כפר קאסם / צילום: איל יצהר
עורך דין העוסק בתחום הנדל"ן מכר לאדם אחר נכס בתמורה ל-5.4 מיליון שקל. במקביל, עורך הדין ערך הסכם מכר פיקטיבי, בו צוין כי הנכס נמכר לקונה ולשני בניו בתמורה ל-800 אלף שקל בלבד, והגיש הסכם זה בשם הרוכשים לרשות המסים, יחד עם בקשה לפטור ממס שבח. עובדות אלה עומדות בבסיס כתב אישום חדש שהוגש השבוע נגד עו"ד עאדל בדיר ונביל טאהא מכפר קאסם, במסגרתו מואשמים השניים בהגשת הצהרה כוזבת לרשות המסים ובשימוש במרמה ותחבולה על-מנת להתחמק ממס.
● יורשים שקיבלו 22 דירות ותושב החוץ עם 12 נכסים: כמה מס הם צריכים לשלם?
● לא בכל יום הופכים שלושה שופטים פסק דין וגם קובעים תקדים כלכלי חשוב
על-פי כתב האישום, שהוגש על-ידי עו"ד אנה קרנץ מפרקליטות מיסוי וכלכלה, בספטמבר 2019 בדיר, עורך דין העוסק בין היתר בתחום הנדל"ן, מכר לטאהא נכס למגורים בשטח של 625 מ"ר בכפר קאסם, בתמורה ל-5.4 מיליון שקל. במועד המכירה, הנכס כלל יחידת דיור בנויה בקומה הראשונה ושתי יחידות דיור במצב שלד בקומה השנייה והשלישית של המבנה. על בסיס הסכם המכר נרשמה בפנקסי רישום מקרקעין הערת אזהרה לטובת טאהא על הנכס. ואולם, כך על-פי האישום, במאי 2019 ערכו בדיר וטאהא הסכם מכר נוסף - פיקטיבי - בו צוין כי הקונים הם טאהא ושני בניו, וכי תמורת המכירה היא 800 אלף שקל בלבד.
מהאישום עולה כי בדיר ייצג את עצמו כמוכר והן את המוכרים בפני רשויות המס ודיווח על המכירה למיסוי מקרקעין על גבי טופס "הצהרת המוכר על מכירת דירת מגורים מזכה שאינה כוללת זכויות בנייה", שמבוקש בגינה פטור ממס שבח. להצהרה צורף ההסכם הפיקטיבי.
באישום נטען עוד כי "בהסתמך על הסכם המכר הפיקטיבי הצהיר בדיר בכזב כי הנכס הנמכר מהווה יחידת דיור אחת, שתמש כיחידת מגורים אחת, וכי לא קיימות לדירה זכויות בנייה שלא נוצלו. זאת, בניגוד למפורט בהסכם המכר האמיתי, לפי 'הנכס הוא בית המורכב מארבע קומות, שלוש יחידות דיור, כפי שהן במצב קיים, כאשר שתי הקומות הראשונות הן דירה אחת בשטח של 390 מ"ר בערך ועוד שתי יחידות דיור (דו-משפחתי) המורכבות משתי קומות כל אחת".
במעשים אלה, נטען, מסרו בדיר וטאהא הצהרות כוזבות ותרשומות כוזבות לרשות המסים במטרה להתחמק ממס או לעזור לאחר להתחמק ממס.
שלל מחלוקות במישור האזרחי
בכל שנה מדווחות לרשות המסים מעל 200 אלף עסקאות נדל"ן. מטבע הדברים ועקב מחסור בכוח-אדם, ברשות לא יכולים לבדוק שווי של כל עסקה ועסקה, ואולם באמצעות כלי AI חדשים, מבצעים וביקורות שעורכת הרשות, נדלקות לעתים נורות אדומות סביב עסקאות שונות בהן לכאורה קיים פער בין שווי השוק לבין השווי המדווח.
במקרה כזה עובר התיק לביקורת מעמיקה בנוגע לסבירות השווי המדווח, ולא פעם לאחר הבדיקה מוכרים ורוכשים מוצאים עצמם במחלוקות מול הרשות סביב השאלה האם שווי העסקה המדווח הוא אכן השווי האמיתי שלה.
ככלל, מחלוקות אלה מגיעות אל בתי המשפט האזרחיים, שלעתים קובעים כי שווי העסקה אכן גובה מהשווי שדווח. כך למשל בפסק דין שניתן בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בבית משפט המחוזי חיפה, נקבע כי נכס מקרקעין בשטח של 7,131 מטר בבלפוריה (מושב בעמק יזרעאל) נמכר בתמורה לרבע מחיר משווי השוק שלו. במקרה שנדון, על-פי החוזה קיבל המוכר 700 אלף שקל בעבור הנכס, וכך הוא גם הצהיר בדיווח על המכירה לרשות המסים, אך ההצהרה הזאת הדליקה נורה אדומה ברשות המסים, משום שהמוכר עצמו שילם מעל 800 אלף שקל כאשר רכש את אותו נכס ב-1996.
במקרה אחר, ועדת הערר למיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בלוד קבעה כי קרקע בשטח של 1,000 מטר מחוץ לטירה שווה 1.2 מיליון שקל, ולא 120 אלף שקל כפי שדווח לרשות המסים. רשות המסים סירבה לקבל את הדיווח, העמידה את שווי המכירה על-פי עשרה מהמחיר המוצהר - ועמדתה התקבלה.
במקרה של בדיר וטאהא המחלוקת טופלה באופן חריג במישור הפלילי. עו"ד בדיר נעצר ביולי 2022, במסגרת חקירה של פקיד שומה חקירות מרכז ומסמ"ק נתניה, יחד עם נביל טאהא, בעל חברת הסעות מכפר קאסם אשר לו מכר את המקרקעין, לאחר שעלה החשד כי טאהא התחמק מתשלום מס רכישה בעקבות דיווח כוזב על עסקת המקרקעין, בעוד שבדיר התחמק מתשלום מס שבח, תוך ניצול של הפטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה.
במסגרת הדיון על שחרורם ממעצר, נעתר בית משפט השלום בתל אביב לבקשתו של עו"ד בדיר להטיל צו איסור פרסום על שמו עד לסיום החקירה, בשל הנזק הכלכלי שעשוי להיגרם לו ובהיותו פעיל חברתי ואיש ציבור. רשות המסים הגישה ערעור נגד החלטה זו לבית המשפט המחוזי, אשר הורה על ביטול החלטתו של בית משפט השלום, לאחר שנקבע כי בדיר לא הוכיח כי הנזק שעלול להיגרם לו כתוצאה מפרסום שמו הוא נזק חמור, החורג מגדרו של הנזק הרגיל הנלווה לפרסום שמו של אדם החשוד בביצוע עבירות פליליות. בהמשך גם העליון התיר את פרסום שמו.
*** חזקת החפות: עו"ד עאדל בדיר ונביל טאהא לא הורשעו, ועומדת להם חזקת החפות.