גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בעיגול: שלמה דהוקי / צילום: יח''צ

חברת מלונאות "טהורה" רביעית נכנסה לבורסה בתל אביב והחלה להיסחר אתמול (ד'), עם השלמתה השבוע של הנפקת פאי סיאם, שנוסדה ונשלטת על ידי יזם הנדל"ן הוותיק שלמה דהוקי. עד לאחרונה הוחזקה פאי סיאם בחלקים שווים על ידי דהוקי וחברת הנדל"ן הבורסאית אספן, שבשליטת שלמה עקריש ואבן ניומן (באמצעות חברת אוסטרליה ישראל).

● המרוץ לרכישת כאל: השווי עשוי להגיע ל-4 מיליארד שקל, ויש מרוויחה מפתיעה
● מודי'ס מאותתת: הסכם הפסקת האש עשוי לבלום את ההידרדרות בדירוג של ישראל

השבוע הושלמה הצעת מכר של מניות על ידי אספן, לצד הנפקה של מניות חדשות של פאי סיאם לידי שורה של גופים מוסדיים, לפי שווי של כ-810 מיליון שקל לחברת המלונות. בהמשך השבוע (ד') תצטרף מניית פאי סיאם למסחר בבורסה, לצד מניותיהן של מובילות ענף המלונאות בישראל - קבוצת פתאל, ישרוטל ומלונות דן.

בדומה לשתי האחרונות, אך בהיקפים פחותים בהרבה, פאי סיאם פועלת בישראל בלבד, תוך התמקדות באזורי ביקוש כמו תל אביב, ירושלים, הכנרת וים המלח. החברה היא כבר תאגיד מדווח, עם סדרת אג"ח (א') הנסחרת כיום בתשואה לפדיון של 6.3% (שקלית) ואינה מדורגת. ההנפקה נעשתה בשווי נמוך בכ-15% מההון העצמי של פאי סיאם, שעמד על 958 מיליון שקל בסוף ספטמבר האחרון. שווי הנכסים של החברה עמד באותו זמן על 2.2 מיליארד שקל.

את מהלך הפיכתה של פאי סיאם לחברה ציבורית, אשר לו קדם סכסוך ממושך בין צמד הבעלים, דהוקי ואספן, הובילו חברות החיתום זינגר אבן ואוריון, והוא כלל הצעת מכר של 30% ממניות החברה שהוחזקו על ידי אספן לגופים מוסדיים מקומיים בתמורה ל-242 מיליון שקל. נתח נוסף של 6.55% ממניות פאי סיאם יימכר לדהוקי בתוך שנה וחצי בתמורה ל-85 מיליון שקל. תקבולי אספן משני מהלכי מכירת המניות, בהנחה של מכירת הנתח הנוסף לדהוקי, יסתכמו ב-330 מיליון שקל. לאחריהם ייוותרו בידי אספן כ-13.5% מהון המניות של פאי סיאם.

לא השווי ששאף אליו

דהוקי, שמחזיק ב-50% ממניות פאי סיאם, אמר לגלובס לאחר השלמת המהלך כי להערכתו, הגופים המוסדיים נכנסו בשלב הנכון כאשר סימני הרגיעה בזירת המלחמה מתגברים, ולכן יש צפי להתאוששות בפעילות המלונאות בארץ. "אנחנו מרגישים שמדובר בסוף הדרך (מבחינת המלחמה, ח"ש). חברות התעופה הזרות מתחילות לחזור לארץ, והמלונות במקומות כמו ירושלים ותל אביב, שבנויים יותר על תיירות נכנסת, צפויים להתאושש".

לדברי דהוקי, "פעילויות הליבה של פאי סיאם, שהן ייזום, תכנון והשבחה של נכסים, לא נפגעו כלל במהלך המלחמה - אלא ההיפך. בתקופה זו החברה קידמה את מרבית התוכניות שלה". עוד לדבריו, "המיקומים המיוחדים שלנו בכל זאת הביאו את הישראלים בסופי השבוע. צלחנו בשלום את התקופה ומבחינה תפעולית היינו די מאוזנים. ברגע שהטיסות יחזרו, שיעור התפוסה במלונות יזנק".

דהוקי שאף ככל הידוע לשווי גבוה יותר של כמעט מיליארד שקל לפאי סיאם, אך בסופו של דבר השווי שלפיו נמכרו מניותיה למוסדיים בעסקה היה נמוך יותר. עם זאת, מקורביו רואים בהשלמת המהלך הצלחה מבחינתו.

זכיינות פיצה ודיור מוגן

מהלך ההנפקה כעת מחזיר את דהוקי (67), לעמדת בעל השליטה היחיד בפאי סיאם, שבה הוא משמש כיו"ר. לדהוקי ניסיון של 35 שנה בייזום, ניהול, תכנון ובנייה של פרויקטים למגורים, מסחר, תעשייה, מלונאות ודיור מוגן - באמצעות חברת פנטהאוז. בעבר גם היה זכיין של רשתות המזון פיצה האט ו-KFC בישראל. בין היתר בנתה החברה של דהוקי אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ (ירושלים, תל אביב, ראשון לציון, שהם, מבשרת ציון, אילת ועוד) וכן יזמה והקימה את קניון הראל במבשרת ציון, קניון רב שפע בירושלים, קניון מלכת שבא באילת ועוד.

לפאי סיאם, שהוקמה ב-2007, יש כיום שני מלונות פעילים בירושלים תחת המותג "אייביס" (IBIS), והחזקה (50%) במלון נוסף עם ישרוטל לא הרחק מנמל תל אביב, המופעל על ידי האחרונה. בנוסף החברה מתכננת ומפתחת את הקמתם של עוד 6 מלונות, בהם כפר נופש בכנרת (במפרץ אמנון) עם ישרוטל, מלונות בצפת, מבשרת ציון, מלונות נוספים בירושלים ומלון בים המלח. לצד אלו, מקדמת פאי סיאם הקמת 3 מרכזי דיור מוגן - שניים בתל אביב (אחד מהם בשכונת נוה צדק) ואחד נוסף בירושלים ברחוב הנביאים.

את תשעת החודשים הראשונים של 2024 חתמה פאי סיאם עם הכנסות של 21.5 מיליון שקל, ירידה של 27% ביחס לתקופה המקבילה ב-2023. הסיבה לירידה הייתה פרוץ מלחמת חרבות ברזל ואיכלוס המלונות על ידי מפונים, כפי שציינה ההנהלה. פאי סיאם רשמה הפסד של 36 מיליון שקל מול 62.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה, וצמצום ההפסד מיוחס בעיקר להפרשים בשווי ההוגן של נכסיה בין התקופות.

מאות מיליונים לאספן

כאמור מהלך הפיכתה של פאי סיאם לחברה ציבורית מסיים למעשה סכסוך עסקי שהתגלע בין דהוקי לאספן, על רקע רצונו של הראשון להנפיק את חברת המלונות שלו בבורסה ולחזור לשלוט בה לבדו (דהוקי אף פעל לרכוש את מניות השליטה באספן לפני כשנתיים, אך המהלך לא התממש).

מכירת מניות פאי סיאם מניבה כאמור לאספן תזרים מזומנים משמעותי של מאות מיליוני שקלים. בכוונת החברה, שנכנסה להשקעה בפאי סיאם בדצמבר 2020 (לפי שווי דומה לזה שבו הונפקה כעת), למכור בעתיד גם את יתרת החזקותיה בחברת המלונות (13.5%). לדברי בעלי השליטה עקריש וניומן, בעקבות מכירת המניות כעת "תוכל אספן להתמקד בעסקי הליבה שלה - נדל"ן מניב בישראל ובהולנד, לצד פיתוח מנועי הצמיחה המשמעותיים של החברה בתחומי ההתחדשות העירונית והלוגיסטיקה".

אוסטרליה ישראל של השניים השלימה בשלהי 2024 עסקה לרכישת השליטה באספן (29% מהמניות) מידי איש העסקים רוני צארום, שנותר להחזיק כ-19% ממניות החברה. אספן נסחרת בשווי של יותר מחצי מיליארד שקל, לאחר זינוק של כ-70% במניה בארבעת החודשים האחרונים.