תוכנית תע''ש / הדמיה: יח''צ
"נולדתי על הגדר של תע"ש במורשה, וכילד אני זוכר שהבטיחו 'תע"ש תתפנה עוד חמש שנים ויבנו כאן'. מאז יש לי נכד, שהולך עוד מעט לצבא, וממשיכים להבטיח", מספר ראש עיריית רמת השרון, איציק רוכברגר.
● שינוי במודל התמריצים: תוכנית משרד השיכון להשכרה ארוכת־טווח נחשפת
● עשר עסקאות גדולות תוך שנה: ההתחדשות העירונית לוהטת
תוכנית תע"ש היא תוכנית מתארית שנהגתה ב־2005, כלומר לפני כ־20 שנה, ומאז עברה שינויים שונים. ב־2018 אושרה מהדורה שלה להקמת 23 אלף יחידות דיור, ולאחר מכן עלה מספרן ל־36.6 אלף. שטחה 7,430 דונם, ובסך הכל היא אמורה להוסיף כ־120 אלף תושבים לאזור, בשטחים המוניצפליים של הרצליה, הוד השרון, רמת השרון והמועצה האזורית דרום השרון.
הבעיה החריפה ביותר בתוכנית היא זיהום הקרקע החמור שבמתחם, כתוצאה מהפעילות של התעשייה הצבאית במקום במשך עשרות שנים. עלויות טיהור הקרקעות מוערכות במיליארדי שקלים. התוכנית סבוכה תכנונית וביצועית, והנה שלוש הערות בנוגע אליהם.
1 הזיהום מאפיל על כל סוגיה תכנונית
זיהום הקרקע מאפיל על כל סוגייה תכנונית אחרת שקיימת בתוכנית, ולמעשה מטיל סימני שאלה כבדים על היכולות לממש אותה. הרעיון המקורי היה לממן את טיהור השטח מההכנסות ממכירת הקרקעות. "עוד לפני 20 שנה אמרנו להם שזה לא הגיוני, להפוך ככה את הפירמידה", אומר רוכברגר, שהוא ראש העיר הוותיק ועתיר־הניסיון ביותר במאבקי תע"ש. "אמרנו שצריך קודם כול לעשות את הסקרים ולבדוק את הקרקע, ואז לתכנן. לא הקשיבו לנו".
ואמנם, שופטי העליון עוזי פוגלמן, אלכס שטיין ועופר גרוסקופף פסקו כי הוראה שניתנה בתוכנית להנפיק היתרי בנייה למתקני טיהור הקרקע ניתנה בהליך פגום וללא בסיס עובדתי מספיק.
לפיכך פסקו השופטים כי הוצאת היתרי בנייה למתקני הטיהור תותנה בביצוע סקר קרקע שיבחן את השטח שעליו מתוכנן להקים את מתקני הטיהור, בהגשת תסקיר השפעה על הסביבה בהתייחס למתקני הטיהור והפעלתם, וכן יישום מנגנון לשמיעת התנגדויות בהתייחס לסוגיה זו.
לכאורה מדובר בפסיקה טכנית, אך כל הצדדים, כולל מינהל התכנון, מתייחסים אליה כאל פסיקה משמעותית שתעכב את יישום התוכנית במשך שנים רבות.
2התכנון: "לא עדכני מבחינת שימושי הקרקע"
אמיר כוכבי, ראש עיריית הוד השרון, סבור שלא רק הזיהום הוא הבעיה. "יש כאן התעקשות של גופי התכנון על תוכנית שאולי הייתה נכונה לשעתה, אבל היום בראייה עדכנית היא לא נכונה. לא מבחינת תכנון עירוני ולא מבחינת שימושי הקרקע ומשך זמן היישום שלה", הוא אומר.
כאן עולה שאלת תאריך התפוגה של תוכנית מתארית. "תוכנית גדס" שהיא תוכנית המתאר הראשונה של תל אביב, שעיצבה את פני הצפון הישן ומרכז העיר, נהגתה בסוף שנות ה־20 של המאה הקודמת; תוכנית המתאר של חיפה אושרה ב־1934.
שתיהן נחשבו מוצלחות לזמנן, אולם כבר בשנות השבעים החלו להרגיש פרנסי העיר בשתי הערים את התיישנותן. הן הוחלפו בתוכניות מתאר אחרות רק ב־2016, עשורים אחרי שהפכו מגורם שעיצב פני עיר לגורם תכנוני מיושן ומעיק, שלא ענה על צורכי העיר והתושבים.
מאז, קצב התפתחות הטכנולוגיה, השתנות אורחות החיים שלנו ואמצעי התחבורה, והעבודה - הואץ בהרבה.
"כבר לא מתכננים ככה מרחבים עירוניים יותר", אומר כוכבי. "עצם התכנון של תא שטח חדש במקום המיקסום של תאי שטח קיימים הוא תכנון מיושן. מעבר לזה התוכנית עצמה מבחינה אורבנית שגויה.
"התוכנית למעשה מוסיפה עיר בין שלוש ערים ואז מחלקת אותה בין הערים. עירוב השימושים שגוי עד לא קיים לערים הקולטות. הפתרונות הציבוריים יתפרסו על תשתית קיימת שהיא בחסר. פתרונות התחבורה באזור שהוא גם ככה הכי צפוף במדינה רק מעמיקים את הבעיה. האיתנות הכלכלית של חלק מהערים תיפגע בגלל החלוקה של מגורים ומסחר, בלי שזה ייעשה בצורה נכונה על ערים קיימות. נוסף לכל אלה, תהיה פגיעה באגן ניקוז משמעותי".
במינהל התכנון מסרו בעניין כי: "תוכנית מש/1 אושרה בשנת 2018. מאז, אישרה הוועדה המחוזית המשותפת בשנת 2021 תוכנית צל המעדכנת את התכנון בהתאם לתמורות התכנוניות שקרו בשטח, ובהם המטרו (בשטח התוכנית כלולות שתי תחנות של קו M1 - תע"ש מזרח ותע"ש מערב - א.מ.) העדכון כולל הן פריסה עדכנית של ייעודי קרקע, והן היקפים מותאים לסביבת מטרו. התוכנית היא כאמור מסמך צל המתווה מדיניות שאינו סטטוטורי. התוכניות המפורטות לכשיקודמו יתוכננו בהתאם לתוכנית הצל. הליך טיהור הקרקע והמים מתקדם במקביל, בהתאם למצב המלחמתי ולדרישות הביטחוניות שעדיין פועלות בשטח".
בינתיים, יוזמה חדשה של ראשי הערים שתעכב עוד את מימוש התוכנית היא להכריז על אזור תע"ש כעל יער, תוך שימור אלפי עצי האקליפטוסים במקום. "נפגשנו עם שר החקלאות אבי דיכטר לגבי האפשרות להכריז על המקום כיער, מה שיבטל את הבנייה", אומר כוכבי. הניסיון מלמד שגם עניין זה יגיע במוקדם או במאוחר לבית המשפט.
3 לחשוב על חלופה לטובת הדורות הבאים
בשבוע שעבר פורסם כי מפעל אלתא הוותיק של התעשייה האווירית באשדוד יועתק למיקום חדש בעיר "לטובת הקמה של כ־70 אלף יחידות דיור חדשות". ברמ"י ציינו בנוגע לאלתא כי "הפינוי יושלם בתוך ארבע שנים ממועד אישור התוכנית, ורמ"י תישא בעלויות ההעתקה ובאחריות להריסת המבנים, טיהור הקרקע ושיקום מי התהום".
ייתכן שבאלתא הזיהום פחות חמור מאשר בתע"ש, אולם אפשר רק להמר שגם באשדוד, עד שייבנו 70 אלף דירות חדשות יעברו שנים ארוכות.
בשורה התחתונה: דרוש מינהל תכנון עם יותר אומץ ויותר אמת פנימית, שיצא ויאמר את מה שברור לכל: שתוכנית תע"ש רמת השרון אינה בת יישום בשנים הקרובות, ולפיכך מבוטלת.
כשתוכנית תע"ש תתגשם, אם בכלל, היא תהיה מוצר ארכיאולוגי. סביר להניח שכותב שורות אלה, חלק מהקוראים וחלק מחברי הצוותים התכנוניים במינהל התכנון ששוקדים על קידום התוכנית - לא יחזו בהתגשמותה.
לכן, כל דקת זמן ואנרגיה שמשקיעים בה - הם בזבוז נטו. עדיף להודות בטעות, לסגת לאחור, ולחשוב מחדש מה עושים עם השטח הענקי הזה, למען הדורות הבאים.