אילוסטרציה: Shutterstock
הכותב מייעץ ומלווה בעסקאות מקרקעין של נכסים מסחריים ולמגורים
נסיבות המקרה: המקרקעין נשוא התביעה הם חלקה המצויה ברחוב אוסקר שינדלר 2 על שפת הים בבת ים. חלקו של אביו המנוח של התובע במקרקעין היה 23%. התובע, אמו ואחיו הם יורשיו של האב המנוח. האב המנוח היה גם אחד היורשים של אחיו, אשר היה הבעלים של בניין גובל למקרקעין נשוא התביעה. בית המשפט מינה כונסי נכסים למכירת הבניין.
● סוף לסכסוך בכפר הים בחדרה? אספן גרופ תשלם 9 מיליון שקל דמי ניהול
● ההיטלים ייחתכו בחצי מיליארד שקל: העיריות מתחילות להתקפל מול קבלנים
לפני מינוי כונסי הנכסים, ניהלו התובע ובני משפחתו משא־ומתן עם חברה העוסקת ביזמות נדל"ן וחברה נוספת, ובמסגרתו נחתם הסכם קומבינציה. לימים, כונסי הנכסים ביקשו מבית המשפט לקבוע כי הסכם הקומבינציה אינו בתוקף, ובקשתם אושרה.
ב־2019 נחתם הסכם המכר בין התובע לנתבעת (החברה היזמית), במסגרתו רכשה הנתבעת מהתובע 1/30 מהמקרקעין תמורת 300 אלף שקל. שנה לאחר מכן התובע, הגיש תביעה לביטול הסכם המכר בטענה להטעיה, עושק וחוסר תום־לב מצד הנתבעת, באמצעות בעליה, תוך הטעייתו וניצול מצבו הכלכלי הקשה בעת כריתת ההסכם.
פסק הדין: בית המשפט קיבל את תביעת התובע וקבע כי הוא הוטעה על־ידי הנתבעת קודם לחתימתו על הסכם המכר, ולכן הסכם המכר מבוטל. יחד עם זאת, בית המשפט דחה את טענת העושק שהעלה התובע.
בית המשפט קבע כי התובע הוכיח כי הנתבעת הטעתה אותו בנוגע לשווי הנכס. הנתבעת הציגה לתובע מידע חלקי ומטעה בנוגע לעסקאות קודמות, תוך הסתמכות על תדפיס חלקי מרשות המסים, דבר שהשפיע על החלטתו למכור את הנכס במחיר מסוים. בית המשפט קבע כי מדובר בהטעיה חוזית, ולא בטעות בכדאיות העסקה.
בית המשפט הסתמך על חוות־דעת שמאי מטעם התובע, שקבעה כי הנכס היה שווה יותר מהסכום ששולם לתובע. למעשה, נמצא כי המוכר מכר את הקרקע במחיר של 7,500 שקל למ"ר, בעוד שהשווי האמיתי היה 21.5 אלף שקל למ"ר.
מבחן הסיכון
הנתבעת לא הגישה חוות־דעת שמאית מטעמה, ולכן לא הצליחה לסתור את חוות־דעת השמאי מטעם התובע.
ההחלטה: בית המשפט דחה את טענת הנתבעת לפיה מדובר בטעות בכדאיות העסקה, וקבע כי במקרה זה מדובר בהטעיה מכוונת מצד הנתבעת.
בית המשפט קיבל את טענת התובע לפיה הנתבעת ידעה על התוכנית לפינוי־בינוי שחלה על המקרקעין והשביחה אותם, תוכנית אשר אושרה חודשים ספורים לפני החתימה, אך לא גילתה זאת לתובע.
בית המשפט הורה על ביטול הסכם המכר, והורה לתובע להשיב לנתבעת את הסכום ששולם לו בגין הנכס, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.
פרשנות: לאור עובדות התביעה סבר בית המשפט, לאחר שהשתמש ב"מבחן הסיכון" שנטל עליו צד לעסקה, כי הנסיבות דווקא מוליכות אותנו למתחם ה"טעות" אשר מבוססת על ארבעה יסודות: קיומו של חוזה; קיומה של טעות; קיומה של הטעיה מטעם צד לחוזה או מי מטעמו; וכן קשר סיבתי כפול בין ההטעיה לטעות ובין הטעות להתקשרות בהסכם.
במקרה דנן, הטעות במחיר ששולם לתובע אינה נובעת מהערכה שגויה שלו לגבי שווי הנכס, אלא משום הטעיה מודעת מטעם הנתבעת באשר לשוויו של הנכס.
פסק הדין מדגיש את חשיבות הגילוי המלא והנאות במשא־ומתן לקראת כריתת חוזה וקובע כי הנתבעת הטעתה את התובע בנוגע לשווי הנכס, ולכן הסכם המכר בוטל.
36240-02-20