מחוז ירושלים מוביל בעליית מחירי הדירות / צילום: Shutterstock
שלוש כותרות ותחזית אחת עולות ממדד מחירי הדירות דצמבר 2024-ינואר 2025 שפורסם ע"י הלמ"ס. הראשונה היא כי המחירים עלו בשיעור של 1.2%, שהוא הגבוה ביותר מאז 2022.
● "באזור חם בתל אביב": כמה שילם משקיע על דירת 2.5 חדרים לפני פינוי-בינוי?
● מכה לעיריית י-ם: לא תגבה היטל על תוכנית התחדשות עירונית ברחביה
השנייה: מי שקיווה להקדים את המע"מ ולשלם פחות על הדירה שלו, גרם לעליית מחירים בשיעור דומה לזה של תוספת המע"מ; והשלישית - עליית המחירים ב-2024 הסתכמה ב-7.7%, לפני העדכון שאמור להופיע בחודשיים הקרובים.
התחזית: בשבוע הבא צפויים להיערך "דיבורים בווליום גבוה" בין הלמ"ס, הכלכלן הראשי באוצר ורשות המסים לגבי נתוני המבצעים הפיננסיים של יזמי הנדל"ן.
מה הנתונים העיקריים?
מדד מחירי הדירות של דצמבר 2024-ינואר 2025 רשם עלייה של 1.2% לעומת קודמו ושל 7.7% לעומת המדד המקביל מלפני שנה.
שוכרי דירות חדשים שילמו בממוצע 4.4% יותר מאשר שוכרים קודמים, ואילו חוזי שכירות חדשים למחדשי חוזים עלו ב-2.7%. מדד שירותי דיור שמשקף את שוק השכירות ירד בינואר בשיעור של 0.3%.
מדוע העלייה החריגה?
כתוצאה מעלייה חריגה במספר העסקאות שבוצעו בדצמבר, שבאה לידי ביטוי ברכישה כפולה של דירות חדשות בשוק החופשי ושל 30% דירות יד שנייה יחסית לאלה שנמכרו בחודש נובמבר.
בנוסף, בחודש ינואר נוסף למחירי הדירות החדשות המע"מ החדש, שהעלה גם את מחירן הנקוב.
כיצד מסתכמת 2024, מבחינת עליות המחירים?
כשנת הפיכת מגמה. ב-2023, שנראית מרוחקת שנות אור, מחירי הדירות ירדו ברמה של 2.3%; לעומת זאת בכל אחת מהשנים 2021 ו-2022 עליית המחירים הגיעה לרמה דו ספרתית.
ועם זאת, עיקר עליית המחירים של 2024 (למעלה מ-5%) נרשמה במחצית הראשונה של השנה, בעוד שבמחצית השנייה הקצב היה נמוך מאוד - למעט במדד הנוכחי, שהיוו חריגה גדולה עקב הנסיבות.
היכן המחירים עלו במיוחד?
עליית המחירים היתה נחלת כל המחוזות, אך בהפרשים ניכרים. מחוז ירושלים הוביל את עליות המחירים עם עלייה חודשית של 3%; אחריו הגיעו מחוזות תל אביב והצפון, שבהם מחירי הדירות עלו ב-1.8% בחודש; בדרום העליות הגיעו ל-1.1% ואילו במחוזות המרכז וחיפה עליות המחירים התמצו ב-0.2% וב-0.1% בהתאמה.
בהבט שנתי, מחוז תל אביב הוא המנצח הגדול של 2024, שכן מחירי הדירות בו עלו ב-10.3%; אחריו מחוז הצפון (9.9%), מחוז חיפה (9.5%), ירושלים (5.5% - רובם התמצו בחודש האחרון של השנה), מרכז (5%) ודרום (4.5).
אילו מחירים עלו יותר? של דירות חדשות או דירות יד שנייה?
התשובה מעט מורכבת: סוג הדירות שמחירן עלה בשיעור הגבוה ביותר היה הדירות המסובסדות את זה ניתן לגלות מכך, שמדד מחירי הדירות החדשות עלה ב-1.7%, כמעט ב-50% יותר מאשר מדד מחירי הדירות הכולל; ואולם אם מתמקדים רק בדירות שנמכרו במסגרת השוק החופשי - העלייה מתמצה ב-0.9%, שזה פחות מהמדד הכולל. מכאן ומדרך שיקלול נתוני הדירות המסובסדות במדד הכולל, ניתן להקיש, כי הדירות יד שנייה עלו בשיעור גבוה יותר מזה של הדירות החדשות שנמרו בשוק החופשי.
האם מי שרכשו דירה חדשה בדצמבר חסכו לעצמם את העלאת המע"מ?
כשמדובר בדירות מסובסדות - התשובה חיובית. ואולם התנפלות הרוכשים על דירות חדשות בשוק החופשי הביאה לקפיצת מחירי דירות אלה ברמה של 0.9%, ששקולה כמעט לחלוטין לעליות המחיר שנגרמה בעקבות העלאת המע"מ.
מי שרכש דירה בינואר, לעומת זאת, נאלץ לשלם גם את עליית המע"מ וגם את עליית המחיר שגרמו לו קודמיו בחודש דצמבר.
ולמה אתם חושבים שיהיו חילופי דברים בין האוצר, רשות המסים והלמ"ס?
לאחר כחצי שנה של היערכות, הלמ"ס דיווחה, כי החודש התקבלו לראשונה נתונים מרשות המסים אודות דירות חדשות שנמכרו עם הטבות מימון עבור החודשים נובמבר 2024 עד ינואר 2025. בנוסף התקבלו נתונים עבור עסקאות שבוצעו החל מחודש יוני 2024 שכללו את ציון עובדת הימצאו של ממ"ד בדירות ישנות שנבנו לפני שנת 1992.
סביב נתונים אלה היה קונצנזוס, כי הם עתידים להוריד את מדד מחירי הדירות. ההערכה הכללית היתה, כי ההטבות הפיננסיות מסוות הנחות משמעותיות על מחירי הדירות, וכי שקלול שלהן ילחץ להורדת מדד מחירי הדירות החדשות (ובעקבותיו גם מדד מחירי הדירות הכללי).
הערכה אחרת היתה, שבמהלך המלחמה רוכשי דירות יד שנייה הבדילו בין דירות שהיו מצויידות בממ"ד, שעליהן היו מוכנים לשלם יותר, לבין דירות ללא ממ"ד, שמחיריהן ככל הנראה ירדו. ואולם נתוני הלמ"ס היכו את כל ההערכות, והאומדנים שנערכו עד כה.
עניין בולט הוא הטבות המימון: על פי בנק ישראל והכלכלן הראשי באוצר, כמחצית מהעסקאות בשוק החופשי של דירות חדשות, מבוצעות בהטבות פיננסיות.
ואולם בלמ"ס מצאו אחוזים נמוכים בהרבה, שנעו בין 6% דירות חדשות שנמכרו בהטבות מימון במחוז הצפון ל-17.3% מדירות כאלה שנמכרו במחוזות ירושלים ותל אביב.
סיבה אחת שהביאה לפערים הניכרים בין המספרים, היא שיטת מדידה שונה: בלמ"ס כוללים בספירה את כל הדירות החדשות שנמכרו (כולל את הדירות המסובסדות ואלה שתאריך האיכלוס שלהן מהיר, ושאינן נכללות במסגרת המבצעים), בעוד שבבנק ישראל ובכלכלן הראשי כללו רק דירות בשוק החופשי שאינן אמורות להתאכלס בקרוב.
בנוסף, בכלכלן הראשי ערכו מדגם ידני בין מספר מחוזות, לאור נתונים חסרים של רשות המסים, אך בלמ"ס כבר הצליחו לקבל מהרשות את מלוא הנתונים על כל המחוזות.
בין הייתר הכלכלן הראשי כתב לפני מספר ימים, כי ממוצע המבצעים הפיננסיים מגיע לעד 15% ממחיר הדירה בתשלום ראשון והחל מ-85% בתשלום האחרון; ואולם על פי הלמ"ס, כמחצית מכלל עסקאות הטבת המימון, היו של 20%-80%.
לאור כל זאת, אנו מעריכים, כי הגופים המעורבים צפויים "לנהל מגעים" במהלך השבוע הבא, ויתכן שיכללו גם טונים גבוהים.
גם לגבי הממ"דים התברר, כי דובר בעכבר שהפך להר. הלמ"ס מצאה, כי מתוך כ-11 אלף עסקאות של דירות שנבנו לפני 1990, נמכרו פחות מ-100 בחודש שכללו ממ"ד (בעקבות תמ"א 38 שבוצעה בהן), וההשפעה על המדד היתה זניחה. לא מן הנמנע, שיהיו מי שידרשו בדיקות נוספות גם לגבי הממצא הזה.
מה אנחנו יודעים היום יותר על מבצעי המימון?
משך הזמן הממוצע בין מועדי החתימה על העסקה למועדי האיכלוס הוא כ-3 שנים. שווי ההטבה פותח בבית הספר למינהל עסקים באוניברסיטת רייכמן והוצג לפני מספר חודשים בפורום שווי הוגן. נקבע, כי שיעור היוון שנתי הוא 4.75% ומכאן עולה, כי במבצעי 20%-80%, שווי ההנחה מגיע ל-6.4% בעוד ששווי הטבת המימון במבצעים של 15%-85% הוא 7%.
עקב המיעוט הרשום של עסקאות אלה, השפעתם על מדד מחירי הדירות החדשות ב-3 השנים האחרונות היתה נמוכה מאוד, ועל פי הלמ"ס, לאחר שיקלול המבצעים במדד, עליית המחירים הסתכמה ב-20.5%, לעומת 21.8% כשהמבצעים לא שוקללו למדד.