צילום: Shutterstock
הכתבה בשיתוף קבוצת גיאוקרטוגרפיה
שוק הנדל"ן המשתנה (הריבית, המחסור בכוח אדם ועוד) מציב אתגרים רבים בפני יזמי הנדל"ן המקומיים. אחד הכלים להתמודדות עם אתגרי השנים האחרונות הוא מחקר כלכלי מקדים. "היום רוב חברות הנדל"ן שולטות בצורה מצוינת בעלויות הבנייה ומחזיקות גם בשמאים שיודעים לנתח את ההתנהגות של השוק עד כה", מסביר בוריס דנילביץ', מנהל החטיבה לייעוץ כלכלי בקבוצת גיאוקרטוגרפיה. "הצד השני של המשוואה - שהוא ללא ספק הצד המורכב יותר - הוא המבט קדימה. יזמי נדל"ן נדרשים להסתכל אל העתיד בראייה של 5-10 שנים קדימה ואף יותר - על מנת לפענח את המגמות ולגזור מהן את הביקושים העתידיים".
זהו תפקידה של החטיבה לייעוץ כלכלי בקבוצת גיאוקרטוגרפיה - שמתמחה בין היתר במחקרי אומדן ביקושים בתחום הנדל"ן. "בסופו של דבר, כשיזם נכנס לפרויקט נדל"ן מסחרי כמו למשל מרכז מסחרי שכונתי, הוא רוצה לדעת מה יהיה הפדיון הצפוי למטר -וכך לחשב אילו דמי שכירות הוא יוכל לקבל מהשוכרים. אומדן ביקושים צופה תמיד אל העתיד. אף אחד לא בונה באופן מיידי, התפקיד שלנו בגיאוקרטוגרפיה הוא ללוות את לקוחותינו בעידן של שינוי בשוק הנדל"ן", לסייע ליזמים להסתכל בטווח של 20-25 שנים כדי להבין מה הכדאיות של הפרויקט.
לדברי דנילביץ', אותם תהליכים של אומדן ביקושים משחקים תפקיד משמעותי מאוד בתהליכי קבלת ההחלטות של יזמים בענף הנדל"ן. "המטרה של ייעוץ כלכלי היא לקחת סוגיות מורכבות, לפרק אותן ולייצר תובנות פשוטות ונהירות", הוא מדגיש. "בסופו של יום, יזמים ומנכ"לים בבואם לקבל החלטות רוצים לדעת מה הכי כדאי לבנות כדי מחד למקסם רווחים ומאידך שיהיה אפשרי מבחינה תכנונית - מרכז מסחרי שכונתי או/ו מגדל משרדים או/ו לוגיסטיקה או/ועירוב שימושים? באיזה תמהיל? מה יעבוד עם מה? האם להשתתף במכרז מסוים לדיור מוגן, לתעסוקה או למגורים? אנחנו מסייעים להם לקבל את ההחלטות האלה בצורה מושכלת".
על בסיס המחקרים העדכניים של החטיבה לייעוץ כלכלי בקבוצת גיאוקרטוגרפיה, דנילביץ' מצביע על מספר תתי-שווקים אטרקטיביים במיוחד בתוך שוק הנדל"ן הישראלי בשנה הקרובה. "בין היתר, אנחנו רואים עודף ביקוש מובנה בתחום הלוגיסטיקה בארץ. מדובר בעיקר על מתקני לוגיסטיקה מודרניים. הצמיחה בתחום הלוגיסטיקה נובעת מהגידול באוכלוסיית ישראל שצמחה בקצב גבוה בהשוואה לשאר העולם המפותח - מה שמוביל לעלייה בייבוא וייצוא סחורות בנמלים והתייעלות בשרשרת הערך של חברות.
"בנוסף, אנחנו גם רואים שינויים בהרגלי הצריכה של הציבור", הוא מוסיף. "היקף הרכישות המקוונות גדל בצורה משמעותית בשנים האחרונות - אבל הוא עדיין נמוך בהשוואה למדינות ה-OECD - כלומר, עוד לא סיימנו להדביק את הפער מהעולם המערבי בכל הקשור לרכישות אונליין. המגמות האלה הופכות את שוק הלוגיסטיקה לאטרקטיבי מאוד. מבחינת תשואות, שוק הלוגיסטיקה כאן נהנה כיום מתשואה ממוצעת של 6.7 אחוזים - בהשוואה ל-4.85 אחוזים במערב אירופה ו-6 אחוזים במרכז אירופה. זאת אינדיקציה נוספת לחוסר בשלות של שוק הלוגיסטיקה המקומי (בשוק בשל ויציב שיעורי התשואה נמוכים - א.ק.ל) ויש לו עוד לאן לעלות".
לפרטים נוספים על בדיקת התכנות כלכלית ופוטנציאל שוק בנדל"ן הקליקו כאן>>
תחום נוסף שנהנה מביקוש מוגבר בשנים האחרונות הוא עולם חוות השרתים. "רק כדי לסבר את האוזן, בשנת 2020 פעלו בישראל בסך הכל 10 חוות שרתים עם הספק חשמל כולל של 40 מגה-ואט. בסוף שנת 2023 הגענו כבר ל-25 חוות שרתים בהספק של 180 מגה-ואט - ואנחנו עדיין נמצאים בפער עצום בהשוואה לעולם", אומר דנילביץ'. "ההערכה היום בשוק כי שוק חוות השרתים יגיע ל-655 מגה-ואט בשנת 2030. זהו קצב גידול שוק בלתי נתפס של כ-30-35 אחוזים בשנה".
דנילביץ' מספר כי מגוון שחקנים בתחום הנדל"ן משקיעים בתקופה האחרונה בפרויקטים של חוות שרתים. "בשורה התחתונה, חברות נדל"ן נהנות מיתרון יחסי בתחום המדובר זה נכון במיוחד לגבי חברות נדל"ן עם ניסיון בפרויקטים בתחום האנרגיה - וכן לגבי גופי השקעה עם כיסים עמוקים. צריך להבין שנושא האנרגיה משחק תפקיד מהותי בפרויקטים של חוות שרתים - והוא עשוי להכריע לכאן או לכאן את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט".
שינוי ביחס לדיור מוגן
שוק צומח נוסף שעליו מצביע דנילביץ' הוא בתי דיור מוגן. "תוחלת החיים בישראל עולה עם הזמן, והיא מלווה גם בשינוי בהתנהגות הצרכנים. הדורות הקודמים לא הבינו בהכרח את ההבדל בין דיור מוגן לבתי אבות - ולכן נרתעו מכניסה לדיור מוגן. הדור החדש מסתכל על הדברים בצורה אחרת. אחד האתגרים הגדולים ביותר שבאים עם העלייה בתוחלת החיים הוא הבדידות של בני הגיל השלישי - כאשר עולם הדיור המוגן מספק מעטפת חברתית וקהילתית מאוד אפקטיבית.
"במדינת ישראל יש כיום מעל 15 אלף יחידות דיור מוגן", הוא מסביר. "אנחנו צופים קצב של הקמת 2-3 בתי דיור מוגן חדשים בכל שנה - עם 250-300 יחידות דיור בכל פרויקט. השאלה הגדולה ביותר היא המיקומים הנכונים להקמת בתי דיור מוגן חדשים: אנחנו מבצעים עבודת מחקר מאוד יסודית בנושא הזה עבור לקוחותינו. מעבר לכך, חשוב להדגיש שבתי דיור מוגן מיועדים כיום בעיקר לקהל במעמד סוציו-אקונומי גבוה מאוד מעשירונים 8-10. אם אנחנו רוצים לתת פתרון גם לקהל במעמד נמוך יותר מעשירונים 5-7, אנחנו צריכים שינוי רגולטורי ותמריצים שיהפכו את העסק לרווחי".
סט יכולות ושירותים בעולמות תוכן מגוונים
החטיבה לייעוץ כלכלי בקבוצת גיאוקרטוגרפיה מספקת כיום שירותי ייעוץ, מחקר ואסטרטגיה לשורה ארוכה של גופים מובילים בתחום הנדל"ן מישראל. "הפעילות שלנו מתמקדת באומדן ביקושים כאשר אחד המוצרים הנפוצים שלנו הוא פרוגרמות כלכליות תכנוניות כלומר, מה השימושים המיטביים שאנחנו חושבים שצריך לפתח - ומה פוטנציאל הביקוש לכל אחד מהשווקים השונים בראיה ארוכת טווח".
אחד היתרונות של החטיבה לייעוץ כלכלי, מציין דנילביץ', הוא השתייכותה לקבוצת גיאוקרטוגרפיה המחזיקה בסט של יכולות ושירותים בעולמות תוכן שונים ומגוונים (one stop shop) ומהווה בית מקצועי בעולמות המחקר והייעוץ, תוך שימוש בכלים מחקריים ומודלים מתקדמים, "אנחנו עובדים בצורה שוטפת עם יזמים ורשויות מקומיות ברחבי הארץ, ומהווים שותפים לדרך בצמתים של קבלת החלטות חשובות תוך התייחסות אסטרטגית ומתן מענה בהיבטים של פוטנציאל כלכלי וביקושים.
"גיאוקרטוגרפיה בנויה על מתודות ומודלים כלכליים ומערכות Gis שפיתחו פרופ' אבי דגני מאוניברסיטת תל אביב וד״ר רינה דגני המתמחה בכלכלה אורבנית. יש לנו את יתרון הגודל - עם 50 מומחי כלכלה, ניהול, תכנון אורבני, שיווק, שמאות ועוד 150 סוקרים וגם מכון הסקרים הגדול במדינה, מה שמאפשר ביצוע מהיר, מקצועי ובמחירים הוגנים", הוא מסכם. "בשל כך מעורבת החברה לאורך שנים בפרויקטים הנדל"ניים הגדולים במדינה. בהם נכללים, בין היתר, תכנית המטרו, פיתוח מתחם שדה דב, פיתוח מתחמי תעסוקה ולוגיסטיקה, פיתוח קניונים ושטחי מסחר, תכניות אסטרטגיות לפיתוח ערים ואזורי תעסוקה, נמל יפו, נמל תל אביב וכן תכניות ברמה לאומית כמו תכנית מתאר לבתי חולים ומוסדות בריאות".
לפרטים נוספים על בדיקת התכנות כלכלית ופוטנציאל שוק בנדל"ן הקליקו כאן>>