באר שבע / צילום: Shutterstock
באר שבע היא העיר המסוכנת ביותר עבור משקיעי נדל"ן, כך עולה מסקירת הרבעון השלישי של 2024 מטעם הכלכלן הראשי במשרד האוצר. כמעט 30% מהדירות שמכרו משקיעים בעיר היו בהפסד הון ריאלי. עוד עולה מהדוח העוסק בהיצע הדירות, כי העלאות הריבית של בנק ישראל הגדילו את היצע הדירות.
● אחת ולתמיד: מה יותר משתלם, לקנות דירה או לחיות בשכירות?
● בלעדי | הלמ"ס תשיק מדד חדש למחירי הדירות. אלה השינויים הגדולים
ברבעון השלישי של השנה, מכרו משקיעים כ-4,400 דירות. כ-10% מהן נמכרו תוך גרימת הפסד ריאלי למשקיעים, כלומר מחיר המכירה שלהם היה נמוך ריאלית מהמחיר שבו רכשו את הנכס. האזור שרשם את השיעור הגבוה ביותר של מכירות בהפסד הוא הדרום, שבו כמעט רבע מהדירות שנמכרו ע"י המשקיעים, הניבו להם הפסד הון ריאלי.
עניין זה ניתן להסבר, כנראה בכמויות הבנייה הגדולות שפקדו את האזור הזה בשנים האחרונות, שהגדילו מאוד את ההיצע ואת האלטרנטיבות של רכישת דירות חדשות עם ממ"דים, בעוד שחלק גדול מהדירות שבידי המשקיעים הן דירות ישנות ללא מיגון.
בדיקת הערים "המפסדיות ביותר, העלתה, כי באר שבע נמצאת בראש, שעה ש-30% מהדירות שהמשקיעים מכרו בה רשמו הפסד ריאלי; אחריה אילת עם 23% מהדירות, קריית גת עם 18%, טבריה 17%, נוף הגליל ועפולה 13%, אשקלון 12% וחיפה ופתח תקווה 11%.
לגבי הערים הצפוניות שנמצאו ברשימת הערים שהובילו במכירות בהפסדים מציין הכלכלן הראשי כי בניגוד למצב בדרום, שבו הערים המובילות ברבעון השלישי של 2024 "כיכבו, גם ברבעון המקביל ב-2023", נוף הגליל, עפולה וטבריה לא נכללו ברשימה הזו לפני המלחמה.
מספר ערים במרכז נכללו אף הן ברשימת המכירות בהפסד, ובראשן פתח תקווה, שבה 11% מהדירות שמכרו משקיעים היו בהפסד הון ריאלי. בהרצליה, ברמלה, ברעננה, בבני ברק וברמת גן נמדדו כ-9% של משקיעים שמכרו דירות בהפסד.
הפער בין מספר הדירות שנבנות למספר הדירות שנמכרות
נתון אחר מעניין שהופיע בסקירה הוא ניתוח על התחלות הבנייה והיצע הדירות.
בין הרבעון האחרון של שנה שעברה לרבעון השלישי של השנה החולפת נרשמו 53,400 התחלות בנייה, בקיזוז דירות שנהרסו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. מפרסומי הלמ"ס עולה, כי היצע הדירות החדשות הלא מכורות מגיע בחודשים האחרונים לכ-70 אלף, כש-81% מהדירות הללו כבר נמצאות בהליכי בנייה.
ברבעון השלישי לבדו של השנה היוצאת עלו התחלות הבנייה המיועדות למכירה בשוק החופשי, על הדירות שנרכשו במסגרת השוק החופשי ביותר מעשרת אלפים דירות, כלומר שכשמדובר בשוק החופשי, יש פער משמעותי ביותר בין סך הדירות שנבנות לבין סך הדירות שנרכשות. "בארבעת הרבעונים שחלפו מאז פרוץ המלחמה, מספר התחלות הבנייה של דירות הנבנות למכירה בשוק החופשי היה גבוה ב-25% מסך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי", נכתב בסקירה.
בדיקה לאחור מעלה, כי מדובר בתהליך שהחל ברבעון הראשון של 2022, שאז החל בנק ישראל בהעלאת הריבית במשק, זאת, בעוד שמאז הרבעון האחרון של 2020 ולכל אורך 2021, מספר הדירות שנרכשו היה גבוה מזה שהוחל בהקמתן.
המסקנה המתבקשת מנתונים אלה היא, שהעלאת הריבית היא שתרמה במידה המשמעותית ביותר להגדלת היצע הדירות, שרק בשנה האחרונה עלה ב-13%. מסקנות נגזרות הן, שמצבם של יזמי הנדל"ן מוסיף להיות עדין מאוד, ועל אף מבצעי המימון שלהם, הם עדיין תקועים עם מלאי גדול מאוד של דירות לא מכורות.
שאלת מבצעי המימון של הקבלנים
השאלה, עד כמה המבצעים הללו הועילו, וגם אליה נכנסת הסקירה. בדיקת מכירות היזמים לדירות על הנייר במסגרת השוק החופשי מעלה, כי בשלושת הרבעונים הראשונים של 2024 נרכשו דירות כאלו ברמה הגבוהה ביותר מאז תחילת 2020, לא כולל הרבעון האחון של 2021, שבו נרשם גידול חד ברכישת דירות חדשות, מצד משקיעים שידעו כי מס הרכישה עליהם יועלה. באותו רבעון נמכרו כ-7,300 דירות חדשות על הנייר, בעוד שבשלושת הרבעונים הראשונים של השנה החולפת נרכשו בממוצע כ-5,300 דירות ברבעון.
המספרים החריגים הללו מוסבירם ע"י הכלכלן הראשי בין היתר במבצעי המימון של הקבלנים. ואולם ברבעון השלישי של השנה, שבו נמכרו כ-5,200 דירות כאלה, חלה ירידה של 7% לעומת הרבעון השני, וזו יכולה להיות תולדה של התחזקות הביקורת והאזהרות על הסיכונים שטמונים במבצעים הללו, אך גם להתגברות המלחמה בצפון.
בסך הכל בוצעו ברבעון השלישי של השנה 24,700 עסקאות, מתוכן 22,400 עסקאות בשוק החופשי, מספרים נמוכים בהשוואה ארוכת שנים.
מספרים מעניינים נוספים הם ממדי המעורבות של זוגות צעירים ותושבי החוץ בשוק, וירידה ברכישת דירות יוקרה. רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי (כלומר לא כולל תוכניות נוסח מחיר למשתכן) ברבעון השלישי של 2024 הסתכמו ב-11,813 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2022 וגידול של 26% בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד. ממצא מעניין שמצא הכלכלן הוא רמת שיא של רכישות כאלה שבוצעו באזור הדרום.
באשר לתושבי החוץ - ההערכות כי גל עלייה גדול עומד לפקוד את הארץ, עדיין נראות מוקדמות, אך כן חלה עלייה ברכישת דירות שלהם. על פי הכלכלן הראשי, הם רכשו ברבעון השלישי של 2024 621 דירות, כמעט הכפלה לעומת הרבעון המקביל של 2023.
אזור ירושלים בולט ברמת שיא במשקל רכישות תושבי החוץ, מה שמחזק דיווחים מהשטח, כי עיקר הרוכשים בסגמנט זה הם מהאוכלוסיות הדתית והחרדית, שכנראה חשות על עצמן יותר את האנטישמיות הגואה.