רום כרמי / צילום: אלן צ'רנילוב
בזמן שרבים מקדישים את ימי שישי לסידורים ולקניות, לרום כרמי ולחברתו אלן היה לו"ז ייחודי - סיורי דירות בשכונת הדר בחיפה. "היינו צעירים אחרי צבא, ואחרי טיול גדול בקנדה ובאלסקה, שבו חיפשנו להבין מה אנחנו עושים כשאנחנו חוזרים לארץ", הוא מספר במסגרת פרק של כסף בקיר - פודקאסט ההשקעות והנדל"ן של גלובס שבו הוא התארח. בפרק הוא מספר כיצד האזנה מרובה לפודקאסטים ("בדגש על כסף בקיר") הציתה בהם את הצורך בהשקעות נדל"ן, תוך התמקדות בשכונת הדר החיפאית בפרט.
● כסף בקיר | הדירה עם הנזילה והבית עם ההפקעות: כל ההפתעות שמחכות לרוכשי נכסים
● כסף בקיר | ההשקעה שהסתבכה ביוון: "פתאום קיבלתי טלפון מעו"ד שבדירה גרים בכלל עובדים זרים"
בביקורים השבועיים אספו תובנות רבות, ובין היתר, "להיות ממוקדים רק בנכסים שתואמים למחיר שהגדרנו. הגענו לרמה שאנחנו מכירים את כל הרחובות ואפילו בניינים ספציפיים כך שהבנו איפה באמת יש נוף לים, והיכן יש אולי חרך קטן לים. גם הבנו מי באמת מתגוררים בשכונה וזה חשוב כי זה סוג האנשים שיחפשו לשכור את הדירה מאיתנו".
גילם הצעיר היווה דווקא מכשול, לפחות בתחילת הדרך. "כולם זלזלו בנו. אף אחד לא האמין שבאמת נקנה", הוא אומר. להרגשתו, העסקה הראשונה שלהם לא יצאה לפועל רק בגלל הסיבה הזו. "פספסנו עסקה גדולה - דירת 60 מ"ר במחיר של 540 אלף שקל ליד שוק תלפיות. המתווך כבר אמר לנו שאנחנו סוגרים והתקדמנו - היינו בטוחים שמצאנו את המציאה של חיינו. ואז הוא עשה לנו תרגיל ולא סגר איתנו בסוף בגלל שאנחנו צעירים. הוא לא בטח בנו, ושם נכווינו מאוד".
השנה הייתה 2020 והאכזבה, כפי שהוא מספר, אכן ציננה את השניים לתקופה ארוכה שהסתיימה כשחבר המליץ להם לנסות שוב - הפעם עם מלווה משקיעים.
מ־2,900 שקל החזר חודשי ל־3,150 שקל
כשהמלווה לצדם ("העלות שלו היא 20 אלף שקל כולל איתור נכס וייעוץ משכנתא"), השניים נדלקו על דירה ברחוב יוסף 17, ובמאי 2022 היא נרכשה על ידי חברתו. "זו דירת שני חדרים, אף שהיא שלושה בפועל, בשטח 57 מ"ר בקומה שלישית בבניין ישן מ־1940. היא נרכשה ב־742 אלף שקל", מספר כרמי ומציין כי הדירה הייתה מרוהטת ולא נדרש שיפוץ.
דמי השכירות עמדו על 2,600 שקל בחודש וההחזר החודשי בגין המשכנתה עמד תחילה על 2,900 שקל, ואחרי עליות הריבית שהחלו תקופה קצרה לאחר מכן טיפסו לכ־3,150 שקל היום.
חודשיים לאחר מכן רכש כרמי דירה על שמו, בהליך מהיר יחסית, ושוב במסגרת התקשרות עם מלווה משקיעים. כרמי מספר שההליך היה כה מהיר שהוא לא ראה את הדירה כלל לפני שהוא קנה אותה.
"ראיתי הרבה את הדר ואת חיפה, וכבר לא היה לי כוח לבוא לסיורים. את הדירה שקניתי ראיתי בסרטון שהמלווה שלח לי. שילמתי לו 20 אלף שקל כדי שיגיד לי שזו עסקה טובה וזה מה שחיפשתי. זה לא טיפ, ואני לא רוצה שילמדו ממני את העניין הזה, אבל זה מה שהתאים לי באותה נקודת זמן", הוא מבהיר ומספר על הנכס שרכש תמורת 530 אלף שקל - "דירת שני חדרים, 33 מ"ר, בבניין ישן מ־1950. ריהטתי אותה ב־6,000 שקל".
כיצד מי שרק שנתיים קודם חזר מהטיול הגדול, בלי כסף פנוי, הצליח לגייס את הסכום לדירה? כרמי מזכיר שהוא נדרש להון עצמי של 25% בלבד מעלות הדירה. "30 אלף שקל הבאתי מהמענק של המשתחררים. וכל השאר בעיקר חסכתי ממשכורות. פשוט חסכתי".
כמו הדירה הראשונה גם במקרה הזה יש פער שלילי בין ההכנסה מהשכירות לתשלום המשכנתה של 350 שקל. "צריך להגיד ששנינו מרוויחים בסך הכל יפה, ומדובר במספרים יחסית קטנים, אז זה פחות מפריע לי. לי חשובה עליית הערך ולא פיצ'עפקס", הוא מסביר את משנתו העסקית, ומצביע על הסיבה שלדבריו הוא מרוצה מהעסקה הזו - העובדה ששני בתים לידו תלו שלט שמסביר על פרויקט התחדשות עירונית שצפוי במתחם הסמוך אליו - מה שמלמד לדבריו על עתיד של שינוי חיובי ושל עליית המחירים שאליה הוא מייחל.
"בדירה השנייה ההורים כבר עזרו"
"שנה אחרי הדירה הראשונה שקניתי על שמי, קניתי את הדירה השנייה ברחוב ארלוזורוב 22. הדירה הזו עלתה 710 אלף שקל. הייתי צריך להביא הון עצמי של 212 אלף שקל, ופה ההורים קצת עזרו", הוא מסביר. הכיוון היא דומה - דירת שני חדרים, 36 מ"ר, משופצת, בבניין מ־1940. גם הפעם הוא ראה את הדירה רק בסרטון, וגם במקרה הזה החזר המשכנתה גבוה מתשלום השכירות בכמה מאות שקלים.
האם המחיר של הדירה הצדיק מס הרכישה בגובה 8%?
"תחילה הצהרתי שאני קונה אותה עבור שיפור דיור, כך שהיה לי שנה וחצי להחליט אם אני משאיר את שתיהן אצלי עד שאני משלם את מס הרכישה. לבסוף החלטתי שלא למכור את הדירה הראשונה, בגלל שאני רואה את הכיוון העתידי של עליית ערך, דבר שכבר קורה".
אז עליית ערך ומימוש ברווח אולי קיימת על הנייר, אבל בינתיים, הוא מודה שהתעסקות עם שלוש דירות בבניינים ישנים, מצריכה לא מעט זמן ואנרגיה - אפילו שהוא לקח שירותים של חברת ניהול.
התקרה נפלה, הדייר נטש ומחיר השכירות ירד
"בדירה של אלן התקשר יום אחד השוכר, ואמר שהתקרה נפלה. בדירה הראשונה שקניתי היה סיפור שכאשר התחילה המלחמה אז הדייר, שהיה עולה חדש, פשוט ברח", מספר כרמי. כשכרמי ניסה למצוא שוכר חדש - ועוד בתקופת מלחמה - הוא גילה שייאלץ להסתפק במחיר נמוך משמעותית. הדירה עמדה ריקה חודשים אחדים והשוכר החדש שילם 450 שקל פחות מהשוכר הקודם.
גם בדירה השלישית לא הכל שקט. על רקע פריצה עזבו הדיירים, ומחליפיהם חתמו על חוזה שכירות במחיר נמוך יותר. כל זה, כשהם מחזיקים בדירות קצת פחות משלוש שנים.
למרות הכול, כרמי מרוצה, ואף שהוא משקיע לדבריו גם בשוק ההון, הוא מחפש כיום לקנות דירה נוספת. "יש התעסקות בדירות אבל היום אני יודע לנהל את זה הרבה יותר טוב. חשוב לי להמשיך ולהשקיע. עד עכשיו אני רואה עליית ערך בכל דירה שהשקעתי בה. אנשים יכולים לטעון שזו בועה, אבל אני חוויתי עליות. זו השיטה שלי".