הבניין ברחוב אשכול 22 ברעננה / הדמיה: א.סטודיו
העסקה: דירת 4 חדרים בשטח של 95 מ"ר ברחוב אשכול 22 ברעננה נמכרה תמורת 3.51 מיליון שקל. הדירה בפרויקט שמקימה חברת ינוב, ובשבועיים האחרונים נמכר בו גם הפנטהאוז שאף הוא בשטח של 95 מ"ר, אך מוצמדת לו מרפסת בשטח של 118 מ"ר. הפנטהאוז נמכר תמורת 5.06 מיליון שקל.
● למנוע עוד ענבל אור: הצעת חוק שמנסה להגן על קבוצות הרכישה
● בלב אזור הביקוש בגבעתיים: 333 דירות במתחם ההסתדרות יוצאות לדרך
ברשות המסים נרשמו בחודשים האחרונים עוד 4 עסקאות שבוצעו בפרויקט: לפני חודשיים נמכרה בו דירות 5 חדרים בקומה ראשונה ב-3.56 מיליון שקל, ואילו בדצמבר האחרון נמכרו בו שלוש דירות 5 חדרים בשטח של 108 מ"ר, שתיים בקומה ראשונה ב-3.45 מיליון שקל כל אחת, והשלישית בקומה שישית ב-3.9 מיליון שקל.
הפרויקט: מדובר בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש שמקימה חברת ינוב, במסגרתו נהרס מבנה ישן בן שלוש קומות שכלל 12 יחידות דיור, ובמקומו מוקם מבנה חדש בן 7 קומות ו־28 יחידות דיור. ההריסה בוצעה בספטמבר האחרון, כך שהבנייה נמצאת בשלביה הראשונים. מועד אכלוס הפרויקט צפוי לאוקטובר 2027.
הסביבה: רחוב אשכול נמצא בחלק הדרום־מזרחי של רעננה, והפרויקט נמצא ליד פארק היער הקטן, בסביבה שקטה. כמו באזורים ותיקים רבים של רעננה, גם אזור זה משופע בפרויקטים של תמ"א 38, חלקם במסלול המקורי 38/1 של חיזוק ותוספת דירות וחלקן במסלול של הריסה ובנייה מחדש.
עסקאות באזור: עסקאות שבוצעו בתקופה האחרונה על דירות יד שנייה ישנות נסגרו במחירים ממוצעים של כ־24 אלף שקל למ"ר; דירות חדשות יותר שמצוידות בממ"דים נמכרו במחירים של כ־26 אלף שקל למ"ר. דירות חדשות שנבנות במסגרות של תמ"א 38 נמכרות במחירים של 35 אלף שקל למ"ר בממוצע.
דבר היזם: בחינה של העסקאות שבוצעו מעלה, כי כבר בקומות הראשונות מתחוללת קפיצה במחיר: בעוד הדירות בקומה הראשונה נמכרו לפי תמחור של כ־32 אלף שקל למ"ר, הדירה שנמכרה בקומה השנייה כבר הגיעה לסדר גודל של 37 אלף שקל למ"ר.
"מדובר בסביבה ייחודית ושקטה, והפרויקט מושך אליו כאלה שמכירים את האזור, גרים בו או שבים אליו, ויש גם מעט משקיעים עם זיקה למקום", אומר דודי קבסו סמנכ"ל השיווק והמכירות של החברה.
"שכונת המגורים היא שכונת צמודי קרקע ברובה, וכבר מהקומה השנייה בפרויקט אתה נמצא מעל גגות רעפים. לכן, בניגוד למקובל, שהמחירים עולים בהדרגה מקומה לקומה - ברחוב אשכול 22 המחירים קופצים כבר במעבר לקומה שנייה. מעבר לזה, החלטנו בחברה להפוך את הדירות בקומה השנייה ובקומות הגבוהות ל'מיני פנטהאוז' עם מרפסות של 30 מ"ר, ולכן רואים גם קפיצות מחיר בקומה השישית של הבניין".
ניתוח: כתוצאה מהתכנון הייחודי הזה, המחירים הממוצעים למ"ר שנהוגים בפרויקט קרובים ל־36 אלף למ"ר בממוצע, שהם גבוהים מעט מהמקובל באזור. לכך יש להוסיף את המע"מ שעלה בתחילת החודש, שהעלה את מחירי הדירות בפרויקט בסדר גודל של 30 אלף שקל.
דירת הפנטהאוז נמכרה, כאמור ב־5.061 מיליון שקל, והמחיר של השטחים העיקריים הגיע לכ־37 אלף שקל למ"ר.
הפערים בין סוגי תמ"א 38: במחצית השנייה של 2022 נמכרו דירות בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה) בבניין סמוך במחירים ממוצעים של כ־27 אלף שקל למ"ר. יותר משפערי המחירים כיום מבטאים עליות מחיר - והם מבטאים עלייה מסוימת - הם מבטאים את פערי התמחור של השוק בין דירות שנמכרות במסגרת בניין חדש שמוקדם במסגרת תמ"א 38/2, לבין דירות חדשות שמוקמות במסגרת חיזוק מבנה ישן.
כיצד מחולקים רכיבי הפער? בסוף 2022 ובתחילת 2023 נמכרו דירות בכמה פרויקטים של תמ"א 38/2 בסביבת רחוב אשכול לפי מחיר ממוצע של 33 אלף שקל למ"ר, כלומר מחיר שהיה גבוה ב־20־25% ממחיר הדירות שנמכרו לפי תמ"א 38/1.
העסקאות הנוכחיות מגלמות עליות מחירים של כ-10% לעומת אלה מ־2022.