דירת גן בהתחדשות עירונית ברמת גן / צילום: טלי בוגדנובסקי
פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מתעכבים או נתקעים בגלל בעיות בקביעת התמורות לדיירים, שדירותיהם אינן זהות.
● שתי הערים שכיכבו בהגרלות מחיר למשתכן במרכז והזוכים בהן הרוויחו יותר ממיליון שקל
● אלפי דירות הוגרלו בערים האלה. בכמה הן נמכרות היום?
ויכוחים בין הדיירים לבין עצמם ובינם לבין היזם יכולים להתעורר בין היתר על רקע תוספות של חצר, גג, מחסן - גם אם נבנו בהיתר. לדוגמה, דייר שהוא בעל הזכויות לגג יכול לדרוש תמורות גדולות יותר בעת קידום פרויקט. אבל כמה גדולות? ברור שמרפסת גג של 50 מ"ר אינה שווה כמו 50 מ"ר בנויים בשטח עיקרי, אבל כמה היא שווה? וכמה שווה חצר קטנה או גדולה?
"בדרך כלל הם בטוחים שמגיעים להם יותר"
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, הבעלים של חברת SK שמאות מקרקעין, בחן את שוויין של כמה תוספות שכיחות. "עשינו בחינה שמאית כמה שווה כל שטח כזה, כדי לשקף לבעלים מהן התמורות האמיתיות שמגיעות להם עבור תוספות מיוחדות בדירה - לא יותר ולא פחות. בדרך כלל הם בטוחים שמגיעים להם יותר. התפקיד של השמאי מטעם הדיירים הוא להגיד מה מגיע להם באמת, שלא יקרה מצב שהיזם יבוא ויגיד שהתוספות לא שוות כלום.
"אין מערכת פורמלית שמסדירה את העניין, ולכן ניסינו לפתח מנגנון שפותר את הבעיה", אומר כהן.
לפיכך, כהן בנה טבלה של שוויים, שבה הוא משתמש בכ־140 פרויקטים של התחדשות עירונית שהוא מלווה בערים שונות, כדי לסייע לדיירים לקבוע מה מגיע להם.
הדבר העיקרי שעשה כהן הוא לקבוע מקדם - כמה שווה כל תוספת (מחסן, מרפסת או חצר) ביחס למ"ר רגיל. המקדמים הם כלי שמאי להמרת שטחים שונים לשטחים עיקריים, והם מתבססים על ממוצעים שלא נקבעים באמצעות תקן או חקיקה אלא באמצעות ניסיון מצטבר של השמאים.
מהו בעצם המקדם?
"המקדם משקף שטח במ"ר, ואותו כופלים בשווי מ"ר בנוי בממוצע בכל עיר ועיר".
נבחן דוגמה שמראה את התמורה במונחים כספיים.
לפי הניתוח שעשה כהן, מחיר מ"ר במרפסת ששטחה עד 50 מ"ר, שווה 0.4 ממ"ר של שטח עיקרי "רגיל". משום כך בבת ים, שבה שווי מ"ר בנוי ממוצע עומד על 29,500 שקל, מרפסת של 50 מ"ר תהיה שווה לבעל הדירה עוד 590 אלף שקל (50*0.4*29,500).
בהרצליה, שבה מ"ר ממוצע יקר יותר ושווה 37,500 אלף שקל, מרפסת של 50 מ"ר תהיה שווה לבעליה עוד 750 אלף שקל ביחס לדירה ללא מרפסת כזו. בחולון היא תהיה שווה 610 אלף שקל.
מחסן של 10 מ"ר שווה 4 מ"ר בדירת התמורה
כהן תרגם את המונחים המספריים למטרים רבועים. כך למשל, מרפסת בשטח של כ־50 מ"ר תהיה שווה לבעליה עוד 20 מטר רבוע בדירת התמורה.
במקרה של חצר, המקדם שנקבע נמוך עוד יותר - 0.2 משטח עיקרי. כך, גם חצר בשטח של 100 מ"ר תהיה שווה לבעליה כ־20 מ"ר בלבד בדירת התמורה.
במקרה של מחסן, המקדם עומד על 0.4, כך שמחסן בשטח 10 מ"ר, שאינו צמוד לדירה, יהיה שווה לבעליו כ־4 מ"ר בדירת התמורה.
אחד הדברים המעניינים שבדק כהן הוא שוויין של הזכויות הבלתי מנוצלות - שהמקדם שניתן להם הוא 0.3 בלבד - והן יוסיפו לדירות בערך תשעה מ"ר עודפים.