רובע שדה דב / צילום: גיא יחיאלי
בתחילת חודש ספטמבר פרסמנו כאן בבלעדיות כי רשות מקרקעי ישראל מוציאה לשיווק סדרת מכרזי ענק עבור יותר מ־7,000 יחידות דיור ברובע שדה דב החדש בצפון תל אביב־יפו. מאז נדחו מועדי סגירת המכרזים כמה פעמים, ובפעם האחרונה, ממש לפני ימים אחדים, הם נדחו שוב - הפעם חלק מהם לתחילת השנה הבאה, זאת למרות מאמציה של רמ"י לשווק את המכרזים עוד השנה. לצד זה, בחלק קטן מהמכרזים הדחייה היא של כמה ימים ספורים, והם כן עשויים להיסגר ב־2024, ביומה האחרון למעשה. מה גרם לדחייה, מדוע לא כל המכרזים נדחו לשנה הבאה, ואיזו השפעה יש לכך על הכנסות המדינה מהקרקעות שיימכרו? גלובס עושה סדר.
● פרשנות | הצמדת תקרת הפטור משכר דירה - המספרים המופרכים של האוצר
● שאלות ותשובות | מה אומרת החלטת ביהמ"ש על תע"ש השרון, ואיך יושפעו התוכניות
באילו מכרזים מדובר?
רשות מקרקעי ישראל פרסמה בין אמצע ספטמבר לתחילת אוקטובר האחרונים עשרה מכרזים ברובע שדה דב, בשתי התוכניות שקיבלו תוקף לאחרונה: מרכז הרובע וצפון הרובע. בעשרת המכרזים יחד היא מתכננת לשווק 7,159 יחידות דיור, בהן גם יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח ויחידות לדיור מוגן. למעט מכרז אחד עבור 217 יחידות דיור, כלל המכרזים כבר פתוחים להגשת הצעות מצד יזמים.
מתי היו אמורים להיסגר המכרזים הללו?
במקור, כלל המכרזים היו מיועדים להיסגר עד תחילת דצמבר, כך שייכללו בשיווקים המוצלחים של רמ"י לשנת 2024. מדובר בתוספת משמעותית למספרים, וכן ביוקרה רבה המוטלת על הכף, שכן מדובר במכרזים על הקרקע מהיקרות והמבוקשות ביותר בישראל היום. סגירת המכרזים הללו נדחתה כמה פעמים, ועד לאחרונה תוכננו להיסגר כולם ב־23 בדצמבר, קרי עדיין במסגרת השנה הנוכחית - אלא שבימים האחרונים התבצעה דחייה נוספת, ובחלק משמעותי מהמכרזים מועד הסגירה הועבר לאמצע ינואר הקרוב, כך שהם יספרו בשנה הבאה.
מדוע נדחו המכרזים?
הדחייה הנוכחית (וייתכן שגם דחיות שנעשו קודם לכן) באה על רקע שני עררים שהוגשו נגד התוכנית - אחד מצד החברות חן ואיתי גינדי ורמי שבירו הנדסה בניה והשקעות, בגין תוכנית מרכז הרובע, ואחד מצד חברת הירקון, בין תוכנית צפון הרובע. מאחר שוועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז תל אביב קיבלה החלטת ביניים בערר אחד, ובשני טרם קיבלה החלטה, נאלצה רמ"י לדחות שוב את מועד סגירת המכרזים, שכן עררים אלו עלולים להוביל להחלטה על שינוי בפרטי התוכניות, ולא ניתן לשווק את הקרקעות בהן כל עוד ישנו סיכוי לשינוי כלשהו.
למתי נדחו המכרזים?
חמישה מתוך עשרת המכרזים, אשר מציעים קרקעות בתוכנית מרכז הרובע נדחו ל־15 בינואר. הם כוללים בסך הכול 4,191 יחידות דיור, מהן 966 להשכרה ארוכת טווח. ארבעה מכרזים נוספים, עם 2,976 יח"ד (713 יח"ד להשכרה ארוכת טווח) בתוכנית צפון הרובע, נדחו ליומה האחרון של השנה, קרי 31 בדצמבר. ומכרז הנוסף, עבור 217 יח"ד, נדחה גם הוא עד 31 בדצמבר, אך כאמור הוא טרם נפתח להצעות.
מהי מהות העררים?
שני העררים הוגשו, כאמור, על ידי יזמים. החברות חן ואיתי גינדי ורמי שבירו, שיוצגו על ידי עו"ד שמואל שוב, הגישו ערר אשר קשור בנושא שולי יחסית, על פניו: משטר הרוחות שעלול להיווצר סביב הבניינים שהם מקימים בסמוך לתוכנית מרכז הרובע. לטענתם, התוכנית החדשה בשדה דב גובלת בפרויקט שלהם ובמסגרתה מתוכננים לקום ארבעה מגדלים, בהם מגדל בן 45 קומות, בסמוך לפרויקט שלהם שכבר נמצא בבנייה. אלו עלולים לגרום לפרויקט "נזק אדיר", כדבריהם, שכן הקמת ארבעת המגדלים תיצור מנהרת רוח שתביא למערבולות וליצירת חוסר נוחות עבור ההולכים בסביבה.
החברות הציעו שלוש חלופות שיסייעו להפחתת הרוחות באזור. ועדת הערר החליטה בהחלטת ביניים כי עיריית תל אביב־יפו, רמ"י וגורמים נוספים יצטרכו להגיש את חוות דעתם על החלופות בתוך 14 יום, קרי לקראת סוף החודש.
הערר השני, שהוגש מטעם חברת הירקון, שיוצגה ע"י עו"ד אורנה ורכובסקי, נוגע להקצאת הקרקע שניתנה לה, ולדבריה יוצרת מצב שבו החלק היחסי שלה קטן בתוכנית החדשה.
מתי יתקבלו החלטות סופיות?
בערר של חן ואיתי גינדי ורמי שבירו, שהחלטת הביניים בו ניתנה לפני כשבוע, ייתכן שהחלטה סופית תתקבל בקו התפר שבין הימים האחרונים של החודש הנוכחי לימים הראשונים של ינואר, ולכן נדחו המכרזים הרלוונטיים לאמצע ינואר. הערר השני עשוי להתקבל בימים הקרובים - ואם יידחה, ניתן יהיה לשווק את ארבעת המכרזים הקשורים בו. מרמ"י נמסר לגלובס: "הרשות ממשיכה לשווק בכל רחבי הארץ במלוא המרץ ובהיקפים אדירים. רמ"י סמוכה ובטוחה שהטענות בערר יידחו והמכרז ייסגר בקרוב".
מהי ההשפעה על הכנסות המדינה?
כל עשרת המכרזים צפויים להכניס כסף רב לקופת המדינה. הערכות מדברות על סביבות 14 מיליארד שקל הכנסות רק ממכרזים אלו. אלא שבכל מקרה, כנהוג במכרזי רמ"י, התמורה המלאה עבור הזכייה מועברת לקופתה רק 90 ימים לאחר הזכייה, ובעת הזכייה משולמים ערבויות ופיקדונות המהווים עד כ־10% מהתמורה כולה. במכרזי השכירות ארוכת הטווח יכול הזוכה לשלם רק 30% מהתמורה בתוך 90 יום, ואת היתרה בתוך 24 חודשים נוספים. לכן הכנסות המדינה העיקריות משיווק הקרקע יתקבלו (והיו אמורות להתקבל, גם ללא דחיית המועדים) במהלך השנה הבאה. במציאות שבה קופת המדינה מדוללת, ובאוצר מחפשים דרכים לבצע התאמות בתקציב המדינה בעשרות מיליארדים, מדובר בכל מקרה ב"מנת חמצן" חשובה מאוד.