אבי אייקורט / צילום: תמונה פרטית
"מה שבא לי להגיד זה את האמת: המחירים ירדו. השוק של הקונים. כולם מפחדים מהצל של עצמם. רק משקיעי נדל"ן עם כיסים אפילו לא עמוקים מאוד יכולים לחגוג על רכישות שבעוד שנה־שנה וחצי ייהנו מהן מאוד. זו האמת שלי ואשמח שיוכיחו לי אחרת". להצהרה הזו, שמתייחסת למרכז של המרכז בת"א, לא אחראי טוקבקיסט עלום, אלא דווקא אחד מהמתווכים הוותיקים בעיר, אבי אייקורט, שפרסם את הדברים בעמוד הפייסבוק שלו. הפרסום גרר מטבע הדברים תגובות רבות - ולמרבה ההפתעה מרביתן תמכו בניתוח שלו.
● אחת ולתמיד: מה יותר משתלם, לקנות דירה או לחיות בשכירות?
● בלעדי | הלמ"ס תשיק מדד חדש למחירי הדירות. אלה השינויים הגדולים
האומנם המחירים יורדים בעיר המבוקשת בישראל? ועוד בזמן שנתוני המדד מצביעים על עלייה שנתית ממוצעת במדינה של 6.7%? כסף בקיר, פודקאסט ההשקעות והנדל"ן של גלובס, אירח את אייקורט בעקבות הפוסט המדובר, והוא מתעקש: "זו התקופה הקשה ביותר שאני מכיר מאז שהתחלתי לעסוק בתיווך לפני קרוב ל־25 שנה".
"בתל אביב עושים כסף. היא מרכז העסקים"
אחרי כמה שנים שבהם עבד בענף הנדל"ן, הקים אייקורט ב־2001, עם אחיו משרד תיווך שמתמחה בלב תל אביב.
למה בחרתם דווקא בת"א?
"כי בתל אביב עושים כסף. ת"א היא מרכז העסקים הגדול. ולא רק שבחרנו בת"א, אלא התמקדנו באזורי הביקוש הגבוהים - כל האזור של הים וכל האזור של רובע 4 ורובע 3, מרכז לב צפון ישן".
אנחנו לא רגילים לשמוע ממתווכים מסרים כמו זה שפרסמת. תסביר.
"אני בא מהשטח. מכיר את רוב הפעילות של רוב המתווכים, עורכי הדין, האדריכלים, השמאים, הבנקים, היועצים - כמות האינפורמציה שמגיעה אליי ביום היא אדירה. קצת לפני ה־7 באוקטובר, עם עליית הריבית והשינויים שחלו בשוק - עלויות המשכנתה והשינוי האמוציונלי בנוגע לרכישת נכס - כמות הביקושים ירדה באופן משמעותי. השוק נעצר. אתה מוצא את עצמך חודשים רבים עם עסקאות בודדות".
לדבריו, ההבנה של השינוי חלחלה לאט. "ממש לאחרונה עסקתי בשיווק של כמה פרויקטים במיקומים הכי מובילים, של חברות מובילות כמו אנשי העיר מבית רוטשטיין במאנה ובהלסינקי. אלה מיקומים נהדרים, עם תכנון טוב, עם חברות שאפשר לקנות מהן בשקט. יש ברחוב שלטים ענקיים של פרסום, שהיו מביאים בעבר 20־30 שיחות ביום, ופתאום אתה לא מקבל שיחות בכלל. כבר עליתי כמה פעמים על האופנוע לבדוק שלא עשו לי ונדליזם על השלטים. חשבתי שאולי קרה משהו".
אבל השלט שם.
"השלט שם והכל ברור וכמות השיחות ירדה באופן משמעותי".
זה אומר שהמחירים באמת יורדים, או שאם נחזור לתקופות אחרות כמו משבר הסאבפריים ב־2008, אנשים פשוט ישבו על הגדר ולא היו עסקאות?
"יש רחובות מסוימים, כמו רחוב חיסין, שדרות ח"ן או סמטאות שקרובות לים, ששומרים על רמות מחירים גבוהות בפרויקטים חדשים וגם ביד שנייה. העסקאות נעות בטווחים של 60־70 אלף שקל למ"ר. אבל לא כל דירה באבן גבירול או בדרום העיר יכולה היום להימכר ב־50 אלף שקל למ"ר, וזה כן עשה את התיקון לאזור ה־40 אלף שקל למ"ר", הוא אומר.
כדוגמה היא מביא דירה שהוא מנסה לשווק זה תקופה ברחוב אבן גבירול, ששמאות לה שנעשתה עבור בנק לפני חודשים אחדים עמדה על 3.85 מיליון שקל. לדבריו, ההצעה הגבוהה ביותר שהתקבלה לדירה זו היא 3.16 מיליון שקל. "חודשים רבים אחרי שקיבלנו אותה לשיווק, אנחנו מקבלים עליה הצעות של 42 אלף שקל למטר. זו הצעה אחרי הצעה, אחרי הצעה, אחרי הצעה. זה טווח המחירים הריאלי ולא משנה איזה משא ומתן תנהל. בסוף יש לזה שווי מסוים".
פער משמעותי.
"פער משמעותי מאוד, ואת צמצום הפער צריך לעשות בעל מקצוע. אם אני מתווך שמוכר חלומות וחושש להגיד לבעל הנכס שהמחירים יורדים כדי שהוא לא יברח לאיזה משווק אחר, אז אני לא בעל מקצוע טוב. אגב, כשהנכס הזה גויס - אני באופן אישי לא חשבתי שהפער כזה גדול, חשבתי על פער של 100־200 אלף שקל לפה ולשם, כי מחירי הדירות זה דבר שמשתנה מבניין לבניין".
דוגמה אחרת היא זו של דירת 2 חדרים שלדבריו נמכרה בטווחים של 3.2־3.3 מיליון שקל, וכיום לא נמכרת גם במחיר שנמוך מכך ב-300 אלף שקל.
אז התקופה הזאת היא הקשה ביותר שהייתה לך מאז שפתחת את העסק?
"כן, וכבר חווינו תקופות קשות. זה לא אומר שאנחנו לא עושים עסקאות, זה פשוט מצריך מאיתנו יותר עבודה. אולי בשנים עברו, דירה לשיפוץ ברחוב מסוים הייתה נמכרת ב־60 אלף שקל למ"ר, היום זה לא המצב.
"בפוסט שכתבתי רציתי להגיד לקולגות שלי: תשבו על הטלפון, תביאו קונים. יש כל מיני סיבות למוטיבציית רכישה אמיתית, ללא קשר לתנאי השוק, אבל בשביל לאתר אותם צריך לשבת על טלפונים".
"האנטישמיות תוביל לפה יהודים"
הבצורת בעסקאות ומגמת ירידת המחירים שהוא מצביע עליה, מביאה את אייקורט להציע למשקיעים לרכוש דווקא עכשיו, היות שבעתיד המחירים יעלו.
על בסיס מה אתה חושב שהמחירים יעלו?
"אני אופטימי כמו רבים מהקולגות שלי, ואולי אני טועה, אבל אני חש שאנחנו לקראת סוף המלחמה, ומה שקורה בעולם עם האנטישמיות יוביל לכאן הרבה ישראלים שירדו ויהודים. סיום המלחמה גם יחזיר את הביטחון והוודאות ואלה הדברים הכי חשובים לאנשים, והיות שההיצע נמוך באיזורי הביקוש בתל אביב, אנשים יחזרו לקנות, ולכן אתה יכול לפגוש כיום הזדמנויות, בעיקר בנכסים במצב תכנוני ומשפטי מסוים.
"מי שקונה בתל אביב הם הרבה פעמים תל אביבים, שאוהבים את העיר והם בעלי יכולות כלכליות גבוהות".