בנייה למגורים. האם מלחמת חרבות ברזל תיחשב לכוח עליון? / אילוסטרציה: Shutterstock, Yuri Dondish
הממשלה הנוכחית, לאורך השנתיים מאז קמה, לא קידמה רפורמות או שינויים מהפכניים בענף הנדל"ן. בתחילה, בעיקר לאורך שנת 2023, היה זה הרצון שלא "לטלטל את הספינה" בתקופה כלכלית מאתגרת, תחת ריבית גבוהה, ובהמשך הגיעה המלחמה כמובן והסיטה את רוב הקשב למאמץ בלחימה בשבע חזיתות שונות. התוצאה: ענף הנדל"ן מגיע אל שנת 2025 מבלי שמתוכננים בו מהלכים משמעותיים רבים.
● במקום דחייה בשנה: המתווה החדש לגזירה על הפנסיה
● סערה בדיון לתיקון חוק התעופה: החברות הזרות לא יחזרו גם בקיץ?
אך בכל זאת, עם בוא השנה החדשה ייכנסו לתוקף שני שינויים בעלי חשיבות רבה בענף, שאותם הוביל מינהל התכנון. גלובס מרחיב על מהותם ועל ההשלכות שלהם.
ביטול ההקלות: הדרך להיתר תתקצר?
המצב כיום: תיקון 134 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף בינואר 2023, מקדם את ביטול מוסד ההקלות - מסלול שאפשר "לעקוף" הוראות קיימות של תוכנית ולהגדיל את שטחי הבנייה, עד כדי 30% במקרים מסוימים, במהלך שלב הרישוי (קרי לאורך המסלול להוצאת היתר בנייה). לאורך השנים ההקלות תפסו נפח הולך וגדל, עד שכמעט כל היתר בהיקפי בינוי גדולים כלל הקלות, שעיכבו משמעותית את ההליך עד לקבלת ההיתר והוסיפו לו חודשים רבים.
המצב החל מינואר: כדי לקצר את ההליך ולהשיב את הגלגל לאחור, חוקק תיקון החוק שמבטל את האפשרות להקלות, למעט רשימה מצומצמת של הקלות וסטיות מתוכנית: בנייה מעבר לקו הבניין הקדמי, חריגה מקווי בניין לצורך בניית ממ"ד או מקלט, סטייה של עד 5% מהתכסית (השטח מתוך הקרקע שעליו חולש הבניין) ועוד.
תיקון 134 קבע שני שלבים לביטול ההקלות: השלב הראשון כבר בתוקף, וכולל איסור קבלת הקלות בהיתרי בנייה שנבעו מתוכניות שהופקדו החל בינואר 2023. השלב השני, שייכנס לתוקף ב־1 בינואר 2025, כולל איסור קבלת הקלות בנייה הנובעות מכל תוכנית, כולל תוכניות ישנות, קרי ביטול ההקלות לחלוטין.
ההשלכות: בכירי מוסדות התכנון בישראל מצפים כי ביטול ההקלות, לצד מהלכים נוספים כמו הפיכת רפורמת הרישוי העצמי (אפשרות להוצאת היתר בנייה דרך אדריכל מורשה) לחובה, צפויים לקצר משמעותית את הדרך להיתר.
יו"ר מטה התכנון הלאומי, הרב נתן אלנתן, אמר בשיחה עם גלובס לפני כחודשיים כי הוא שואף שניתן יהיה לקבל היתר בנייה אף בתוך שלושה חודשים, לעומת יותר משנה כיום. יישום ביטול ההקלות באופן מלא מתחילת השנה הקרובה ישמש מבחן חשוב להצהרות אלו.
מכוני הבקרה: יפקחו על כל סוגי הבניינים
המצב כיום: מכוני הבקרה הם גופים שאחראים על בקרת תכן וביצוע בתחום הבנייה, כ"תחנה" בהליך הרישוי שהיא תנאי הכרחי לקבלת היתרי בנייה, אישור תחילת עבודות ותעודת גמר בנייה. עבודתם של מכוני הרישוי באה כיישום חלק ממסקנות ועדת זיילר שבחנה את אסון ורסאי שהתרחש בשנת 2001, ולמעשה הם מיועדים לפקח על היתרים ואישורים שניתנים בהליך הרישוי. הם בודקים תוכניות ומבקרים באתרי הבנייה עצמם, ובוחנים נתונים כמו יציבות השלד, בטיחות אש, ניקוז, אוורור הבניין, מיגון ועוד.
תקנות התכנון והבנייה (הקמת מכון בקרה ודרכי עבודתו) תוקנו בשנת 2018, וקבעו "מדרגות" שיאפשרו הרחבה של המנדט של מכוני הבקרה בשלבים, כך שאט־אט רוב ההיתרים יעברו דרכם. ובכל זאת, עד עכשיו מכוני הבקרה היו רשאים לבחון רק מבני מגורים, וגם הם רק עד לגובה של 42 מטר, כ-12 קומות בלבד.
המצב החל מינואר: בתחילת השנה החדשה יתרחב המנדט משמעותית, לכל סוג בניין למעשה: מגורים, משרדים, מסחר, מבנה ציבור, קניון ומבנה אחסנה. גם כאן, עדיין ישנה הגבלת הגובה - עד לגובה 42 מטר.
ההשלכות: הכללת כל סוגי המבנים תחת המנדט של מכוני הבקרה, כולל מבני מגורים, אמורה ליצור סדר וארגון רב יותר בתחום הרישוי, לצד הפיקוח ההדוק יותר על ההיתרים והאישורים, כמובן.
גורמים שונים בענף מציינים כי המעבר לעבודה תחת מכוני הבקרה יוצרת שקיפות רבה יותר באשר ל"תחנות" שיש לעבור עד להיתר. מן הצד השני יש החוששים כי הכללת כל סוגי המבנים תחת מכוני הבקרה עשויה ליצור "פקק" בשלב זה, שכן כיום פועלים רק שבעה מכוני בקרה מורשים בישראל, ולא כולם מורשים לבצע את כל עבודות הבקרה, זאת בשוק שבו עשרות אלפי היתרים ואישורים המוגשים מדי שנה.