שכר הדירה עולה / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
אפקט המלחמה על מחירי השכירות נמחק, ובחודשים האחרונים גבר קצב עליות המחירים, כך עולה מניתוח גלובס את נתוני הלמ"ס. מהנתונים עולה כי במחצית הראשונה של מלחמת חרבות ברזל, קצב עליית שכר הדירה ירד מאוד, ואולם החל מלפני שמונה חודשים בעלי הדירות החלו להעלות את שכר הדירה בקצב מהיר יותר. הדבר מעלה את החשש שמחירי השכירות יוסיפו לעלות גם בעתיד הקרוב.
● יורשים שקיבלו 22 דירות ותושב החוץ עם 12 נכסים: כמה מס הם צריכים לשלם?
● ראיון | "חשבתי שהודו היא אלופת העולם ברגולציה. עד שהגעתי לישראל"
1הסכומים: מתקרבים להחזר משכנתא
קשה להמעיט בחשיבות מחירי השכירות, במיוחד בעידן של עליות ניכרות במחירי הדירות. שכר הדירה אמנם עולה עם השנים בקצב נמוך בהרבה מאשר עליית מחירי הדירות, אך גם הוא מעיק. מנתוני הלמס" עולה, כי שכר הדירה המוצע על דירות 4 חדרים בכלל המדינה הגיע ברבעון הקודם ל-5,200 שקל; בתל אביב שוכרי דירות כאלה משלמים מדי חודש 8,500 שקל בממוצע, בירושלים 5,900 שקל, בחיפה 3,800 שקל ובבאר שבע - 3,300. מדובר בסכומים גבוהים, שבמרכז הארץ כבר משתווים להחזרים חודשיים של משכנתא.
2ההשפעה על המדד: יכול היה לעמוד על 3%
הבעיה אינה רק של שוכרי הדירות: שכר הדירה מהווה מרכיב חשוב במדד המחירים לצרכן, בשיעור של 25%, ועל כן, כששכר הדירה עולה במהירות - הוא גם לוחץ לעליית האינפלציה. בשנה האחרונה מדד שירותי הדיור, שמשקף את השינוי בשכר הדירה, עלה ב-4%, בעוד שהאינפלציה הכללית עלתה ב-3.4%. מובן מכך, כי אלמלא שכר הדירה שעלה בקצב הזה - מדד המחירים היה נמוך יותר ומתקרב יותר לרמה שנתית של 3%.
ואולם בחינה של מדד שירותי דיור מתחילת המלחמה מורה על שתי מגמות שנרשמו בו: מאוקטובר 23' ועד פברואר 24' המדד הזה היה כמעט מאופס; את כל העלייה הוא רשם החל מחודש מרץ; בסך הכל קצב העליות השנתי של מדד שירותי הדיור מגיע מאז הרבעון השני של השנה לרמה של 5.5%.
3השוכרים המתחלפים: חזרו העליות בחוזים חדשים
סדרת נתונים נוספת שמפרסם הלמ"ס מחזקת את ההערכה שעליות מחירי השכירות בעיצומן, וסביר שיוסיפו לעלות בתקופה הקרובה. מדובר בבדיקת שינוי שכר הדירה עבור דירות שבהן היתה תחלופת שוכר. שוכרי הדירות הללו מכונים "שוכרים שוכרי הדירות הללו מכונים "שוכרים חדשים" (לא משנה אם זו אינה הדירה הראשונה שהם שוכרים, אלא חשוב שהם שוכרים לראשונה דירה מסוימת).
ציבור זה של שוכרים חדשים, הוא הציבור הרגיש ביותר לשינויי מחירי שכירות, שכן כשמתחלף שוכר, בעלי הדירות נוטים להעלות את מחירי השכירות בשיעור גבוה יותר מאשר בעת הארכת חוזה שכירות ע"י שוכרים קיימים. לכן מעניין לראות, כיצד בעלי הדירות התייחסו אליהם, מבחינת מחירי השכירות.
הלמ"ס החלה לפרסם את הנתונים אודות ציבור זה ביולי 22', ועד המלחמה ניכרה היד הקלה על הדק המחירים של בעלי הדירות, שגבו מהם שכר דירה שגבוה ב-6%-9% משכר הדירה האחרון שגבו מהשוכרים הקודמים.
והנה בנובמבר 23', עליות המחירים ירדו לפחות מ-5%, ועד אפריל השנה הן התכווצו לרמה של 2%.
ההסבר ההגיוני ביותר לכך הוא המלחמה, שגייסה למילואים שוכרים ומשכירים, העלתה את עניין המרחבים המוגנים בדירות המושכרות לרמה של גורם עקרוני בהחלטה אם לשכור דירה או שלא ובכמה, וגם הורידה מהצדדים את החשק להתחיל לחפש דירות או שוכרים חלופיים, כשטילים מתעופפים מלמעלה.
ואולם בחודשים האחרונים, העלאת שכר הדירה לשוכרים חדשים שבה לרמות של 4% והמגמה הכללית היא עלייה, כך שנראה שגם לפי מדד זה השפעת המלחמה מתעמעמת והולכת, והדבר משפיע על עליית שכר הדירה.
4צעדי הממשלה: ממשיכים לעודד רכישת דירות
השאלה, מה, אם בכלל, ניתן לעשות, כדי להתמודד עם העליות הללו, והתשובה ברורה וידועה, רק שהממשלה נאחזת בעקרונות מיושנים, פופוליסטיים ומוכחים ככשלונות.
הפתרון הראשון הוא עידוד חברות לייזום ולהקמה של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. מדובר בפתרון שמשמעותו לטווח הקצר - אפסית עד זניחה, וזאת משום שקצב הקמת הדירות להשכרה ארוכת טווח איטי מאוד, ואם תשפיע - הדבר יתרחש בעוד עשורים מהיום.
כיום משקל הדירות המושכרות על ידי חברות בשיטה זו מגיע לאחוזים ספורים מכלל הדירות המושכרות, ולטווח הקצר לא נראה שהמצב ישתפר בגלל הריביות הגבוהות והמלחמה.
השנה פורסמו ע"י רמ"י 21 מכרזים לדיור להשכרה ארוכת טווח, אך רק ל-11 מהם הוצאו חוברות מכרז, ומתוכם לחמישה התקבלו עד כה זוכים. חמשת המכרזים הללו כוללים 1,022 יחידות דיור - מספר נמוך מאוד. גם בשנה שעברה מצב השיווקים היה רע, ולמעשה, שנות השיא מבחינה זו היו 2021 ו-2022.
לפיכך, גם אם מדובר בפתרון טוב לטווח הרחוק, עדיין לא נמצאה הדרך המהירה ליישם אותו. הממשלה נדרשת להמציא ליזמים הטבות כלכליות נוספות כדי להפוך את הפרויקטים לבעלי היתכנות. עד כה הנסיונות הללו כשלו.
הצעד שאמור היה להשלים את הדיור להשכרה ארוכת טווח, היה הדרת המשקיעים מהשוק באמצעות העלאת מס רכישה. ואולם אין מדובר בצעדים משלימים באמת, שכן עוד ההשכרה ארוכת הטווח היא צעד שיתחיל להשפיע על השוק בתוך שנים - העלאת המיסוי פועלת על המשקיעים באופן מיידי. וכך, בעוד שמלאי הדירות להשכרה ארוכת טווח נמנה באלפים, ציבור המשקיעים נפטר מיותר מ-30 אלף דירות מאז העלאת המסים ב-2015. במילים אחרות, יותר משחברות הנדל"ן הוסיפו דירות - משקיעי הנדל"ן נפטרו מדירות. בשורה התחתונה, היצע הדירות להשכרה אינו גדול מספיק, והמחירים בעלייה.