קריית ים / צילום: Shutterstock
היתכנות כלכלית של תוכנית להתחדשות עירונית יש לבדוק בשלבי הוצאת היתרי הבנייה (רישוי), ולא בעת אישורה - כך קבע בג"ץ, שביטל החלטה של בית המשפט המחוזי בחיפה, ואישר בפועל את תוכנית הותמ"ל להתחדשות עירונית בקריית ים. זאת לאחר שיזמית הפרויקט, חברת אאורה, ודיירים בפרויקט טענו כי הפרויקט במתוכנתו התכנונית הקיימת אינו בעל היתכנות כלכלית. על כך הגיב העליון כי הפן הכלכלי של התוכנית ייבחן בעת מימושה, בשלב הרישוי .
● אחת ולתמיד: מה יותר משתלם - לקנות דירה או לחיות בשכירות?
● ההגרלה התשיעית של "דירה בהנחה" יוצאת לדרך: האם הביקוש העצום יימשך?
מדובר בתוכנית ותמ"לית תמל/2039 להתחדשות חלק משכונת יוספטל, בסמוך לים, בשטח 115 דונם, והוא ממוקם בין הרחובות יוספטל, יששכר, ספיר וצה"ל בקריית ים, בהם קיימים 14 מבני מגורים בגובה 3-5 קומות הכוללים 452 דירות. במקומם, התוכנית כוללת הקמת 1,876 דירות חדשות ב-35 מגדלים של 10-30 קומות ו-20 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה.
לפני כ-7 חודשים קיבל שופט בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה, מנחם רניאל, חלק מערעור שהגישו חברת אאורה וחלק מהדיירים, באמצעות עורכי הדין יובל גלאון ודן אור ממשרד עמית, פולק, מטלון, והחליט לעכב את מימוש התוכנית לצורך בדיקת היתכנותה הכלכלית.
העותרים טענו כי במתכונתה הנוכחית התוכנית אינה נושאת היתכנות כלכלית. הם אף ביקשו מינוי של מומחה בלתי תלוי שיבדוק את ההיתכנות, והזכירו את העובדה שתקן 21 השמאי מחייב שפרויקטים להתחדשות עירונית יישאו היתכנות כלכלית.
שני הצדדים ערערו
שני הצדדים - החברה והדיירים מצד אחד; והותמ"ל, רשות מקרקעי ישראל והרשות להתחדשות עירונית מהצד השני - הגישו ערעורים לבג"ץ על החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים.
אאורה רצתה אפילו שבעת התחשיבים הכלכליים, יערכו חישוב להשפעת המלחמה על ההיתכנות הכלכלית (בקשה שנדחתה על-ידי בית המשפט לעניינים מינהליים). הותמ"ל, רמ"י והרשות להתחדשות עירונית ביקשו לבטל את העיקרון שההיתכנות הכלכלית צריכה להיבחן בעת עריכת התוכנית.
שופטי בג"ץ, דפנה ברק-ארז, אלכס שטיין ורות רונן, קיבלו את הערעור שהגישו מוסדות המדינה, ודחו את ערעור החברה והדיירים, והמשמעות היא שתוכנית הותמ"ל תמשיך להתקדם, ושאלת ההיתכנות הכלכלית תיבחן רק בשלב הרישוי, בהתאם לפנייה מתאימה מצד היזמים ולהוראות הדין.
המשמעות הנוספת שעולה מפסק הדין היא שתקן 21 השמאי, שאמור לוודא את ההיתכנות הכלכלית של התוכנית, אינו תקן מחייב.
מאאורה נמסר בתגובה כי החברה מכבדת את בית המשפט, וכי היא נערכת להגשת בקשות להיתרי בנייה בקרוב. לדבריה, בכל ארגעת המתחמים היא זכתה להסכמת רוב הדיירים. "אנחנו בטוחים שרמי תכבד את החלטת בית המשפט ותאזן כלכלית את מתחם 2 (המתחם שבו, לטענת החברה נמצאו בעיות היתכנות, א"מ) עם הגשת היתרי הבנייה בהתאם להחלטת בית המשפט. מן הראוי שבעתיד יאושרו תבעות כלכליות ומאוזנות במסלול רשויות כדי שפרויקטים יקודמו במהרה. אנחנו מעריכים שהפרויקט יצא לביצוע בשנה הקרובה ויהיה לפרויקט המשמעותי והיפה בעיר", נמסר מהחברה.