מחירי הקרקעות נפלו ב-2023 אך עלו שוב במהלך המלחמה / צילום: שלומי יוסף
מחירי הקרקעות עלו בשנתיים האחרונות בכ-21%, אך בעוד שב-2023 המחירים צנחו ב-31%, במהלך השנה שעברה הם דווקא עלו ב-15%, וכיום מחירי הקרקעות דומים לאלה של אמצע 2021. מחירי הקרקעות לבנייה רוויה ירדו ב-2023 ב-33%, אך עלו ב-16% בשנה שעברה - כך עולה מניתוח שערכה הלמ"ס למחירי הקרקעות.
● הצמיחה ב-2024 עקפה את התחזיות. הבשורה הרעה: התוצר לנפש עדיין שלילי
● שוק העבודה הדוק ברמה היסטורית: האבטלה בשפל, והמשרות הפנויות רבות
המדד החדש, שמתבסס בעיקר על נתוני השיווקים של רמ"י מאז שנת 2004, מתחשב בין היתר במאפיינים שונים של הקרקעות כמו מיקום גאוגרפי, גודל המגרש, מספר יחידות הדיור המתוכננות ורמת מחירי הדירות באזור.
המדד שעלה ב-270%
ככלל, מוצא המדד כי בשנים 2004-2024 עלו מחירי הקרקע ב-263%, בעוד שמדד מחירי הדירות עלה בכ-230%. ואולם המדד הגבוה מכולם היה מדד מחירי הקרקעות לבנייה רוויה, שעלה ב-270%. דווקא מדד מחירי הדירות צמודות הקרקע עלה בשיעור נמוך יותר של 211%.
העלייה המשמעותית של מחירי הקרקעות לבנייה רוויה מעבר לעליית מחירי הדירות באה לידי ביטוי, בין היתר, בהגדלה המשמעותית של רכיב הקרקע במחירי הדירות. כך למשל אם בעבר מחיר דירה בתל אביב הגיע לסדר גודל של כ-40% ממחיר הדירה, בשנים האחרונות הוא עומד על כ-50% ואף יותר.
מאז 2004 נרשמו רק 3 שנים שבהן ירדו מחירי הקרקע
המסמך, אותו ערכו דני בן חור ודורון סייג מהלמ"ס מעלה עוד כי מאז 2004 נרשמו רק 3 שנים שבהן ירדו מחירי הקרקע: הירידה הראשונה התרחשה בשנת 2012, לאחר המחאה החברתית, אך גם בעקבות עליות הריבית שנרשמו באותו זמן, ואווירת חוסר הוודאות סביב יישום דוח טרכטנברג, שדיבר, בין היתר על הצורך בהגדלה משמעותית של שיווק קרקעות למגורים, והצפי כי היצע הקרקעות הללו יעלה באופן משמעותי.
הירידה השנייה חלה ב-2017, בעקבות שיווק הקרקעות האינטנסיבי לצורך יישום תוכניתו של שר האוצר דאז משה כחלון - "מחיר למשתכן".
ואילו הירידה החזקה ביותר נרשמה ב-2023, בגלל העלאות הריבית, שהגיעו באותה שנה לשיא. כאמור, הירידה הגיעה לשיעור של 31% באותה שנה, אך זה התרחש לאחר 3 שנים שבהן מחירי הקרקעות עלו ב-67%. כאמור, בשנה שעברה מחירי הקרקעות דווקא עלו בכ-15%, תולדה ברורה של עליות המחירים שנרשמו ב-2024, במיוחד בחצי הראשון שלה.
בעוד מחברי המסמך שמים את הדגש על ירידת המחירים ב-2023 בעיקר על העלאת הריבית ע"י בנק ישראל (אך לא מסבירים את העלייה בשנה שעברה, שאנו בגלובס מייחסים אותה לעליית מחירי הדירות), ברמ"י סבורים כי התוצאות מורות על הצלחת מדיניות השיווק שלהם.
ינקי קוינט, מנהל רמ"י מסר בתגובה כי "הנתונים מראים לראשונה שחור על גבי לבן כיצד השיווקים הגבוהים מתחילים לתת את אותותיהם על שוק הנדל"ן. הנתונים מדגישים את חשיבות המשך שיווק הקרקעות לבנייה רוויה, המהווה כ-90% מיחידות הדיור בישראל המהווה את עמוד השדרה של השוק.
"מדובר באינדיקציה ברורה לכך שהמדיניות שלנו להגדלת ההיצע מתחילה להשפיע בפועל. העבודה המאומצת של עובדי רשות מקרקעי ישראל והיקף השיא בשיווקי קרקעות בשנים 2021-2024 אשר הצליחו להביא לירידת מחירי הקרקעות בשיעור של למעלה מ-20%. רשות מקרקעי ישראל תמשיך לפעול בנחישות כדי להגדיל את היצע יחידות הדיור בכל רחביה של מדינת ישראל, ונמשיך במלוא המרץ להגדיל את ההיצע ולהוריד את מחירי הדיור".