רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב־יפו / צילום: שלומי יוסף
עיריית תל אביב־יפו תשיב מיליוני שקלים ליזמים שטענו כי גבתה אגרות והיטלי פיתוח בגביית יתר - במה שעשוי להפוך למהלך בעל השלכות רחבות הרבה יותר, בכל הארץ. לגלובס נודע כי העירייה הגיעה לפשרות מול ארבעה יזמים עד כה, שבמסגרתן תשיב להם כ־7.5 מיליון שקל, אך זה ככל הנראה לא הסוף: באחד ההליכים התברר כי מתנהלים מולה, וכנראה מול עיריות נוספות, הליכים דומים נוספים בהיקפים של עשרות מיליוני שקלים, אשר עשויים להשפיע על כל נושא גביית ההיטלים מיזמים.
● המשכנתאות בשיא, וזאת לאו דווקא בשורה טובה לכלכלה
● שאלות ותשובות | אחרי תקופה ארוכה: המהפך בשוק הנדל"ן
החברות שיזכו לכספים הן אדגר השקעות, ברק קירשנר, לב לבונטין, השפלה פינת השרון, א.ש.ש.י נדל"ן וחברת מידטאון. האחרונה, שהקימה את "מגדלי מידטאון" בצומת תנובה לשעבר, תבעה מהעירייה השבה של 16.5 מיליון שקל, כפי שפרסמנו כאן בגלובס עוד בשנת 2019, אך תקבל בסופו של דבר רק כרבע מהסכום.
"תחשיב כלכלי שגוי"
אגרות בנייה והיטלי פיתוח נגבים מיזמים לרוב סביב היתרי בנייה הניתנים להם. האגרות מחושבות בדרך הקבועה בתקנות הבנייה, ואילו ההיטלים נקבעים מכוח חוקי עזר עירוניים ומחושבים בשתי שיטות: שיטת "כל היישוב" ושיטת "שאר היישוב" - שבשתיהן המשתנים המשמשים לחישוב הם עלויות הקמת התשתיות והשטחים המתוכננים לבנייה.
רבים בענף טוענים כי שיטת החישוב של ההיטלים הללו סבוכה ומורכבת, ולכן הגבייה עצמה נעשית לא פעם ביתר. בהליכים שונים שהחלו בעניין זה כבר לפני כמה שנים הועלו טענות רבות, בין היתר על סכומים לחיוב שנקבעו על יסוד תחשיב כלכלי שגוי, ועל תעריפי היטלים שאינם נכונים ואינם סבירים.
עיקר הטענות שהגיעו אלינו נוגעות לעיריית תל אביב־יפו, בעיקר בעקבות עדכון תעריפי ההיטלים שביצעה בשנת 2017. חברת תדהר, לדוגמה (שבהמשך הדרך, כך נודע לגלובס, דווקא עצרה את ההליכים המשפטיים שלה מול העירייה, בניגוד ליזמים אחרים), ציינה בתביעתה - שהייתה מהראשונות מסוגה - כי "שיטת 'כל היישוב' בעיר תל אביב יוצרת תעריף מופרז ומנופח ובלתי חוקי בעליל".
באחד מהדיונים סביב עתירתה של תדהר, בשנת 2020 בבית המשפט המחוזי בתל אביב, התברר כי נגד העירייה הוגשו 18 תביעות אזרחיות, בסך כולל של כ־63 מיליון שקל, בעניין תקיפת סבירות תחשיבי התעריפים של ההיטלים בחוקי העזר. אפשר להניח כי מאז המספר עלה, ועיריית תל אביב אינה בודדה במערכה: גם נגד עיריית באר שבע, למשל, הוגשה עתירה בנושא, מצד חברת נוה גד, שטענה כי על העירייה להשיב לה סכום של 3.87 מיליון שקל.
"ישנן כיום כמה רשויות שיש נגדן הליכים מהסוג הזה, המתנהלים בימים אלה בבית המשפט", אומר עו"ד אריאל בן בש''ט, שותף במשרד פירון, המנהל כמה הליכים בסוגיה זו ובין היתר הגיש את העתירה בשם חברת תדהר. "זו בעיה שנמצאת במרבית חוקי העזר בארץ. הרשויות מנחות לבצע תחשיבים עם נתונים שמטים את התוצאה הסופית כלפי מעלה - למשל מגדילות את עלויות התשתית ומחלקות אותן בשטחים מצומצמים יותר לצורך החישוב. כך אפשר לשחק עם המספרים וליצור תעריפים גבוהים ב־30% ואפילו פי שניים מהתחשיב הסביר. זה תחום שיש בו פרצות גדולות".
רק קצה הקרחון?
אותה עתירה של נוה גד נגד עיריית באר שבע היא זו שלמעשה "שחררה את הפקק" בסופו של דבר ואפשרה התקדמות בעתירות אחרי שנים של סחבת: בית המשפט העליון, שנדרש לדון בה, קבע כי ניתן לתקוף את סבירות תחשיבי התעריפים גם בבית משפט אזרחי - שם הוגשו רוב התביעות להשבת הכספים.
בשנים האחרונות התקבלו החלטות בבתי המשפט המחוזיים והשלום, ולפיהן לא ניתן לתקוף בהליך אזרחי תשלומים שהעירייה גבתה עבור היטלי פיתוח הכוללים טענות מינהליות, אלא יש לפנות להליך מינהלי. בתי המשפט הסתמכו על הלכה מ־2019 המכונה "הלכת אלפריח", שקבעה כי אין מקום להגיש תביעות ייצוגיות נגד עיריות בנוגע להיטלים, אלא יש לפנות להליך מינהלי.
באוקטובר 2023 הפך בית המשפט העליון פסק דין שביטל תביעה פרטנית נגד עירייה, והבהיר כי מי ששילם לעירייה תשלומים רשאי לתבוע השבה בהליך אזרחי, למרות שהטענות הן במישור המינהלי. ההחלטה קיבלה חיזוק במסגרת אותה החלטה של העליון לעיל - אשר למעשה דחתה בקשה לדיון נוסף של עיריית באר שבע.
עוד קודם ניתן פסק דין ראשון בעניין, בדעת רוב של השופטים יצחק עמית ורות רונן, מול דעתו החולקת של השופט אלכס שטיין. עיריית באר שבע לא ויתרה וביקשה לקיים דיון נוסף, בטענה כי פסק הדין סותר את הלכת אלפריח. באפריל 2024 ממלא־מקום נשיא בית המשפט העליון דאז, השופט עוזי פוגלמן, דחה את הבקשה.
החלטת העליון למעשה דחתה את הטענות האחרונות מצד העיריות סביב העתירות, וכך הכריעה לא רק בסוגיית נוה גד ועיריית באר שבע (בהליך שעודנו מתקיים), אלא בעוד עתירות רבות שהוגשו בבתי משפט אזרחיים והמתינו להכרעה. מרבית ההליכים עדיין מתנהלים בימים אלה בין הצדדים, אך כאמור לגלובס נודע על ארבעה מהם שכבר הסתיימו בפשרות.
סוגיית היטלי הפיתוח היא "תפוח אדמה לוהט" אשר שווה לרשויות המקומיות מאות מיליונים בשנה ואף יותר מזה. על כן, כל מהלך בעל פוטנציאל לשינוי משמעותי בעולם הזה עשוי להתבטא בהפסדי הכנסות לא מעטים לרשויות. לא מן הנמנע כי בשל כך, רבות מהן מעדיפות להגיע לפשרות מול היזמים, שיישארו הרחק מעיני הציבור.
תגובת עיריית תל אביב־יפו: "עיריית תל אביב-יפו פועלת בהתאם לחוקי העזר העירוניים, ותעריפי היטלי הפיתוח נקבעים על בסיס תחשיבים מקצועיים שאושרו על־ידי משרד הפנים. חשוב לציין כי תעריפי ההיטלים של העירייה נמוכים ביחס לערים אחרות.
"התיקים מתייחסים לתעריפים ישנים שאינם בתוקף כיום, והם הוגשו לפני שנים רבות. תיקים אלה הסתיימו בפשרות, שנקבעו בהתאם לנסיבות כל מקרה ובשיעורים נמוכים בלבד מסכום התביעה".