הפרויקט של ישראל קנדה. חוללו נס / הדמיה: אתר ישראל קנדה
בכל אספקט שלא תבחרו - תקציבי, הנדסי, תכנוני, תפעולי, הפרויקט הנדל"ני הכי מסקרן בישראל צפוי לקום ברמת גן. לא היה כמוהו ולא יהיה כמוהו, ודאי שלא בשנים הקרובות. הסיבה שנזכרתי בו, היא הווירטואוזיות החשבונאית והשמאית שחוללו בו בעליו בדוחות הכספיים האחרונים. היכולת המרשימה לקחת מגרש עם ייעודי הקרקע הכי מושמצים - ולרשום עליו עליית ערך של 201 מיליון שקל ברבעון שלישי. בניכוי מס, מדובר על עליית ערך של 155 מיליון שקל.
● בלעדי | בלי מנהרה תת-קרקעית ועם 1,100 דירות קטנות: אושרה תוכנית מתחם כורזין בגבעתיים
● הפקעה של חצר במרכז תל אביב הולידה פיצוי של מאות שקלים בלבד
הקדמה קצרה: בשנת 2021 פרסמה חברת "דירה להשכיר" הממשלתית את הפרויקט הכי יומרני שלה - מכרז ל-3 מגדלים של 50-60 קומות, 120 אלף מ"ר משרדים ומסחר, 400 דירות להשכרה ארוכת טווח (רבע במחיר מפוקח) ו-350 יחידות דיור לסטודנטים. כל זה על שטח של 10 דונם, ב"משולש הבורסה" שבפינה הצפון-מערבית של רמת גן. מחיר המינימום היה גבוה מעט מחצי מיליארד שקל, אבל מדובר ב"תור הזהב" של הנדל"ן הישראלי. ריבית בשפל, ביקוש בשיא, ומחיר מינימום שאינו מהווה אפילו המלצה. מי שזכתה בקרקע באוגוסט 2021 הייתה שותפות של ישראל קנדה (74%) ובסר (26%), שהציעה מיליארד שקל, כולל פיתוח ועלויות עסקה.
ואז הגיעה הריבית, שהפכה כל פרויקט מניב, ודאי כזה שבו רק הקרקע נרכשה בהון עתק, למשקולת מאוד כבדה. על אחת כמה וכמה כשמדובר בדיור להשכרה, ענף שמניב ריבית נמוכה מעלות החוב, וכשגם הביקוש למשרדים רחוק מלהיות בשיא. ב-2022 חברת הפרויקט רשמה ירידת ערך של 67 מיליון שקל. עוד 54 מיליון ירדו ב-2023. באפריל האחרון הצליחו הבעלים לצרף את חברת הביטוח כלל, שהזרימה 160 מיליון שקל ולקחה חלק מההלוואות בתמורה ל-25% מהפרויקט.
משכנעים את העירייה להכפיל את הזכויות
ועכשיו לטוויסט בעלילה. איך הפך הפרויקט הרמת גני המאתגר, שזכה לשם ורטיקל סיטי, לרווח המרכזי בדוחות ישראל קנדה ברבעון האחרון. איך מחוללים כזה נס? משכנעים את העירייה להכפיל את הזכויות פי 1.5. בסוף יולי היא החליטה "להמליץ לוועדה המחוזית על הפקדה בתנאים של תוכנית להעצמת זכויות במתחם". מדובר בהעצמה על סטרואידים: 354 אלף מ"ר על מגרש של 10 דונם. לא היה כזה, בטח לא בישראל. זכויות המגורים נותרו בעינם, אולם שטח המשרדים והמסחר קפץ ל-277 אלף מ"ר. בשפה מקצועית, זהו רח"ק - ריצפה חלקי קרקע - של 30. מגדל הספירלה של עזריאלי בתל אביב (91 קומות) נבנה ברח"ק 20.
הבעיה היא, שהשדרוג השמאי והחשבונאי הוא החלק הפשוט במשוואה. גם אישור העירייה כמעט מובן מאליו. לא בכדי היא אפילו נרשמה כיזמית בבקשה להיתר, כדי לחסוך ליזמים את הצורך לעבור שוב דרך "דירה להשכיר". מעבר להיטל השבחה חד-פעמי של מאות מיליונים, עוד 150 אלף משרדים ומסחר פירושם ארנונה של יותר מ-60 מיליון שקל בשנה. ועל הדרך, היא גם הוציאה מהיזמים 24 אלף מ"ר שטחים ציבוריים.
השוכרים ישלמו דמי ניהול מפלצתיים?
אבל התלהבות העירייה לא פותרת אתגרים אחרים. המגדל השמאלי צפוי להתנשא ל-110 או 111 קומות (470 מטר). מגדל המגורים האמצעי יהיה בגובה 72 קומות. ומגדל המשרדים ה"קטן" יהיה בגובה 60 קומות. האם השוכרים והסטודנטים ישלמו דמי ניהול ותחזוקה כמו שדורשים מגדלים כאלה מפלצתיים? האם מישהו מבין מה אם תהיה תקלה במשאבות המים או המעליות? ואולי זו הסיבה שאין בישראל - ולמעשה כמעט שאין בעולם - מגדלי ענק כאלה, ודאי שלא להשכרה לצעירים?
ולא פחות חשוב: לא רק מגבלה הנדסית מנעה עד היום הקמת מגדלים של 100 קומות. רשות שדות התעופה לא מאשרת כיום בנייה של יותר מ-90 קומות. האם היא תתגמש? אולי. ואולי לא. כמו שאמר ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה הכהן בדיון, סוגיית הגובה היא "צל"ש או טר"ש" לפרויקט המגלומני.
בדיון האחרון, ראש העיר גם שלף דרישה חדשה - להעביר לעירייה את הקומה שמתחת למצפה שעל הגג. היזם נחשון קוויתי אמר לו ש"פרויקט כזה עולה המון המון המון, ואי אפשר כל פעם לבוא ולבקש עוד ועוד ועוד, כי בסך הכול אתם כעירייה צריכים להיות עם אינטרס שהיזם יעמוד עם היכולות הכספיות ויבנה את הפרויקט", אבל ראש העיר לא ממש ירד מהעץ שבקומה 110 - "דבריך נרשמו, מר קיוויתי. אני אשים לך את אגף הרווחה בקומה העליונה, תוכל לגשת אליה לקבל עזרה. אתה מתווכח איתי עכשיו על 1 חלקי 300?".
הרבה מים יעברו באיילון לפני שנדע האם ומתי יקום פרויקט ענק של 110 קומות ברמת גן. זה לא מפריע ליזמים ולשמאים כבר לחגוג עליו ברווחים חשבונאיים.
כוכבי השבוע
מצוין: הגילדה של עורכי הדין מקבלת פרופורציה
כשכל דיון מקוטלג לפי הפוזיציה, לא פשוט לנתח מהלכים ממשלתיים בצורה קרה ומבודדת, בלי הצל הגדול שמרחף מלמעלה. בלי "אבל מה הקונטקסט", בלי מיקום המהלך הקטן בתוך ההתנצחות בין שני הצדדים, ולו רק מתוך מחשבה מעט נאיבית שמדובר במהלך הגיוני, ואפילו מובן מאליו.
ההקדמה הזו נועדה לתת קרדיט להחלטה להפוך את לשכת עורכי הדין לגוף הרבה יותר רזה ופרופורציונלי. ועדת חוקה, חוק ומשפט אישרה לקריאה ראשונה הצעת חוק שקובעת כי חשב משרד המשפטים הוא שיקבע את דמי החבר ללשכה, העומדים היום על כאלף שקל בשנה. ההחלטה עשויה להפוך אותה לגילדה צנועה שתצטרך לייעד את כספיה לטובת עורכי הדין בלבד (התמחות, הסמכה וכדומה), עם הרבה פחות דמי חבר, שמסתכמים היום ב-66 מיליון שקל בשנה. לא בשורה רעה לגוף שכבר הוכיח עד כמה הוא יודע להיות מסואב, אינטרסנטי ורע.
בלתי־מספיק: פתרון הפלא של בנק ישראל והאוצר
שוב חוגגים פה הקמת ועדה, ועוד בקטגוריה הכי שחוקה - התחרות בבנקים. חבל שאפרים קישון לא איתנו כדי לראות עד כמה הוא עדיין רלוונטי.
בפרק החדש שילבו השבוע ידיים שני גופים שהתנצחו לא מעט מאז שהריבית עלתה. בנק ישראל, מי שהעלה את הריבית ולא דאג שהבנקים יגלגלו אותה גם על הפלוס שלנו, ומשרד האוצר, שראה איך הבור בקופה הציבורית גדל בזמן שקופת הבנקים רק התמלאה. מה עושים? במקום להמשיך לריב או חלילה להכריז על פתרונות של ממש, הם בישרו על הקמת צוות לבחינת הסוגיה. צוות "להגברת התחרות במערכת הבנקאות ובאשראי". איך לא חשבנו על זה קודם?
ושוב, ההבטחות בשמיים. כפי שנמסר ממשרד האוצר, "המהלך צפוי לשנות את כללי המשחק, להרחיב את התחרות, ולהוזיל את עלויות המימון למגזר הקמעונאי". בבנקים לא תמצאו שום סימן ללחץ.