אתר בנייה בישראל / צילום: שלומי יוסף
בתחילת החודש אמר ינקי קוינט, מנכ"ל רמ"י, כי הוא ממליץ למי שרוצה לקנות עתה דירה לחכות, משום שמחירי הקרקע יורדים ובעקבותיהם בוודאי יירדו גם מחירי הדירות עצמן. אולם הנתונים מלמדים כי הקשר בין מחירי הקרקעות למחירי הדירות אינו כה ברור.
● לא נרתעים גם מ-2 מיליון שקל למגרש: ביקושים גבוהים במכרז באבן ספיר
● מכה לעיריית ירושלים: לא תגבה היטל על תוכנית התחדשות עירונית ברחביה
מדד שנתי חדש שפרסמה הלמ"ס באחרונה בוחן את ההשתנות השנתית של מחירי הקרקעות לדיור בישראל, בסטנדרטים דומים למדדי מחירי הדירות.
מהו המדד החדש?
מדובר למעשה בשלושה מדדים - מדד קרקעות לצמודי קרקע, מדד קרקעות לבנייה רוויה ומדד שמאחד בין השניים.
הם מופיעים בלמ"ס בצורה של עבודה שאותה כתבוו דני בן חור ודורון סייג, כך שלא ברור אם יהיה להם המשך בעתיד. מדדים אלה מבוססים על עסקאות קרקע למגורים שבוצעו מ־2004 עד 2024 באמצעות מכרזים פומביים של רמ"י, בייעוד למגורים בצמודי קרקע ובבנייה רוויה. תאריך יישום העסקה נקבע לפי מועד דיוני ועדות המכרזים, ולא לפי מועדי סגירת המכרזים, אף שלעתים קיימים פערים גדולים בין המועדים. למחיר הקרקע נוספו עלויות הפיתוח.
כמו כן, בדומה למדד מחירי הדירות, התחשבו בלמ"ס באזורים הגיאוגרפיים שבהם בוצעו העסקאות, על מנת לקבל אחידות בתוצאות, ולמנוע מצב שבו מספר רב של עסקאות שבוצעו במקום אחד - למשל שדה דב, או עכו - יעלה או יוריד את ממוצע מחירי העסקאות השנתי, אך לא יעיד על שינוי אמיתי במחירי הקרקעות ברמה הארצית.
מה הממצאים?
ככלל, לפי המדד המאוחד בשנים 2004־2024 עלו מחירי הקרקע ב־263% בעוד שמדד מחירי הדירות עלה בכ־230%. ואולם מדד מחירי הקרקעות לבנייה רוויה עלה ב־270%, ואילו מדד מחירי הדירות צמודות הקרקע עלה בשיעור נמוך יותר של 211%.
המסמך מעלה עוד כי מ־2004 נרשמו רק שלוש שנים שבהן ירדו מחירי הקרקע: הירידה הראשונה התרחשה ב־2012, לאחר המחאה החברתית ובעקבות עליות הריבית שנרשמו באותו זמן, ואווירת חוסר הוודאות סביב יישום דוח טרכטנברג, שעסק בין היתר על הצורך בהגדלה משמעותית של שיווק קרקעות למגורים.
הירידה השנייה חלה ב־2017, בעקבות שיווק הקרקעות האינטנסיבי לצורך יישום תוכניתו של שר האוצר דאז משה כחלון, "מחיר למשתכן".
ואילו הירידה החזקה ביותר נרשמה ב־2023, בגלל העלאות הריבית, שהגיעו באותה שנה לשיא. הירידה הגיעה לשיעור של 31% באותה שנה, אך זה התרחש לאחר שלוש שנים שבהן מחירי הקרקעות עלו ב־67%.
מה ניתן ללמוד מהמדד?
המדד מורכב מהערכות היזמים לגבי השתנות מחירי הדירות בשנים הקרובות, מיכולותיהם לתכנן על הקרקע ולהוסיף שטחי בנייה ומהמצב הכלכלי - במדינה ושלהם. ככל שיזמים מעריכים כי בקרקעות שרכשו ניתן יהיה להוסיף זכויות בנייה מעבר למה שניתן להם בתוכנית - הם מוכנים לשלם יותר. כך למשל הקלות שבס למיניהן - תרמו ככל הנראה לעליית מחירי הקרקעות.
עניין נוסף שניתן ללמוד מהמדד הוא שמחירי הקרקע, במיוחד בשנים האחרונות - הרבה יותר קפריזיים ממחירי הדירות.
מה לא ניתן ללמוד מהמדד?
אי־אפשר ללמוד שירידות במחירי הקרקע מובילות לירידות במחירי הדירות. המשתנה שמשפיע במידה חזקה על מחירי הקרקעות הוא מחירי הדירות - ולא להיפך.
כך לדוגמה, בשנים 2004 ל־2006 מחירי הקרקעות עלו ב־27%, אך מחירי הדירות נותרו ברמה דומה. היזמים היו מוכנים לשלם את המחיר כי העריכו שמחירי הדירות בעתיד יעלו.
ב־2012 מחירי הקרקעות ירדו. היה זה אחרי המחאה החברתית. היזמים סברו כי המשמעות של אימוץ דוח טרכטנברג תהיה שינוי מהותי של שוק הדירות, וירידת מחירים עתידית. רוכשי הדירות פחות האמינו בתרחיש הזה, ומחירי הדירות עלו באותה שנה בכמעט 9%. היזמים נוכחו לגלות כי הממשלה לא באמת עשתה משהו - ובשנים שלאחר מכן הביקוש דחף כלפי מעלה את מחירי הקרקעות.
הקשר בין שני המשתנים הללו הוא שלטווח ארוך הם באמת פונים לאותם כיוונים (ירידות/עליות) אך מתאם השינויים ביניהם אינו גבוה, וודאי שלא ניתן לקבוע משהו לטווח קצר.
אין לשכוח כי חלק מהירידות במחירי הקרקע נבע מהריביות הגבוהות; כמו כן יזמים רואים לנגד עיניהם גם עלייה בתשומות הבנייה, התמשכות זמן הבנייה, תביעות אפשריות שיוגשו נגדם בגין איחורים במסירת דירות ועוד פרמטרים שעלולים להגדיל להם באופן משמעותי את עלויות הבנייה - אך אינם קשורים למחירי הדירות הסופיים, שנקבעים בסופו של דבר בשוק החופשי, ולא על סמך עלויות של קבלנים.
מה עכשיו?
לאחר ירידה של 31.5% ב־2023 במחירי הקרקעות, במהלך המלחמה השתנה המצב, ומחירי הקרקעות עלו ב־15%. להערכתנו, מבצעי ה־20%/80% (אשר כמחצית מהדירות נמכרו באמצעותם להערכת בנק ישראל) הגדילו בכ־60% את מכירות היזמים, והאחרונים, ששאבו עידוד מזה ומקצב עליות המחירים, שבחודשים רבים במהלך השנה הגיע לממדים דו־ספרתיים - העלו את מחירי הקרקעות.
להערכתנו, בשנה הנוכחית מחירי הקרקעות ירדו. נראה כי המבצעים של הקבלנים הגיעו לתקרת ההשפעה שלהם, ומסוף 2024 מספר הדירות חדשות הנמכרות נמצא בירידה. המבצעים פוגעים ברווחיות של היזמים ומגדילים את צריכת האשראי הבנקאי.