דפוס שונה לחלוטין בין מכירת הדירות החדשות לבין מכירת הדירות יד שנייה / צילום: Shutterstock
ירושלים היא העיר המובילה במכירת דירות בישראל, בשוק נדל"ן שנמצא באווירה של התכווצות. מבצעי המימון הקבלניים שעדיין נמשכים לא מצליחים למשוך ציבור רוכשים כבעבר, והיצע הדירות החדשות הלא מכורות מוסיף להיות גבוה. כך עולה מנתוני הלמ"ס על העסקאות שבוצעו בשוק הדירות בישראל בחודשים דצמבר 2024 עד פברואר 2025.
● הקבלנים מתכוננים ליום שאחרי הלוואות הבלון: זה הסכום שביקשו במרץ
● ההגבלות רק נכנסו לתוקף, והקבלנים כבר מוצאים דרכים להמשיך למכור דירות
ירושלים, כאמור, היא שהובילה את מכירת הדירות בחודשים הללו, עם 1,807 עסקאות שבוצעו בה, מהן 848 בדירות חדשות; אחריה הגיעה תל אביב, שבה בוצעו 1,477 עסקאות, מהן 850 בדירות חדשות, חיפה שבה נרכשו 1,244 דירות (327 חדשות) באר שבע עם 1,115 דירות (276 חדשות), לוד, בה נרכשו 996 דירות (754 חדשות) ופתח תקווה שבה נרכשו 831 דירות (360 חדשות).
ניתן לראות דפוס שונה לחלוטין בין צמרת מכירת הדירות החדשות לבין צמרת מכירת הדירות יד שנייה. בעוד שבצמרת מכירת הדירות החדשות ממוקמות ערים קטנות כאופקים, קריית גת ונתיבות לפני ערים גדולות כמו נתניה, בת ים, פתח תקווה, אשדוד, חיפה וראשון לציון, כל צמרת מכירות היד השנייה כוללת ערים גדולות. הדבר מעיד על ההתחדשות של ערי הפריפריה, אך גם על כך שבחלקן שוק הדירות יד שנייה חוסל כמעט לחלוטין ע"י שוק הדירות החדשות, שכן המחירים זולים יחסית, וחלק משמעותי מהדירות נמכרות במסגרת תוכניות הדיור נוסח "מחיר למשתכן".
לקראת שפל בשוק הדיור?
שוק הדיור נמצא כיום במגמת התכווצות, המזכירה את המצב במחצית הראשונה של 2023, שבה נרשמה ירידה חדה במכירות. לאחר מכן חלה התאוששות מסוימת בזכות מבצעי המימון, אך כעת המכירות חזרו להיות דומות לאלו שלפני שנתיים - רק שהפעם יש גם הסתמכות על מבצעי מימון. עם סיומם הצפוי של המבצעים, גובר החשש כי בשנת 2025 השפל בשוק עשוי להגיע לרמות שנראו בשנים 2017-2018, שנחשבו לתקופה חלשה במיוחד במכירת דירות חדשות.
מבצעי המימון הפיננסיים, שתידלקו את המכירות במהלך שמונת החודשים הראשונים של המלחמה, מאבדים גובה - דבר שבא לידי ביטוי בירידה עקבית במכירת הדירות החדשות. אמנם בדצמבר האחרון נרשמה קפיצה גדולה במכירת דירות חדשות, אך זה התרחש רק בגלל העלאת המע"מ בתחילת 2025; החל מחודש יוני 2024 נצפית ירידה חודשית במכירת דירות חדשות בהיקף של 2.3% בממוצע.
בדירות יד שנייה נמשך הדשדוש בשוק, והחל מחודש נובמבר האחרון נצפו ירידות של 1.6% בממוצע לחודש במכירות.
היצע הדירות מוסיף להתקרב ל-80 אלף דירות חדשות לא מכורות. בתל אביב הוא חצה בפברואר לראשונה את רף ה-9,000 דירות והוא מגיע ל-9,263 דירות; בירושלים הוא הגיע ל-7,500 דירות, ובמקום השלישי בת ים, עם היצע דירות אדיר יחסית לממדי השוק בעיר, שמגיע ל-4,130 דירות לא מכורות, ורמת גן עם 3,565 דירות.
לרשימת הערים הבולטות מבחינת ההיצע שלהן, נוספו באחרונה גם ערים קטנות יחסית כבאר יעקב, שבה היצע הדירות החדשות מגיע ל-2,500 דירות, כמעט כמו בפתח תקווה, לוד, שבה היצע הדירות מגיע ל-2,060, קרית אונו (1,550), רעננה (1,410) אופקים (1,380), קרית ביאליק (1,320), אור יהודה (1,290) ונתיבות (1,140).