שכונת רחביה בירושלים / צילום: אוריה תדמור
מכה לעיריית ירושלים: תוכנית ההתחדשות של שכונת רחביה לא תזכה את העירייה בגביית היטל השבחה - כך קבע בית המשפט לעניינים מינהליים בירושלים. ההחלטה התקבלה במסגרת ערעור שהגישה העירייה נגד בעלי נכסים ברחביה, בהם נשיא בית המשפט העליון לשעבר אהרן ברק, על החלטת ועדת הערר המחוזית שלא לאפשר לה לגבות את ההיטל.
● מתי יפונה בסיס הקריה? שני מכרזים נדחו בשלושה חודשים, שוב
● רוכשים פחות: העיר שמככבת עם כמעט 9,000 דירות לא מכורות
● בית המשפט הנחית מכה של מאות מיליוני שקלים על עיריית תל אביב
הקושי עליו התריעה הוועדה המחוזית
תוכנית ההתחדשות העירונית 9988, שנועדה ליצור מסגרת תכנונית לבנייה ולשימור בשכונת רחביה ובחלק משכונות קריית שמואל (טלביה ושערי חסד), אושרה בשנת 2015. היא כוללת כ־300 מבנים בשכונה היוקרתית רחביה, ובהם כ־4,600 יחידות דיור, מהן כ־400 משמשות למשרדים. התוכנית קובעת אפשרויות חיזוק, תוספת יחידות דיור ובנייה במבנים הישנים, ומשכך העירייה סברה כי ביכולתה לחייב את בעלי הנכסים שם בהיטלי השבחה, עקב עליית שוויים.
אולם ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה החליטה לפני כשלוש שנים כי עיריית ירושלים לא הצליחה להוכיח כי התוכנית אכן העלתה את שווי הנכסים, משום שבמקרים רבים נמצא כי קיים סיכוי נמוך מאוד שהתוכנית תוכל להתממש. זאת, עקב הקושי לגבש את בעלי כלל הבניין להסכמה לבצע פרויקט כזה וכן בגלל הצורך להתחשב בכושר נשיאה של תשתיות עירוניות.
בניגוד לתוכנית הרובעים בתל אביב לדוגמה, שם קיימת ודאות גבוהה ביותר למימוש התוכניות - במקרה של רחביה פרויקט התחדשות מכוח תוכנית 9988 חייב לקבל את אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מה שמקטין עוד יותר את הוודאות לקיומו.
בנוסף, ועדת הערר החליטה כי בחישוב לצורך היטלי השבחה יש לקחת בחשבון את עליית שווי הנכסים ברחביה לאור תמ"א 38 והנגזרת הירושלמית שלה תוכנית 10038, הפטורות מחבות בהיטלי השבחה.
השופט: העירייה לא נימקה את טענותיה
עיריית ירושלים לא הסכימה עם הקביעה, ומסמך שהוגש מטעם היועצת המשפטית לממשלה תמך בגישתה כי דווקא יש לנטרל רכיב שווי נכסים, שנגרם מציפיות בגין אישור תמ"א 38 ו־10038.
ועדת הערר, שכנראה חזתה שעמדתה תהיה במחלוקת, בדקה בהחלטתה גם את האפשרות שבה ינוטרלו השפעות שתי התוכניות על שווי הנכסים, באמצעות ניתוח נרחב של נתונים והתבססות על ניתוחים שמאיים. אלה הביאו אותה למסקנה כי עליית השווי, אם נגרמה כתוצאה משתי התוכניות, הייתה מינימלית.
כך למשל, שמאים שונים הסבירו כי בעלי הנכסים מעדיפים לבצע את תוספות הבנייה בגין תוכנית 10038, ולא בגין התוכנית שנדונה בבית המשפט, וממילא הן מציעות זכויות דומות.
על כך קבע השופט דוד זילר כי מדובר בקביעה מקצועית שלגביה בית המשפט ימעט להתערב, מה גם שהיא התבססה על סקרי שוק של שני שמאים, והעירייה לא הסבירה מדוע יש להעדיף את הממצאים שלה על פני אלה של ועדת הערר. הוא פסק כי יש להתחשב בהשפעת תוכניות תמ"א 38 ו־10038 על שווי הנכסים ברחביה.
"פגיעה באמון בשיטת גביית המס"
אחד השמאים המחיש את בעיה כשהביא כדוגמה את רחוב נרקיס בירושלים, שבצידו האחד חלה תוכנית 9988, ובצידו האחר היא אינה חלה, אך שווי הדירות דומה, כיוון שבפועל זכויות הבנייה וההשבחה שלהן דומות, בגין התוכניות השונות.
השמאי התריע מפני מצב שבו דירה שתימכר בצד בו חלה תוכנית 9988 תחויב בהיטל השבחה, ואילו זו שבבניין ממול לא תחויב, אף ששווי שתי הדירות נותר כשהיה בין לפני ובין אחרי שעברה התוכנית. "תוצאות מסוג זה עלולות לפגוע באמון בשיטת גביית המס ואמיתותה", כתב השופט זילר.
הוא הזהיר כי מימוש ההוראה לנטרל את עליית השווי כתוצאה מהתוכניות האחרות (תמ"א 38 ו־10038) יגרום לתוספת רכיבים ספקולטיביים לשמאויות, דבר שבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב נתקל באחרונה בעתירות בנושא היטלי השבחה על מתחם העיר הלבנה בתל אביב, ואף הוא דחה אותן.