דירה בשיפוץ / צילום: כדיה לוי
רשות המסים מנסה לצמצם מחלוקות שמתעוררות לא מעט עם מוכרי נכסים ששיפצו או בנו את ביתם לפני שנים רבות אך לא שמרו קבלות: בהוראת ביצוע חדשה שפרסמה הרשות היא מנחה את משרדי מיסוי המקרקעין להכיר בהוצאות הבנייה של מוכרי נכסים שהשיפוץ שלהם בוצע לפני כעשור, גם אם הם לא שמרו את הקבלות ואת החשבוניות של הבנייה. במקרה שהשיפוץ בוצע בשנים האחרונות ולא נשמרו קבלות, נקבע כי הרשות תכיר באופן חלקי בלבד בהוצאות.
● התוכנית החדשה של עיריית תל אביב במתחם שלאורך רחוב קרליבך
● עסקה בשבוע | בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בשלומי?
בעת מכירת דירה חל על המוכר חיוב במס שבח על השבחת הנכס שלו מאז רכישתו ועד מועד המכירה, ואולם על-פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן להקטין את חיוב המס על-ידי ניכוי הוצאות מסוימות שהוציא המוכר מסכום השבח, בהן הוצאות בנייה ושיפוצים שהשביחו את הנכס. נטל ההוכחה לעניין קיומן של ההוצאות מוטל על המוכר, ולשם כך עליו לצרף לבקשה להקטנת מס השבח (שומה עצמית שהוא מגיש) קבלות וחשבוניות מס, חוזה רכישה והסכם מכר ועוד מסמכים המעידים על היקף ההוצאות.
אך מה קורה אם המוכר לא שמר את הקבלות? במקרים כאלה, לרוב, רשות המסים מסרבת להתיר ניכוי הוצאות. הדבר גרר מחלוקות רבות מול מוכרים שביצעו שיפוצים ובנייה לפני שנים רבות אך לא שמרו את הקבלות.
למה דווקא 2014?
כעת מנסה רשות המסים לצמצם את המחלוקות הללו כאמור ומפרסמת הוראת ביצוע לפיה ניתן יהיה להכיר בהוצאות בנייה ושיפוץ ללא קבלות, במקרים שהבנייה או השיפוץ נעשו לפני 2014. כאשר הבנייה בוצעה לאחר שנת 2014, יותר ניכוי סכום ההוצאות שהתקבשו - אך ללא מע"מ וללא רווח קבלני בשיעור 15%.
למה דווקא 2014? הסיבה היא תיקון חקיקה שבוצע בשלהי שנת 2013 בחוק מיסוי מקרקעין, שביטל את הפטור ממס שבח ליחיד במכירת דירת מגורים מזכה (הפטור שהוענק למי שמכר דירת מגורים יחידה אחת ל-4 שנים), וקבע תקרת פטור לדירת מגורים מזכה פטורה, כך שכל שווי המכירה מעל הפטור יהיה חייב במס. צמצום הפטור ליחיד וקביעת התקרה הביאו לגידול במכירת דירות מגורים מזכות חייבות במס.
התיקון הגדיל את מודעות הציבור בצורך בשמירת קבלות לצורך הוכחת הוצאות בכלל ובנייה בפרט, אך מצד שני מי שבנה את דירתו לפני התיקון, לא היה מודע לצורך הזה ולא תמיד שמר את הקבלות שבעת המכירה יכלו לסייע לו להוכיח את ההוצאות שהוציא.
על-פי ההוראה במכירת דירה מזכה חייבת במס שבח, כשנדרשות ניכוי הוצאות בשל עלויטות בנייה על הקרקע, אך אין אסמכתאות להוצאות הללו, מנהל מיסוי מקרקעין יאמוד את עלויות הבנייה שניתן להתיר בגינן על סמך "ניסיונו והבנתו, תוך שימוש במחירונים מקובלים ולאחר שהשתכנע כי המוכר הוא שהוציא את ההוצאה, שהבנייה השביחה את הדירה הנמכרת, ושההוצאה לא נדרשה בניכוי אחר".
בהנחיות כיצד לאמוד את ההוצאות צוין בין היתר כי על המוכר להגיש טופס הצהרה על הוצאות ללא אסמכתאות, ועל המפקח לבחון את סכום ההוצאה המדווח, פירוט העבודות שנעשו, מסמכים שכן קיימים להוכחת התשלום (בהם העברות בנקאיות, צ'קים, משיכות מזומן ועוד), הסכמים וחוזים חתומים מול קבלני ביצוע, מנהלי עבודות ואדריכלים וכל מסמך תומך שהמוכר יכול להציג (הערכות שמאיות לצורכי ביטוח או שיעבוד הנכס לטובת הלוואה ועוד).
בנוסף צוין כי המפקח יתאם לפי הצורך ביקור בנכס ויתעד את הבנייה לצורך אמידת הסכום שנתבע כהוצאה.
"ההוראה החדשה תפתור את הבעיה"
עו"ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי נדל"ן, מסביר כי "בשנת 2014 שונה הפטור ממס לדירת המגורים בישראל, כך שהוא חל מאז רק על בעל דירה אחת, והוגבל לתקרה של 5.5 מיליון שקל. השינוי הגדיל את חבות המס על מכירת דירות והגדיל את הצורך של אזרחי ישראל שמוכרים דירות להפחית את החבות במס, בין היתר על-ידי הוכחת עלויות הבנייה של הבית הנמכר. אם בעבר המוכר היה ממילא זכאי לפטור במכירת הבית על מלוא התמורה, וממילא לא היה אכפת לו להשתמש בעלות הבנייה - המצב התהפך, ומאז המוכרים מנסים להוכיח כמה עלתה להם הבנייה כדי לצמצם את חבות המס. ואולם בהרבה מהמקרים טרם התיקון לא דאג בעל הבית לשמור את הקבלות והחשבוניות, כי לא היה בהם צורך, וכאשר הוא ביקש כי הבנייה תוכר לו כהוצאה, הרשות סירבה, שכן אין לו הוכחה. המצב החדש גרר ויכוחים רבים בין מוכרי הדירות למנהל מיסוי מקרקעין".
לדברי עו"ד מזרחי, ההוראה החדשה תפתור את הבעיה. "רשות המסים מבקשת כעת להסדיר את הנושא. בהוראה נקבע כי הרשות מאשרת לפקידי המס להכיר בעלויות הבנייה גם כשאין חשבונויות. ההוראה מאפשרת את ההכרה בבנייה לפני שנת 2014 באופן נרחב ומקל יותר (שכן אז לא היה צורך בשמירת החשבוניות), לעומת בנייה שאחרי 2014, שאז אם תאושר ההוצאה, יופחתו ממנה מרכיב המע"מ וכן הרווח הקבלני. כל זאת, כאשר הוכחה הבנייה באמצעים אחרים מלבד החשבוניות, למשל בהצגת הסכם עם הקבלן או בהצהרת הון שהוגשה. במקרה שמנהל מיסוי מקרקעין לא ישתכנע, ההוראה קובעת שהמוכר ייענש, ומלבד ההפחתה של המע"מ והרווח הקבלני, תוכר רק 2/3 מההוצאה".
לדברי עו"ד מזרחי, "ההוראה החדשה מביאה ודאות במקרים בהם המוכר לא שמר את הקבלות, וצפויה לצמצם שימוש בהון שחור לבנייה, שכן המוכר יידע שהוא עלול להיקנס בהפחתת המע"מ, הרווח הקבלני וקבלת רק שני שליש מההוצאה".