ירידת מחירים בדירות 4 ו־5 חדרים: שכונת נאות שמיר, יבנה
דירות שהוגרלו: כ־2,000
יבנה היא אחת מהערים שכיכבו בהגרלות במסגרת תוכניות הדיור השונות מ־2017 ועד 2023. הוגרלו בה כ־3,900 יחידות דיור, רובן בשתי שכונות שהוקמו במסגרת "מחיר למשתכן" בחלק הדרום־מזרחי של העיר - נאות רבין ונאות שמיר. לצורך הכתבה אנו סוקרים את נאות שמיר. בדיקה שטחית של הנעשה בנאות רבין מעלה כי המציאות שם דומה למדי.
● אלפי דירות הוגרלו בערים האלה. בכמה הן נמכרות היום?
● התחנה המרכזית ובית הקולנוע ההיסטורי בתל אביב שיהפכו למלונות: הפילים הלבנים הגדולים של ישראל
השכונות החדשות מבוססות על הסכם גג שנחתם בין הממשלה לעיריית יבנה, להקמת 12,500 יחידות דיור, שישלשו את מספר תושבי העיר ויביאו אותם בסוף הדרך ל־100 אלף איש.
מגמה של התפשרות במחירים
בתקופה הנבדקת הראשונה הוצעו למכירה 131 דירות בשכונה, בלוח yad2. בתקופה השנייה - 349 דירות, עלייה של 166%. אם נוסיף את נאות רבין, ההיצע בשכונות הללו עלה בכ־340 דירות.
מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בשכונה מגיע ל־2.45 מיליון שקל, ירידה של כאחוז, לעומת התקופה הראשונה שנבדקה.
בדיקת הסנטימנט של yad2 מעלה שגם בקרב מוכרי הדירות קיימת מגמה של התפשרות גדולה יותר על המחירים: המחירים הנדרשים במודעות על דירות 4 חדרים ירדו בכ־5%, ואילו בדירות 5 חדרים המחירים הנדרשים ירדו בכ־4%. מגמות דומות (אם כי מתונות יותר) נמצאו גם בנאות רבין, שלא נבדקה לעומק.
לאור זאת המגמה שאנו מוצאים בשכונות "מחיר למשתכן" ביבנה היא של ירידת מחירים, שנובעת מהעלייה המשמעותית בהיצע, שמוזרם לשוק ע"י מגרילי מחיר למשתכן. מחירי דירות 4 חדרים ממוצעים בעת ההגרלות (ללא הצמדות) הגיעו בסוף 2017 ל־1.2 מיליון שקל. המשמעות: רווח של כ־1.2 מיליון שקל למוכרי הדירות המוגרלות.
שכונת בית בפארק, אור יהודה: רווח של כ־1.2 מיליון שקל לזוכים
דירות שהוגרלו: כ־900, כולן נבנו ע"י גינדי החזקות
אור יהודה כיכבה בהגרלות מחיר למשתכן בין 2017 ל־2022, שבה הוגרלו כ־2,200 דירות, חלקן במסגרת "עיר" שמוקמת מצפון לכביש 461 בין קריית הסביונים ביהוד לרמת אפעל, שהדירות הנבנות בה משתייכות לכמה עיריות, שאור יהודה היא אחת מהן. ההגרלות המאוחרות יותר נערכו בשכונה שמוקמת במערב העיר.
המאפיין המשמעותי של ההגרלות הראשונות שנערכו בעיר, בסוף 2017 ותחילת 2018 היה השליטה המוחלטת של חברה אחת - גינדי החזקות - בפרויקטים. בנובמבר 2017 הוגרלו בסך הכול 866 דירות, ובינואר 2018 עוד 46 - כולן הוקמו ע"י גינדי. גם בהמשך גינדי זכתה בחלק משמעותי מהמכרזים, אך הם לא רלוונטיים לכתבה הנוכחית. המקום שבו בוצעו ההגרלות מוכר בשמו הוותיק "פרדס בחסכון", והוסב בהמשך לשמו הנוכחי "בית בפארק".
עלייה של 10% בדירות הגדולות
ההגרלות זכו לפופולריות רבה, שכן הן אפשרו למגרילים לרכוש דירה באזור תל אביב במחיר סביר. בתקופה הראשונה שנבדקה פורסמו 119 דירות למכירה; בתקופה השנייה - 173, שזה עלייה של 45% ו־54 דירות. לא מספר שנראה לנו מספיק כדי להפוך את ההיצע למוריד מחירים.
גם כאן נתקלנו במיעוט יחסי של עסקאות ובטווח רחב של מחירים, שאותו אנו מייחסים לקומות הגבוהות, שבהן בוצעו חלק מהעסקאות. מחירי דירות ארבעה חדרים הממוצעים ב"בית בפארק" מגיעים לכ־2.7 מיליון שקל, עלייה של כ־8% לעומת מחירי הדירות שנמכרו במהלך התקופה הראשונה שבדקנו.
בדירת הסנטימנט של yad2 העלתה כי מוכרי הדירות ב"בית בפארק" העלו את המחירים הנדרשים בין שתי התקופות: כשמדובר בדירות 4 חדרים העלייה היתה בת כ־4% ואילו על דירות 5 חדרים העלייה באה לידי ביטוי בכ־10%.
נוכח זאת, נראה כי מחירי הדירות בפרויקט היו מצויים בהמשך עליות, לפחות במהלך התקופה שנבדקה. מחיר דירת 4 חדרים ממוצע בעת ההגרלות מלפני כמעט 7.5 שנים, הגיע ל־1.55 מיליון שקל, לא כולל הצמדות שנוספו לו עד לאכלוס. הרווח של מוכרי הדירות בעת האחרונה הגיע לכ־1.2 מיליון שקל.
