דירה במתנה. מה הכוונה האמיתית? / צילום: Shutterstock, Andrii Yalanskyi
הכותב הוא שותף במחלקת הנדל"ן במשרד פירון וראש סניף באר שבע של המשרד
עובדות המקרה: מחצית מזכויות נכס בתל אביב היו בבעלות סבתו של התובע, שבהמשך רכשה את המחצית השנייה של הנכס באמצעות כסף שהגיע מעסק משותף שלה ושל בעלה. למרות זאת, הזכויות בחצי השני נרשמו על שמו של אבי הנתבעת - הנשואה לדודו של התובע - שהחזיק בהן בנאמנות. אבי הנתבעת ערך צוואה שהתייחסה לנכס זה בלבד, ובה הוריש את מלוא זכויותיו (מחצית הזכויות בכנס) לבתו.
● שלושה פסקי הדין שעשויים לשנות הכול בעולם הירושות
● האם טקס אירוסין יכול להיות חוזה מחייב, ומה קורה אם מתחרטים?
● ללא צוואה, ילד יכול לפנות הורה מדירת מגוריו
ב־2013, הנתבעת חתמה על הסכם מתנה מול התובע, אשר היה אז קטין, באמצעות אביו. בהסכם התחייבה הנתבעת להעניק לתובע 13% מהזכויות במקרקעין, לאחר שזכויותיה בנכס, כפי שנקבע בצוואת אביה, יירשמו על שמה.
לאחר שהתגלעו מחלוקות בין בני המשפחה בנוגע לחלוקת הזכויות בנכס, התקיים הליך גישור במסגרתו התחייבה בין היתר התובעת להעביר לתובע 13% מהמקרקעין. באוגוסט 2022 הגיש התובע תביעה סעד הצהרתי בדבר זכותו להירשם כבעלים של 13% מהזכויות בנכס המקרקעין המדובר.
המחלוקת: התובע טען כי למרות התחייבותה הברורה של הנתבעת בהסכם המתנה שגובה אף בחתימת בני משפחה נוספים על ההסכם, ואף אושרר במסגרת הליך גישור שנערך בעקבות מחלוקות משפחתיות, מסרבת הנתבעת להעביר לו את ה־13% מהזכויות במקרקעין. במקום זאת, הנתבעת דורשת שהתובע ירכוש את הזכויות בתמורה כספית, בניגוד להתחייבותה המקורית.
הנתבעת טענה מנגד, כי הסכם המתנה הוא למראית עין בלבד, וכי לא ייתכן שהייתה כוונה להעניק מתנה בשווי מיליוני שקלים לתובע. לשיטתה, הכוונה האמיתית הייתה שמדובר במכירת זכויותיה בתמורה כספית, וכי היא הבעלים החוקיים של 13% מהזכויות במקרקעין, כפי שמשתקף בנסח הרישום.
לדבריה, התובע לא מסביר מדוע מחצית הזכויות בנכס נרשמו מלכתחילה על שם אביה בנאמנות. טענה נוספת שהועלתה על ידי הנתבעת הייתה כי הסכם המתנה לכל היותר מהווה התחייבות לתת מתנה, וכי התנהלות התובע, לצד השינוי לרעה במצבה הכלכלי, מצדיקים את ביטול ההתחייבות.
ההחלטה: בית המשפט קיבל את תביעת התובע, וקבע כי הנטל להוכיח כי חוזה נכרת למראית עין, וכי כוונתם המוצהרת של הצדדים בהשתקפותה בחוזה אינה משקפת את כוונתם האמיתית, מוטל על שכמו של הטוען טענה זו - אך הנתבעת לא הוכיחה זאת.
נטל ההוכחה
עוד קבע ביהמ"ש כי טענה לחוזה למראית עין מחייבת רמת הוכחה גבוהה ונטל מוגבר, שכן מדובר בטענה שעשויה לייחס מצג כזב או תרמית לאדם אשר הטענה מופנית כלפיו, הדורשת ראיות בעלות משקל ואמינות. במצב זה נקבע כי הנתבעת לא הצליחה להוכיח שהסכם המתנה אינו משקף את כוונת הצדדים האמיתית.
לפי בית המשפט, מכלול הנסיבות תומך בכוונה האמיתית לקיים את הסכם המתנה, בהן, חתימות בני משפחה נוספים על ההסכם, העובדה שהנתבעת עצמה חתמה עליו יחד עם בעלה כערב, והסכם הגישור שאישרר את התחייבותה להעביר לתובע 13% מהזכויות.
בית המשפט תהה כיצד ניתן לטעון שמדובר בהסכם מכר כאשר לא שולמה כל תמורה, לא נחתם הסכם מכר, ואף נוספה בהסכם המתנה אפשרות לתשלום שווי הזכויות על ידי הנתבעת.
עוד נקבע כי עדותה של הנתבעת לא הייתה אמינה, והיא נותרה כעדות יחידה של בעל דין ללא תמיכה ראייתית. הסתירות בגרסתה, יחד עם חוסר העקביות בטענותיה, ערערו את מהימנותה. בית המשפט אף דחה את טענת הנתבעת לחזרה מהמתנה, בהיותה סותרת את קו הגנתה של חוזה למראית עין.
המשמעות: פסק הדין מעביר מסר ברור כי טענות בדבר חוזים למראית עין או למצגים כוזבים בהסכמים אינן מתקבלות בקלות על ידי בית המשפט, אלא מחייבות ראיות חזקות ומשכנעות מצד הטוען לכך, ועל אחת כמה וכמה בהסכמים המגובים באינדיקציות נוספות.
לעמדתנו פסק הדין אף מעביר מסר נוסף, לפיו גם בהסכמים בין בני משפחה להם לא פעם עשויות להיות נלוות רגישויות משפחתיות ותחושות סובייקטיביות, לא יקבל בית המשפט טענות מסוג חוזה למראית עין, ללא הבאת הוכחות ברורות וודאיות מהצד הטוען לכך.