מטה ה־FBI, בניין ג'יי אדגר הובר בוושינגטון. טראמפ לא רוצה שה־FBI יעבור לפרברים / צילום: Shutterstock
יוזמת ממשל טראמפ לסיום חוזי נדל"ן פדרליים מאיימת על התאוששות שוק המשרדים האמריקאי. המהלך של ממשל טראמפ לסיים מיליוני מטרים רבועים של חוזי שכירות פדרליים ולמכור בניינים ממשלתיים מאיים להחליש התאוששות מתהווה בשוק המשרדים האמריקאי, מקליפורניה ועד וושינגטון הבירה.
מחלקת היעילות הממשלתית של אילון מאסק (DOGE) הציבה לה למטרה לסיים או לאחד כמעט 100 חוזי שכירות במשרדי סוכנויות ממשלתיות. ממשל טראמפ גם שוקל למכור שני שלישים מהמבנים הפדרליים הריקים או שאינם בשימוש מלא.
בעוד שיוזמת DOGE מתמקדת במבנים פדרליים בכל רחבי המדינה, וושינגטון הבירה נמצאת במוקד. במחוז קולומביה צפויות הסגירות הרבות ביותר, עם 11 חוזי שכירות המסתכמים ב־1.4 מיליון מטר רבוע, על פי ניתוח של ברקליס שפורסם בשבוע שעבר. זהו רק הגל הראשון של קיצוצים בעיר שבה הממשל הפדרלי הוא המעסיק העיקרי.
"תראו שיש הרבה בניינים בוושינגטון שעומדים להיעלם", אמר דארל קרייט, מנכ"ל איסטרלי גאברנמנט פרופרטיס, קרן השקעות נדל"ן המשכירה שטחי משרדים לממשל הפדרלי.
שוק המשרדים במחוז היה אחד הנפגעים הקשים ביותר במדינה, עם שיעור תפוסה שהגיע לשיא של כמעט 23% בשנה שעברה, על פי קבוצת CBRE. הוא החל להראות סימני התייצבות בשנה שעברה, אך גל חדש של סגירות יחדש את הלחץ על השוק.
הממשל הפדרלי שוכר כ־150 מיליון מטר רבוע של שטחי משרדים ובבעלותו יותר מ־450 מיליון מטר רבוע. חלק גדול מהשטח שבבעלות אינו בשימוש מלא וזקוק מאוד לשדרוגים ולתחזוקה.
הממשל הפדרלי בדרך כלל אינו יכול לסיים חוזי נכסים לפני תאריכי פקיעתם, ולכן DOGE מתמקדת בחוזים שעומדים לפקוע בקרוב או בחוזים שכוללים אפשרויות ליציאה מוקדמת מהחוזה. זה מאפשר לממשלה לנהל משא ומתן על יציאה מיידית יותר, לדברי מתווכים בשוק.
הערים שיושפעו במיוחד
צפוי ש-DOGE תגביר את קצב סגירת המשרדים עם התקדמות הפעולות לצמצום היקף הממשל הפדרלי. הממשל צפוי גם להאיץ את מכירת הבניינים הפדרליים העודפים, מאמץ שהיה בתהליך במשך שנים אך כעת צפוי להיות בעדיפות גבוהה יותר.
השטחים בבעלות או בהפעלה של הממשלה מייצגים רק חלק קטן משוק המשרדים הכולל בארה"ב, ולכן הסגירות צפויות להשפיע באופן חריג בערים עם נוכחות ממשלתית פדרלית משמעותית.
מכירות מבנים ממשלתיים וביטולי חוזי שכירות הם מכה נוספת לשוק המשרדים האמריקאי, שסובל מאחד המשברים הקשים ביותר מאז מלחמת העולם השנייה בשל ריביות גבוהות ואסטרטגיות עבודה גמישות יותר.
בחודשים האחרונים השוק הראה סימני התאוששות כאשר חברות מסוימות דרשו יותר נוכחות במשרד. אבל סיום החוזים הממשלתיים בשנה זו בלבד ישפיע לרעה באזורי ניו יורק, לוס אנג'לס, אטלנטה, הייגרסטאון (מרילנד) ומרטינסבורג (מערב וירג'יניה), על פי ניתוח של חברת הנתוניםTrepp. גם אוהיו, שלפי ברקליס יש בה את הריכוז השני בגובהו עם עשרה חוזים, עלולה להיפגע.
עבור ערים התלויות בעובדי ממשלה, "זה עלול להאריך את זמן ההתאוששות, לגרום לקיפאון בהתאוששות מחירי השכירות ולגרום לשיעורי תפוסה להישאר גבוהים זמן רב יותר ממה שקיווינו," אמר סטיבן בושבום, מנהל המחקר של Trepp.
בעלי בניינים עם דיירים פדרליים רבים כבר חשו בלחץ - ולא רק במחוז. מניית איסטרלי גאברנמנט נסחרת מתחת ל־11 דולר למניה לעומת יותר מ־14 דולר באמצע אוקטובר. החברה משכירה שטח בבניין בבאפלו, ניו יורק, לכמה סוכנויות פדרליות. שניים מחוזי השכירות הללו, עם יותר מ־50 אלף מטר רבוע במשולב, בוטלו.
"כשאני חושב על הממשלה שמנסה להיות יעילה יותר, הם צריכים להיפטר ממקומות כאלה", אמר קרייט מאיסטרלי גאברנמנט.
מטה ה-FBI יישאר במקומו
אבל ברור שבעלי הנכסים בוושינגטון די.סי. הם בין הפגיעים ביותר. מניות JBG Smith, קרן השקעות נדל"ן המתמקדת באזור הבירה, הציגו ביצועים נמוכים מהמתחרות בכ־11.5 נקודות אחוז ברבעון הרביעי של השנה שעברה, על פי חברת הניתוח הנדל"ני Green Street.
שוכרים במחוז שכרו כ־300 אלף מטר רבוע יותר ממה שהחזירו ברבעון הרביעי, הפעם הראשונה שהיה "ספיגה חיובית" כזו מאז הרבעון הראשון של 2022, על פי CBRE.
אבל אנליסטים אומרים שהם חושבים שסיום חוזי השכירות של הממשל הפדרלי יקזז יותר מההשפעה החיובית של דרישת ממשל טראמפ שיותר עובדים יחזרו למשרד. כאשר סוכנויות ממשלתיות עוזבות בניינים, "אולי לא יהיה קל כל כך למצוא שוכרים דומים, במיוחד עבור כמה מהבניינים הישנים יותר", אמרה ברקליס.
לפחות פרויקט נדל"ן גדול אחד המתוכנן על ידי הממשל הפדרלי עלול להתבטל. ב־2023, מנהל השירותים הכלליים של ארה"ב החליט - לאחר תהליך תכנון של 15 שנה - להעביר את מטה ה־FBI לגרינבלט, מרילנד.
אבל הנשיא טראמפ הבהיר במהלך כהונתו הראשונה שהוא לא רוצה שה־FBI יעבור לפרברים. בשנה שעברה הוא פרסם ב־Truth Social שהשארת הבניין במחוז היא "אבן הפינה בתוכניתי לשפץ ולבנות מחדש את עיר הבירה שלנו לעיר היפה והבטוחה ביותר בעולם". מאז שהחל את כהונתו השנייה השנה, טראמפ הבטיח להיות מעורב עוד יותר בעתידה של וושינגטון הבירה. בדברו מאייר פורס וואן בשבוע שעבר, הוא קרא לממשל הפדרלי להשתלט על ניהול המחוז. "עלינו לנהל אותו בחוזקה, לנהל אותו עם חוק וסדר, להפוך אותו ליפה באופן מושלם ללא רבב", אמר טראמפ.