתר, שהחברות שרכשו את הנכסים המסחריים מסביב לבניין נרשמו אצל את אותו סוכן רישום כמו החברות המסתוריות מדלאוור שעומדות מאחורי רכישת הדירות.
דובר של סיטאדל סירב להגיב.
בניין מגורים יוקרתי בן כמעט 20 שנה
בניין סולאריס הושק ב-2006 והציע מגורים יוקרתיים במרכז מיאמי. היחידות נבנו עם ארונות איטלקיים, משטחי גרניט, אריחי אבן טבעית באמבטיות ובריכות ג'קוזי. הבניין התהדר בחדר כושר, ספא עם סאונת אבני לבה, מועדון ובריכת שחייה מוקפת גינות מטופחות.
כעת, הנכס מתחיל להראות סימני גיל. דיירי הבניין קיבלו לאחרונה הודעה כי בשל נזילה, בבריכה ובחניה נדרשים תיקונים בעלות מוערכת של 2 מיליון דולר. בעלי יחידות מסוימים מאמינים שההוצאה הכבדה הזו נועדה לגרום להם למכור - תיאוריית קונספירציה נפוצה בקרב הדיירים.
הם מציינים שסולאריס הוא בניין בן 18 שנים בלבד, בעוד שבניינים שמוטלות עליהם הוצאות גדולות הם בדרך כלל ותיקים בהרבה. בעל יחידה אחת אמר שהחשדות שלו עלו כשהבחין שראש תחום הנדל"ן הגלובלי של סיטאדל צפה בפרופיל הלינקדאין שלו.
החברות בע"מ שילמו כ-750,000 דולר עבור יחידות עם שני חדרי שינה בבניין. התושבים הנותרים מסרבים לקבל את המחירים המופקעים הללו, שלא יספיקו לרכישת דירה דומה בשוק הנדל"ן הנוכחי. מחירי הנדל"ן במיאמי, ובמיוחד ברובע העסקים, זינקו בשנים האחרונות יותר מבכל מקום אחר בארצות הברית.
הדיירים גם יודעים שהקרקע יקרה לגריפין ואם הוא אכן הקונה האנונימי, הם מאמינים שיוכלו לסחוט ממנו מחיר גבוה יותר, משום שהוא יצטרך את היחידות הסופיות כדי להשתלט על הבניין ולהרוס אותו.
הפרקטיקה הזו ידועה כהריסה לצורך בנייה (Condo Terminations), והיא הפכה נפוצה יותר בדרום פלורידה. לאורך החוף, יזמים רוכשים יחידות במגדלים מתוך מטרה להרוס אותם ולבנות מחדש.
מחסור בקרקע זמינה, במיוחד על קו החוף, דוחף יזמים להתמודד עם הקשיים הכרוכים ברכישת בניין שלם. חלק מבעלי היחידות שמחים למכור, במיוחד אם הבניין שלהם נמצא במצב ירוד. אחרים מרגישים מנושלים מנכסם, כאשר יזמים גדולים מכריחים אותם למכור, בעיקר בתקופה שבה הריבית, הביטוח והמיסים כה גבוהים.
הרכישות של גריפין: 27 דונם בפאלם ביץ'; 6.5 דונם בסטאר איילנד, מיאמי
כאשר גריפין רוכש נכס נדל"ן, הוא לעתים קרובות נוהג לרכוש גם את הנכסים סביבו. בסטאר איילנד במיאמי, הוא רכש שבעה נכסים יוקרתיים סמוכים זה לזה, המשתרעים על שטח של 6.5 דונם, בסכום כולל של כ-169 מיליון דולר.
הוא גם רכש שטח של 27 דונם בפאלם ביץ', בעלות כוללת של 450 מיליון דולר.
בחלק מהאתר שבו נמצא מגדל משרדים, גריפין יכול להוסיף יחידות מגורים לפיתוח המשרדים הקיים, על פי תוכניות שהוגשו לרשויות המחוז. הוא הוציא 669.5 מיליון דולר עבור שלושת המגרשים. חברת Citadel Securities, המתמחה במסחר בשווקים, תשב אף היא במטה החדש במיאמי.