פרויקט פינוי־בינוי בקריית אונו. ''חוק פינוי־בינוי אינו עוסק במקרה שבו קיים בית פרטי במתחם'' / צילום: ליאור פתאל
מתחמים המיועדים לפינוי־בינוי כוללים לפעמים גם בתים צמודי קרקע כמו בתים בודדים, קוטג'ים ודו־משפחתיים ואף וילות, וקידום הפרויקטים מתאפשר רק עם הסכמתם.
היקף הזכויות המוקנה לבתים פרטיים בתוכניות גדול יותר משל שאר בעלי הדירות, ולכן הם יקבלו תמורות גבוהות יותר ואף יותר מדירה אחת במשא ומתן מול היזם לקידום הפרויקט. גלובס עושה סדר במקרים המיוחדים הללו.
● בלעדי | בלי מנהרה תת-קרקעית ועם 1,100 דירות קטנות: אושרה תוכנית מתחם כורזין בגבעתיים
● החוק לא נותן מענה: "ההתמודדות עם בעלי חנויות בהתחדשות עירונית קשה יותר מאשר מול דיירים"
סרבנות: "חוק הפינוי־בינוי לא עוסק בהם"
אחת השאלות המרכזיות העולות בפרויקטים של פינוי־בינוי שיש בהם צמודי קרקע היא מה קורה אם בעל צמוד קרקע מסרב לפרויקט? עו"ד משה רז־כהן, ממשרד רז־כהן פרשקר ושות' מסביר: "חוק פינוי־בינוי אינו עוסק כלל במקרה שבו קיים בית פרטי במתחם פינוי־בינוי. מכיוון שהחוק קובע את העילה לתביעת דייר סרבן, יוצא שהוראות החוק לכשעצמן, לא מאפשרות כלל לכפות קיום של פרויקט על דייר סרבן שהוא בעלים של בית פרטי במתחם פינוי־בינוי.
"החסר בחקיקה מגביר את יכולת הסחיטה מצד הבעלים של הנכסים הללו. דרישותיהם לתמורה עודפת מביאה לקיפאון שפוגע בכלל הדיירים במתחם".
רז־כהן הוסיף שמכיוון שחוק פינוי־בינוי אינו חל במישרין, יש לחפש מקור משפטי אחר לאכיפת הפרויקט על בעל הבית צמוד הקרקע. לדבריו, "הפתרון מצוי בדרך כלל בשילוב של הוראות איחוד וחלוקה ויישום בהיקש של חוק פינוי־בינוי. בחוק התכנון והבנייה קיים מנגנון של איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים. עם אישור התוכנית, כל הדיירים והבעלים בתחום התוכנית מאבדים באחת את זכויותיהם, וזוכים להקצאת זכויות במגרשי התמורה החדשים. אובדן הזכויות בחלקות המקוריות והוראות התוכנית החדשה, שהופכות את המבנים הישנים למבנים חורגים, מבססים את המסקנה שהמצב משול לבית משותף שנהרס שבו המיעוט יכול לעכוף על הרוב את ביצוע הפרויקט".
האם יש כבר פסיקות בנושא?
"אין עדיין פסיקות בעניין הזה. בימים אלה הגשנו תביעה בנושא לבית המשפט המחוזי בתל אביב. התובעים הם חלק מבעלי הדירות במתחם פינוי־בינוי. במקרה זה, הנתבעים הם שני בעלי בתים צמודי קרקע במתחם שמסרבים לחתום על הסכם הפינוי־בינוי.
"מדובר במתחם של שיכוני רכבת ובניינים שהוקמו בשנות ה־60. במקבץ למעלה מ־100 דירות בבנייה רוויה ושני בתים צמודי קרקע. עיריית תל אביב המליצה לקדם את התב"ע במקום, תוך שנקבע שכל הבנייה הקיימת במתחם תיהרס כמקשה אחת, כולל הבתים צמודי הקרקע. את התב"ע מקדם יזם והיא אושרה ופורסמה למתן תוקף כבר על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
"להכרעה בתיק תהיה השפעה על מקרים רבים: אם הם ייצאו מקיפאון או שיעמדו תחת הסחטנות של הבעלים צמודי הקרקע".
מיסוי: הפטור הוא לדירת תמורה אחת בלבד
עו"ד אורית קוך ממשרד קוך־ברזילי עורכי דין מסבירה: "כללי המס שחלים על בתים צמודי קרקע זהים לכללים החלים על בעלי דירות בבית משותף (בניין) ולכן אם בעל הבית יקבל דירה אחת כנגד הקיימת, הוא זכאי לפטור (בכפוף לתקרה הקבועה בחוק). אלא שבדרך כלל בעלים של בתים צמודי קרקע אינם מסתפקים בדירה אחת כי היקף הזכויות המוקנה להם על פי התוכנית בדרך כלל גדול יותר מהיקף הזכויות מבעל דירה, והם מבקשים תמורה גבוהה יותר - יותר מדירה אחת.
"צריך להבין שהפטור בפינוי־בינוי ניתן לדירת תמורה אחת כנגד כל דירה קיימת וברגע שמבקשים תמורה של יותר מדירה אחת יש חבות במס. במקרים כאלה בדרך כלל הצדדים יבקשו לבצע את העסקה כעסקת קומבינציה ואז מס שבח נע בין 25% ל־40%, תלוי מתי נרכשה הדירה, וזה בתנאי שהבעלים משלם את מס השבח. אם היזם משלם את מס השבח המס יעמוד על 33%־60% בגלל מה שנקרא 'גילום': כשהיזם הוא שנושא במס הוא למעשה נותן לבעלים לא רק דירה, אלא גם כסף לתשלום המסים וגם הכסף הזה חייב במס. לכן מס השבח גדל.
"נוסף לכך יהיה מע"מ על שירותי הבנייה לדירות הנוספות. אין כללי מפתח או מספרי אצבע במקרים כאלה ותכנון מס צריך להיעשות ספציפית לכל בעלים בהתאם לנתונים שלו. אולי הבעלים הוא 'קשיש' כהגדרתו בחוק שזכאי לקבל שתי דירות מגורים בתמורה. צריך לבדוק כל מקרה לגופו".
מה יעשה בעל בית פרטי שמקבל יותר מדירה אחת?
"אנחנו מנסים לתפור חליפה מיוחדת לכל בעל דירה שיש לו בית צמוד קרקע במתחם פינוי־בינוי. במקרה שהבית מוחזק על ידי יורשים ייתכן שיהיה אפשר לקבל יותר מדירה אחת בפטור ממס כי זו הקלה שקיימת ליורשים. אך לעומת זאת שותפים שאינם יורשים, אינם זכאים לקבל יותר מדירה אחת כנגד הדירה הקיימת בפטור המיוחד של חוק פינוי־בינוי".
במצב שבו התמורה הנה יותר מדירה אחת, עשויים לבצע עסקת קומבינציה בשל המסים. לדברי עו"ד קוך, "במקרים כאלה אנחנו נבדוק אפשרות לבצע את העסקה כעסקת קומבינציה שיכולה להפחית את גובה המס בעסקה. כך למשל, המע"מ יהיה רק על שירותי הבנייה לדירה הנוספת ולא על כל שווי הדירה. משום שרק בעסקת קומבינציה ניתן לטעון שהתמורה היא לשירותי בנייה.
"תמהיל הדירות שיקבל בעל הבית הקיים, יהיה הרבה פעמים קשור בפטור ממס שמגיע לו, כשהמטרה היא לקבל תמורה שממקסמת את הפטור ממס. למשל, אם היזם מסכים לתת לבעלים 150 מ"ר בתמורה, הרי אם זה יינתן בדירה אחת אז אולי יהיה אפילו פטור מלא, ואילו אם זה יינתן בשתי דירות של 75 מ"ר, אז כבר יהיה מס על דירה אחת".
התנגדויות: "לרוב מדובר באנשים מבוגרים"
עו"ד קוך מציינת שבמקרים רבים מדובר בבתים ישנים מאוד, שהבעלים שלהם הם אנשים מבוגרים, וחלקם מתנגדים לפרויקטים. לדבריה, "זו יכולה להיות להם דווקא עסקה טובה אבל הם לא מוכנים להסתפק בדירה אחת וככל שנותנים יותר יש בכך גם מסים, ואז יש ויכוח בשאלה מי נושא במסים.
"הנוהג הקיים בשוק הפינוי־בינוי הוא שכל המסים משולמים על ידי היזם שמקדם את ההתחדשות העירונית. אבל בעסקה שהיא עתירת מס היזם לא בהכרח ייקח על עצמו את כל החבות, ואם הוא כן ייקח על עצמו את המס אז הוא ירצה להפחית את התמורות לבעלים. במצבים כאלה מנהלים מו"מ מסובך ויש יותר על מה להתווכח, אבל העסקאות כאלה קורות".
על הקושי שבמעבר מבית פרטי לבניין מרובה שכנים ולפעמים רב קומות, קוך הוסיפה כי "נכון שהם עוברים מבית פרטי לדירה, אבל במקרים שיצא לי לטפל בהם, שכולם בגוש דן, הבעלים מקבלים שתיים־שלוש דירות במקום הבית הקיים. יש עסקה כזו שנעשתה לאחרונה ברמת גן שבה יש שני בתים פרטיים ובעסקת קומבינציה סוכם שבגין כל בית קיים יקבלו הבעלים שלוש דירות חדשות בפרויקט פינוי־בינוי.
"עסקה נוספת ראיתי בראשון לציון, שם שני בעלים של בית קיים יקבלו כל אחד דירה וחצי. המיסוי שם מוערך בתשלום של כחצי מיליון שקל".