פרויקט רובע 12 בקצרין / צילום: ויופוינט
העסקאות: כ־200 עסקאות בוצעו במסגרת "מחיר מטרה" בעיר קצרין בסוף השנה שעברה ובתחילת הנוכחית. דירות 3 חדרים נמכרו במחיר של כ־600 אלף שקל בממוצע; דירות 4 חדרים נמכרו בכ־760 אלף שקל בממוצע ודירות 5 חדרים נמכרו ב־900 אלף שקל.
המחיר למ"ר של העסקאות הגיע לכ־7,530 שקל.
● מחקר חדש מבטיח ירידה של 26% במחירי הדירות, אם יעשו את הצעד הזה
● מספר הדירות על המדף מזנק לשיא חדש. ואיזו עיר שיאנית העסקאות ב-2024?
הפרויקט: העסקאות בוצעו ברובע 12 בעיר, שמשתרע על 343 דונם בדרום־מערב העיר. הוא תוכנן במסגרת תוכנית ותמ"ל מ־2016, שקובעת הקמת 1,560 יחידות דיור במקום. באוקטובר 2022 ערכה רמ"י מכרז על המתחם הגדול, בשיטת "תכנן ובנה", כלומר שהיזמים שיזכו במכרז יתכננו ויקימו את מבני המגורים, מבני הציבור, שטחי הציבור הפתוחים והדרכים.
במכרז זכו החברות גל אריאל בנייה מקבוצת אבני דרך והשקעות בע"מ וי.ד. ברזאני, שהגישו ביחד את ההצעה היחידה. זו הגיעה ל־22.1 מיליון שקל (כולל מע"מ ופיתוח), שמגלמים עלות קרקע ממוצעת של כ־14 אלף שקל ליחידת דיור. הצעת הזוכים הגיעה ל־2% בלבד מהשומה של הקרקע.
בניגוד להגרלות רבות של דירות במסגרת תוכניות הדיור המסובסד, במקרה הזה הפרויקט קודם במהירות: במאי 2023 כבר התקיימו עליו הגרלות, ובשנה שעברה שווקו כבר דירות בודדות במסגרת השוק החופשי. באחרונה מתקיימות סדרות של מכירת דירות במסגרת "מחיר מטרה", במחירים שצויינו.
לדברי חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות באבני דרך, החברות היזמיות הגדילו במקביל את מספר הדירות שיוכלו להקים במקום לכ־1,800 (אין עדיין מספר סופי), והן ישווקו ויקימו את השכונה בשניים או שלושה שלבים.
השוק בקצרין: בכל קנה מידה מדובר בשכונה גדולה, וביחס לקצרין - מדובר כבר בשכונה עצומה, שתגדיל את מספר יחידות הדיור במקום בלמעלה מ־60%. בממוצע נחתמות ביישוב בסך הכול כ־150 עסקאות בשנה.
היזמים מתכננים להעלות בקרוב בקמפיין מכירות אגרסיבי, שבו האתגר הגדול יהיה לא שיווק השכונה, אלא שיווק היישוב כולו. סביר כי המפתח לשיווק השכונה יהיה המחיר הנמוך יחסית של הדירות שיוקמו בה, ואיכות החיים הצפויה לתושביה.
מבחינת רמות מחיר, אין הרבה בנייה חדשה בקצרין, ועל כן בדקנו מכירת דירות שהוקמו בשנים האחרונות, ומצאנו, שהן נמכרו במחירים של 11־13 אלף שקל למ"ר.
סוגי הדירות: השכונה תכלול מגוון רחב של דירות, החל בדירות רגילות של 3־5 חדרים, במבנים בני 4־5 קומות, וכלה בדירות מיוחדות - פנטהאוזים עם 5־6 חדרים ונוף מובטח לכנרת, דירות גן 5 חדרים, צמודי קרקע דו־משפחתיים של 132 מ"ר ו־170 מ"ר, שחלקן יכללו גם שתי יחידות צימר ובריכת שחייה.
שוורץ מסבירה כי העסקאות שבוצעו בשוק החופשי עד כה היו לדירות מיוחדות בלבד, ובמסגרתן נמכרו דירות גן במחירים של 1.73 מיליון שקל, פנטהאוזים עם 5 חדרים ב־1.74 מיליון שקל, ופנטהאוזים עם 6 חדרים ב־1.95 מיליון שקל.
הנכסים היקרים ביותר יהיו הווילות עם הצימרים, שיימכרו ב־6 מיליון שקל. בקרוב יימכרו גם דירות רגילות. דירות 3 חדרים יימכרו ב־1.1־1.2 מיליון שקל, דירות 4 חדרים בהחל מ־1.35 מיליון שקל ודירות 5 חדרים בהחל מ־1.55 מיליון שקל.
בשורה התחתונה: הרובע החדש המוקם בקצרין, אמור לגרום למהפכה של ממש במועצה המקומית, שכן הוא יגדיל אותה במידה שלא זכורה כמותה, ככל הנראה מזמן הקמתה. כפי שכתבנו קודם לכן, האתגר המרכזי שעומד בפני היזמים הוא לשווק את היישוב לרוכשים פוטנציאלים. עד כה הממשלות עשו זאת באמצעות מילים ריקות.
מדובר בצורך לעורר מהפך אמיתי ברמות הביקושים לקצרין, וכפי שאנו למדים מההיסטוריה - מחיר נמוך אינו ערובה למשיכת תושבים חדשים, מבלי שמתלווה לו רמות פיתוח של שירותים ציבוריים ותעסוקה.
מחירי הדירות בשכונה נראים גבוהים ב־10%־15% ממחירי הדירות בשוק הדירות יד שנייה, ונכסים כמו וילות עם בריכות וצימרים ישווקו במחירים שלא נראו כמותם ברמת הגולן.
מהנתונים עולה עוד, כי רוכשי הדירות במסגרת "מחיר מטרה" זכו בהנחות של כ־50% ממחיר השוק, שאינן חריגות בנוף ההגרלות מהשנה האחרונה.