אילוסטרציה: Shutterstock
הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', העוסק בנדל"ן
רקע: על-מנת למקסם את התמורה ממכירת נכס, כונסי נכסים מפרסמים בדרך-כלל הזמנה להציע הצעות בעיתונים מוכרים ונפוצים, וקובעים מועד להתמחרות בין המציעים. בעסקאות כינוס, בעל התפקיד (כונס הנכסים/נאמן וכו') עורך את הסכם המכר, ובמרבית הפעמים אין גמישות, ולא ניתן לנהל משא-ומתן ביחס לנוסח ההסכם. בנוסף לכך, לאחר שהוגשה הצעה, לא ניתן לחזור ממנה. במרבית המכרזים קיימת הוראה שמציע לא יחזור בו מהצעתו, והיא מחייבת אותו.
● כסף בקיר | הדירה עם הנזילה והבית עם ההפקעות: כל ההפתעות שמחכות לרוכשי נכסים
עובדות המקרה: במקרה שבו דנה לאחרונה רשמת ההוצאה לפועל עלתה השאלה: האם רשאי כונס נכסים לנהל התמחרות באופן שבו הוא פונה במישרין למציעים ודורש עוד קודם לישיבת התמחרות פורמלית, לדעת את גובה ההצעה המיטבית שיוכלו לתת?
ההחלטה: רשמת ההוצאה לפועל קבעה כי נפל פגם מהותי בפעולות כונסי הנכסים בהליך המכר ובהתמחרות אשר בחרו לקיים - פגם אשר נופל לשורשו של עניין ואשר גם בעטיו אין מקום לאפשר ולאשר את המכר המבוקש.
הרשמת נימקה את החלטתה בכך שכונסי הנכסים ניהלו את ההתמחרות באופן לקוי. הם פנו ישירות למציעים ודרשו לדעת את גובה ההצעה המיטבית שלהם עוד לפני קיום התמחרות פורמלית.
הרשמת קבעה כי התנהלות זו פסולה ואינה מקובלת. הבחירה לנהל את ההתמחרות באופן שבו הכונסים פונים במישרין למציעים ודורשים עוד קודם לישיבת התמחרות פורמלית, לדעת את גובה ההצעה המיטבית שיוכלו לתת, אינה מקובלת כלל ועיקר.
הרשמת הדגישה כי יש לקיים הליך התמחרות מסודר במשרדם של הכונסים, עם הזמנה של כלל המציעים, ניהול פרוטוקול מסודר וקבלת הצעות חתומות ומגובות בערבויות. לא ניתן לקיים הליך מעין זה באמצעות שיחה קבוצתית בוואטסאפ.
נוסף לכך, הרשמת מתחה ביקורת על כך שכונסי הנכסים לא זימנו את החייב והזוכים לדיון בהתמחרות, וציינה כי גם בכך יש פגם מהותי. היא ציינה גם את הפער המשמעותי בין ההצעה שהתקבלה לשווי הזכויות בנכס, וקבעה כי לא הוצגו הצדקות מספיקות לאישור המכר בסכום שהוצע.
לסיכום, הרשמת פסלה את הליך המכר וההתמחרות שניהלו כונסי הנכסים, וחייבה אותם לערוך הליך מכר והתמחרות חדש, תקין ומסודר.
אישור הרשות
משמעות: עסקאות בכינוס נדרשות לקבל את אישור הרשות שבמסגרתה מתנהל ההליך (בית המשפט, הוצאה לפועל וכו'). זכייתו של הקונה בהליך ההתמחרות אינה מבטיחה עדיין את השלמת העסקה, שכן לעתים ובמקרים חריגים עלול להתברר כי ראש ההוצאה לפועל אינו מאשר את המכירה, אם בשל מחיר נמוך מדי או בשל טענות החייב, המבקש לפדות בעצמו את הנכס.
במקרים מסוימים יכול אף להיווצר מצב שבעלי הזכויות בנכס (ולא הכונס/בעל התפקיד) יגישו התנגדויות לעסקה, משום שהתמורה לא משקפת את שווי הריאלי של הנכס, או משום שהם מעוניינים לרכוש את הנכס וכו'.
לטעמנו, החלטתה של הרשמת ראויה ונכונה.
אגב, לאור ההחלטה הזאת, נראה כי למשל התמחרות באמצעות "זום" גם לא תיראה נכונה, או למשל התמחרות כאשר כל אחד מהמציעים נמצא בחדר נפרד גם לא נראית טוב. החייב זכאי להליך מכובד, ונוכח שכר-הטרחה הנאה שגובים כונסי נכסים - ראוי שיתאמצו קצת.
530258-08-23