שכונת אשכול העתידית ברובע שדה דב / הדמיה: משרד האדריכלים תכנון נוף
מתחילתה של שנת 2024, ואולי אף מעט קודם לכן, קצב השיווקים המוצלחים במכרזי רשות מקרקעי ישראל עלה משמעותית - זאת לאחר חודשים ארוכים שבהם מכרזים נכשלו בשיעור גבוה, בעיקר על רקע העלאות הריבית הרצופות והזעזוע של הכלכלה בעקבותיהן. שני מהלכים שתרמו להעלאת שיעור ההצלחה במכרזים היו הורדת מחיר המינימום ברבים מהם, והפחתת הוצאות הפיתוח (באמצעות סבסוד מצד המדינה).
● רק מחצית ממה שביקש משרד הבינוי והשיכון: אושרה הגדלת מכסת העובדים הזרים במסלול הפרטי
● מנגנון ההקלות נגמר: אלה הבניינים שהצליחו להתחמק מהגזירה החדשה
המצב החדש שנוצר הביא לכך שמכרזים רבים הצליחו להיסגר, אך במחירים נמוכים מאוד - ורחוקים משמעותית מהשומות שנקבעו לקרקעות על ידי רמ"י. בדיקת גלובס באשר למכרזי המסחר והמשרדים שנסגרו בחודשיים האחרונים מעלה מסקנה שיוצרת תמונה מעניינת: אמנם מכרזי המסחר והמשרדים במרכז נסגרו במחירים נמוכים משמעותית מהשומות, אך בפריפריה המחירים היו שווים לשומה ואף גבוהים ממנה. ההסבר לכך הוא בעיקר, כמובן, הבדלי המחירים בין האזורים, אך אין טוב מזה כדי להמחיש את הפערים בין אזורי הביקוש לפריפריה הרחוקה.
זכייה בשישית מהשומה
הסקירה שערכנו מתייחסת רק למכרזי המסחר והמשרדים של רמ"י, מתחילת אוקטובר ועד לימים הראשונים של דצמבר. הבדיקה מראה כי המכרזים הגדולים במרכז בייעוד זה נסגרו במחירים נמוכים משמעותית מהשומות שנקבעו לקרקעות.
כך, במכרז ביהוד־מונוסון עבור כ־18 אלף מ"ר של שטחי משרדים ומסחר זכתה חברת בריטניה ישראל צ'ק פוסט תמורת כ־50 מיליון שקל - לעומת שומה בגובה כ־301 מיליון שקל, קרי הזכייה מהווה שישית מגובה השומה; במכרז לכ־13 אלף מ"ר במועצה האזורית דרום השרון זכו החברות קרביץ וג'יגה כלכלה וניהול בקרקע תמורת כ־65 מיליון שקל, פחות משליש ממחיר השומה שעמד על כ־191 מיליון שקל; במכרז באזור התעשייה בית ליד, עבור כ־5,000 מ"ר, זכתה חברת א.ג.ת.ד השקעות תמורת כ־24.3 מיליון שקל, לעומת שומה של כ־53 מיליון שקל לקרקע; בגבעה הצרפתית בירושלים זכו יחד החברות רונן מזרחי שמאות מקרקעין, א. חבר ויניב גוב־ארי השקעות ויזמות בקרקע בשטח 8,666 מ"ר תמורת כ־89 מיליון שקל, לעומת שומה של כ־167 מיליון שקל. כל המחירים הללו הם לפני הוצאות פיתוח.
אפילו במכרז הגדול שנסגר בשבוע שעבר בשדה דב נרשמו פערים של עשרות מיליוני שקלים בין ההצעות הזוכות לבין השומות. החברות רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות, רייסדור יזמות ות. סורנטו זכו יחד במגרש תמורת כ־87 מיליון שקל, זאת אל מול שומה של כ־168 מיליון שקל.
הנתונים לעיל יכולים להעיד כי היזמים מצפים להמשך חולשה של תחום הנדל"ן למסחר ולמשרדים גם בעתיד. כידוע, מאז עלתה הריבית, בישראל ובעולם, נפגע בצורה משמעותית, בין היתר, ענף ההייטק, מה שהוביל לירידה בביקוש ובתפוסות לשטחי משרדים ומסחר בבניינים המיועדים לתעשייה זו, וכן גם לירידה מסוימת במחירי השכירות והמכירה בענף כולו.
הצלחה בעפולה ובאכסאל
אלא שכל זה נכון - לפחות בעת האחרונה - רק לאזורי הביקוש בארץ. בדיקת גלובס העלתה כי הרוב המוחלט של המכרזים למסחר ולמשרדים בפריפריה, וכאלו היו לא מעט בחודשיים האחרונים, נסגרו בהצעות שוות למחיר השומה לקרקע, ואף גבוהות ממנו.
כך למשל, במכרז לכ־2,200 מ"ר שטחי מסחר ומשרדים בקריית ביאליק זכו ארבע חברות - ע. מגל החזקות, י.ש.ל.ר שירותי ניהול, קטה אחזקות ומשה בנימיני אחזקות, תמורת כ־11 מיליון שקל, בעוד מחיר השומה עמד על כ־7.4 מיליון שקל; במכרז בחריש נסגרו שבעה מגרשים סביב מחיר השומה, והגדילה לעשות חברת וילאר נכסים שעל אחד המגרשים הציעה כ־10 מיליון שקל, לעומת מחיר שומה של כ־2.7 מיליון שקל. בעפולה שווקה קרקע בשטח כ־3,400 מ"ר תמורת כ־9.3 מיליון שקל לחברות חסון מ.ש שדרה ורון א.מ יזמות ובנייה, לעומת שומה של 6.3 מיליון שקל.
גם ביישובים ערביים נסגרו בעת האחרונה לא מעט מכרזים למסחר ולמשרדים, וגם בהם ההצעות הזוכות היו סביב מחירי השומה. כך נכון לגבי מכרז לארבעה מגרשים בכפר איכסאל שליד עפולה, וכך גם לגבי מכרז למגרש בודד בכפר קרע ולמגרש בודד בכפר מנדא - שם בשני המקרים ההצעות היו גבוהות ממחיר השומה.
אין ספק כי הפערים בין האזורים נובעים גם מהמחירים ההתחלתיים, אך ייתכן כי ההצעות השוות לשומות ואף גבוהות מהן מעידות על אמון של היזמים בצמיחת תחום ומסחר והמשרדים דווקא ביישובים המרוחקים מאזורי הביקוש.