הדופלקס ברחוב אוסטרובסקי 19 בכפר סבא / צילום: אריאל בלאק
העסקה: דופלקס בן 7 חדרים ברחוב אוסטרובסקי 19 בשכונה הירוקה בכפר סבא נמכר ב־6.03 מיליון שקל. הדופלקס נמצא בקומות 4 ו־5 בבניין שהוקם לפני 12 שנה על ידי קבוצת רכישה. הדירה משתייכת לדירות בבניין שהן בעלות מאפיינים חריגים: שטחה 207 מ"ר ויש לה מרפסת בשטח של כ־50 מ"ר, והיא עמדה למכירה זמן רב.
● ראיון | הסמנכ"לית שמפקיעה קרקעות ב־10 מיליארד שקל להקמת המטרו
● מכה לעיריית ירושלים: לא תגבה היטל על תוכנית התחדשות עירונית ברחביה
מדובר באחת העסקאות הגבוהות שבוצעו בשכונה בשנים האחרונות, אך לא הגבוהה ביותר. בעסקה שבוצעה על דירת הדופלקס השנייה בבניין, שלה מרפסת מעט גדולה יותר, שולם במאי 2023 סכום של 7.3 מיליון שקל. בתחילת השנה נמכרה דירת ארבעה חדרים רגילה בפרויקט תמורת 3.67 מיליון שקל.
השכונה: כפר סבא הירוקה כוללת שני חלקים - הדרומי, כס/60, הממוקם מדרום לדרך בגין, ומהווה את המשכה של שכונת סביוני הכפר; והצפוני, כס/80, שנמצא צפונית לדרך בגין, מזרחית לכביש 4, מערבית למושב גן חיים ודרומית לשדות שדה ורבורג. בין שני המתחמים מחבר גשר תחתי.
העסקה המנותחת מצויה בכס/80, ועל כן נתמקד בחלק זה של השכונה. כס/80, ששטחה 810 דונם, מבוססת על תוכנית שאושרה לפני כ־20 שנה. במסגרת התוכנית שונה ייעוד של השדות החקלאיים שהיו באזור לבניית שכונת מגורים עם כ־2,700 יחידות דיור. בתכנון השכונה ניתן דגש על איכות הסביבה, ובין היתר נקבע בתוכנית המתאר שלה כי פינוי הפסולת בשכונה ייעשה באמצעות מערכים פניאומטיים והגז יסופק לשכונה באמצעות מערכת אספקה מרכזית. רוב הבתים בשכונה הם בגובה של 6־8 קומות.
שוק הדירות בשכונה: כפר סבא הירוקה נחשבה לסיפור הצלחה מיד עם התחלת שיווק הדירות בשכונה. המיקום המצויין שלה, בסמוך לכביש 4 ולאזור התעשייה של רעננה ובמרחק סביר מאזור התעסוקה של הרצליה, הפך אותה למבוקשת בקרב אוכלוסייה של זוגות צעירים ברמה סוציו־אקונומית גבוהה מהממוצע.
על פי נתוני הלמ"ס, כס/60 וכס/80 הן השכונות המובילות מבחינה סוציו־אקונומית בכפר סבא, אך לא באופן חריג - שתיהן מקוטלגות באותו אשכול חברתי־כלכלי של כלל העיר - 8.
ניתוח של מחירי הדירות בשכונה מעלה כי הם עלו ב־45% בממוצע מאז 2020. רוב העליות נרשמו ב־2021, שבה קפצו המחירים ב־27%. מחיר עסקה ממוצעת בשנה שעברה הגיע ל־3.4 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ול־4.1 מיליון שקל לדירות 5 חדרים. בחישוב של מחיר לפי מ"ר, מחירי הדירות בשכונה חצו את רף ה־30 אלף שקל למ"ר במהלך 2021, ועסקאות שבוצעו בחודשיים האחרונים מגלמות רמת מחיר של 32־33 אלף שקל למ"ר בממוצע.
עם זאת, בתקופה האחרונה ניכרת מעט התקררות בשוק, מה שבא לידי ביטוי בירידה בהיקפי העסקאות ובירידה מסוימת במחיר. העסקאות הגבוהות ביותר שבוצעו בשכונה היו על דירות פנטהאוז גדולות במיוחד, והן חצו במעט את רף ה־7 מיליון שקל.
דבר המתווך: "מכירת הדופלקס השני בבניין בוצעה לפני כמעט שנתיים, כשהמצב היה שונה לגמרי", אומר המתווך שי שחר, שתיווך בעסקה הנוכחית. "באותו זמן השוק שגשג, ומחירי דירות חמישה חדרים רגילות יכלו להגיע בשיא ל־4.5 מיליון שקל. היום כבר אין נהירה כל־כך גדולה של רוכשים, והמחירים ירדו לכיוון ה־4־4.15 מיליון שקל. נוסף לכך, דירת הדופלקס הנוכחית הייתה מושכרת במשך הרבה שנים, והיא זקוקה לשיפוץ יסודי בעלויות גבוהות. לבסוף, כיווני האוויר של שתי הדירות שונים, וזה של הדופלקס הקודם נחשבים לטובים יותר".
לסיכום: גם בהנחה שעלות השיפוץ הדרוש תגיע למאות אלפי שקלים, פער של כמעט 1.3 מיליון שקל בין העסקה הנוכחית לדולפלקס שנמכר בבניין ב־2023 מחזק את דברי המתווך: סנטימנט השוק בכפר סבא הירוקה השתנה, וכיום אנשים לא מוכנים לשלם מחירים שהיו מוכנים לשלם לפני שנתיים־שלוש.
כמו שמחירי נכסים מיוחדים נוטים לעלות בקצב מהיר יותר מאשר מחירי נכסים רגילים, כך גם בירידות.