יוסי אברהמי, בעלים ויו''ר קבוצת יוסי אברהמי / צילום: יונתן בלום
"אחד המוסדיים הגדולים פנה אלי ואמרו לי שהם רוצים לקנות 20% מהחברה", מספר יזם הנדל"ן יוסי אברהמי, שאיחר לפגישה שלנו בגלל אותה פגישה עם אחד מאנשי הגוף המוסדי. ואולם אברהמי אינו ממהר לשום מקום. "לפני פחות משנה רציתי להנפיק, אבל ברגע האחרון, אחרי שעברתי את כל הרשויות וקיבלתי את כל האישורים, הבטן שלי אמרה 'לא'", הוא מספר.
● חי בגדול: המנכ"ל שרוצה להיות מלך הקניונים של ישראל
● ניתוח | העיר שבה ייקח ליזמי הנדל"ן 8 שנים למכור את כל הדירות החדשות שבנו
התשקיף שהגיש אברהמי בשנה שעברה היה לפי שווי חברה של יותר ממיליארד שקל, וכעת הוא מתלבט באשר לעיתוי הנכון, אם בכלל, להנפיק את החברה, או למכור נתחים ממנה, ובפניו עומדות כמה אפשרויות: "ייתכן שאמכור חלק מהחברה לאחד מהמוסדיים ונצא ביחד להנפקה, וייתכן שאמכור לאחד הבנקים חלק ואז אצא, ויכול להיות שאצא לבורסה כמו שאני. אג"חים נראים לי האפשרות הפחות טובה. אם אצא - אצא להנפקה. הלוואות אני לא צריך. אני מקבל כל הזמן מהבנקים בתנאים טובים", הוא אומר.
שדה דב: כ־2 מיליון שקל לקרקע לדירה
קבוצת יוסי אברהמי פעילה כבר 43 שנה. החברה יזמה, ובנתה כ-8,500 יחידות דיור בישראל ועוד 4,500 יח"ד בחו"ל, וכן ביצעה פרויקטים של תשתיות ופיתוח.
כיום יש לחברה בתכנון כ-10,000 דירות בשלבים שונים. בין היתר היא בונה שני פרויקטי יוקרה בתל אביב. הראשון הוא מגדל דניאל, בין הרחובות הרברט סמואל והירקון, יכלול מגדל מגורים בתכנון האדריכל אבנר ישר. במגדל יהיו 24 קומות ו־57 דירות, וכן מלון בוטיק שיכלול 81 חדרים.
השני הוא פרויקט "נגה 1" במתחם נגה ביפו, על הקרקע שבה שכן הסניף הראשון של בנק אנגלו-פלשתינה. שם נבנה בניין בן 10 קומות ו-53 יחידות דיור מעל קומת מסחר, בתכנון האדריכל גידי בר אוריין. הפרויקט מתאכלס בימים אלה.
בירושלים מתכננת החברה את פרויקט עדן שייבנה ברחוב ההסתדרות פינת הלל במרכז העיר, במקום שבו שכן מלון עדן. הפרויקט יכלול 78 דירות בבניין בן 9 קומות, תוך שימור של חזית המלון ההיסטורי.
בחודש שעבר זכה אברהמי באחד מעשרת המגרשים ברובע שדה דב בתל אביב במכרז של רמ"י. על המגרש ל-144 יחידות דיור ישלם אברהמי 302.2 מיליון שקל, שהם כ-2.1 מיליון שקל ליחידת דיור. זהו מחיר שנמצא במקום טוב באמצע, שכן קבוצת הרכישה של נחשון קיוויתי הציעה 3.1 מיליון שקל ליחידת דיור על קרקע סמוכה שמצויה בקו ראשון לים.
איך חישבת את המחיר שתציע על המגרש בשדה דב?
"לפני שלוש שנים היה מכרז שבו זכו ב-3.2 מיליון שקל קרקע ליחידת דיור. אם נוסיף לזה את הריבית שעלתה מאז, המחיר מגיע היום לכמעט 4 מיליון; במכרז שהתקיים לפני חודשיים זכו כמה חברות, וראינו שהמחירים לקרקע ליחידת דיור נעים בין 1.7 ל-2.3 מיליון שקל. אני ניגשתי למכרז האחרון לפי 2.1 מיליון שקל ליחידת דיור, כולל השטח המסחרי (ללא השטח הזה, זה בערך 2 מיליון).
"ראיתי שבמגרש הזה אין עירוב שימושים של משרדים, מלונאות, מסחר ודירות. אלה המון שימושים שמוטלים על מי שקנו את הקרקעות למגדלים של 45 קומות. המגרש הזה קרוב לים, ויש בו רק 20 קומות ומסחר למטה. אהבתי את זה והחלטתי על המחיר כשראיתי מה קרה במכרזים הקודמים. אני שמח שזכיתי".
בכמה תמכור את הדירות בשדה דב?
"חשבנו על מחיר ממוצע של 85-90 אלף שקל למ"ר בגלל הקרבה לים, ובניין יהיה מיוחד ומושקע. אני יודע שאחרים ימכרו יותר בזול, כי הם מרוחקים יותר מהים ויש להם 45 קומות עם עירוב שימושים ובסטנדרטים פחות טובים".
שמאים ששוחחו באחרונה עם גלובס העריכו כי מחירי הדירות בפרויקטים השונים יהיו גבוהים אף יותר מההערכות של אברהמי, ויגיעו ל־90־100 אלף שקל למ"ר.
עקבת אחרי המכרז מלפני שלוש שנים?
"כן, התחריתי בו ולא זכיתי, אבל מהצד השני של רחוב ש"י עגנון בניתי את פרויקט 'הפילהרמונית' והייתה לי אינדיקציה טובה יותר מכולם לקבוע את מחיר השוק. הריבית קפצה מאז בצורה אגרסיבית ושינתה את המחירים בצורה משמעותית. כשאתה מביא בחשבון את השנים שלוקח לך להשיג היתר בנייה, והריבית עובדת בכל אותו זמן - זה הופך את המצב של הזוכים מאז לקשה ביותר".
איך אתה רואה את שוק הנדל"ן במדינה היום?
"ניקח את שדה דב כדוגמה. שיווקו של 5,000 יחידות דיור ונתנו פתרון לתל אביב. אבל זה לא קורה במקומות אחרים. אם ישווקו קרקעות בכל הארץ ויוציאו יותר סחורה לשוק - יימצא פתרון למצב בארץ.
"הביקוש גדול, המחסור כבר הצטבר מקודם, וכדי להשלים את המחסור, אתה צריך להוציא ים של קרקעות. גם הפינוי־בינוי הולך מאוד לאט. הרשויות, הביורוקרטיה, הרגולציה. זה לא מתקדם כמעט".
"מתמחים בדירות יוקרה ליד הים"
אתה לא פועל בפריפריה בצפון ובדרום.
"נכון. בניתי בקריית מוצקין, אני בונה באילת, ובעבר בניתי בבאר שבע ואם אמצא הזדמנות - אכנס לשם. אבל אין שם הרבה מקום ליוקרה. בתל אביב ובירושלים לשוק היוקרה יש כוח גדול. יש הייטק, יש יהודים שמגיעים מהעולם. החברה שלנו מתמחה בדירות יוקרה, ליד הים, במקומות אסטרטגיים ויקרים. שם ההתמחות שלנו".
איך אתה רואה את תוכניות מחיר למשתכן ודירה בהנחה?
"צריך שצעירים יוכלו לקנות דירות, במיוחד כאלה ששירתו במלחמה בצבא. חשוב שיהיה להם כוח ושיתנו להם יתרון. לא כולם חייבים לקנות ישר דירה בתל אביב או בגוש דן. אפשר להתחיל בערד ובדימונה ובשדרות ובקריות. אף אחד לא נולד בדירה של 7 מיליון שקל. מי שקונים דירות כאלה הם אנשים שעברו דרך בחיים. שהצעירים יתחילו בעיירות, שיתקדמו ושישגשגו גם שם. הנה אני גרתי 30 שנים בערד, ובניתי באילת ובבאר שבע ובתל אביב ובעוד ערים בישראל וגם בחו"ל".
מה אתה אומר על כך שהאוצר רוצה לבטל את תוכניות הדיור?
"אני חושב שצריך לנקד, ולתת הנחות לאנשים שתרמו למדינה והיו בלחימה. לא לשכוח שהם היו שנה פלוס במילואים לפעמים, וצריך לקדם אותם".
אתה מציע מבצעים נוסח 10%-90% ו-20%-80%?
"בעיקרון לא, פה ושם רק במקרים מיוחדים. אני מוכר דירות יוקרה, ומדובר באנשים שיש להם יותר כסף, שלפעמים גם לא לוקחים משכנתה. אלה לא דירות ממוצעות".
מה דעתך על המבצעים הללו?
"זו שיטה לא טובה, כי זה מושך את האנשים עד לסוף התקופה. אנשים שקנו דירות ב־20%־80% חשבו שהם ימתינו עד לסוף הבנייה ואז ימכרו וירוויחו 20-30% ממחיר כל הדירה, אבל זה לא תפס הפעם, ואנשים נבהלים, כי הם מפסידים כסף והעסקה לא מתממשת".
מדוע לא תפס?
"השוק השתנה קצת. הוא עבר את הפגנות קפלן וקיבל שוק, אחר כך עבר מלחמה של שנה וחצי וקיבל שוק. אבל לדעתי בהמשך יהיה דומה למה שקרה עם הקורונה, ויהיה בסוף זינוק מחירים למעלה".
בנק ישראל אמר שהוא רוצה להפסיק עם המבצעים האלה. מה דעתך?
"גם את ההלוואות שיזמים נתנו הבנק ביטל. השוק יחזור למה שהוא היה, פחות משקיעים של ה-20%-80%, שבעיקר היו מהמרים על המחיר הסופי ועל עליות המחירים.
"אבל מעל ליזמים יש שוטר וזה הבנקים. הם לא יכולים להוריד את המחירים. חייבים להראות לבנק שהמספרים מסתדרים. ואם בבנק רואים שאין מכירות - הם ידרשו מהיזמים להביא עוד הון עצמי לעסקה איתם, או שיתנו למכור במחירים נמוכים יותר, אבל היזם יצטרך להוסיף כספים מהכיס. הבנק הוא כמו מסור: הולך לוקח - חוזר לוקח".
"אני שמח שלא ייכנסו יותר עובדים פלסטינים"
מאז תחילת המלחמה התבטאו קבלנים רבים - וגם חלק משרי הממשלה - נגד ההחלטה לאסור על כניסתם של פלסטינים מהשטחים לעבודה בישראל. אברהמי חושב אחרת.
"אני שמח שלא יכניסו לכאן יותר עובדים פלסטינים, למרות שזה מעלה את המחירים וגורם לקשיים. תראה מה קרה ב-7 באוקטובר. עדיף שהישראלים יתרגלו לעבוד בצורה אחרת", הוא אומר.
אתה העסקת פלסטינים?
"כן, אבל פחות, ואני שמח שהם לא יבואו לכאן ולא יתערבבו איתנו. העובדים הסינים טובים, יש עובדים ממדינות אחרות שטובים לגמר, ויש מדינות שהעובדים שהביאו לא מתאימים לבניין. אני מציע למדינה להוריד את המיסוי על העובדים הזרים, לשפר את הרגולציה ולהביא כאלה שלא נתקעים בארץ. אבל אסור להביא יותר פלסטינים".
מה אתה אומר לגבי העיכובים במסירות שנוצרים בגלל בעיות כוח האדם?
"הבנייה התעכבה במיוחד במלחמה, כי סגרו אתרים ולא רק בגלל שהעובדים חזרו לשטחים. גם מנהלים לא היו - גם הם היו במלחמה בעזה. יש לי שלושה טייסים בחברה, שכל פעם גייסו אותם. מי צריך עובדים כשאין מנהלים? עכשיו יש תביעות של דיירים כנגד כל החברות, ואף אחד במדינה לא נותן על זה תשובה. החוק אומר שאם מאחרים בשלושה חודשים צריך להתחיל לפצות אותו, אבל כאן זה כוח עליון וזה משהו חדש לגמרי. בנוסף לזה, לפני המלחמה עלתה הריבית והיה קפלן, וקפלן שיגע את השוק".
קפלן, או הממשלה?
"לא יודע. שניהם ביחד. השוק עמד. בגלל מי, לא משנה. לא עבדו כמעט שנה. אז היו ההפגנות, ריבית גבוהה, מלחמה, אין עובדים ואין מנהלים, ועכשיו יגידו לקבלן 'איחרת במסירה'? זה נשמע לא נורמלי.
בחוזה לא כתוב מה נורמלי ומה לא. השאלה, מה המדינה צריכה לעשות במקרה הזה?
"היא צריכה למצוא את שביל הזהב, לחשב את הזמנים הבעייתיים, ולקבוע זמן מסויים ולהוסיף אותו למועד האיכלוס. אם, לדוגמה, החוק מתיר שלושה חודשים איחור, שהממשלה תקבע, למשל, 7 חודשים ומי שעבר את זה - שישלם. אבל לתת לפחות שבעה חודשים, כי ארבעה חודשים לפחות היתה קטסטרופה באתרים.
יש בעיה לכולם, גם לרוכשי דירות שהתחייבו לעזוב דירות.
"יש כאלה שמצבם גרוע יותר. יש כאלה שנפל להם טיל על הבית והרס אותו. יש כאלה שגרים שנה וחצי מחוץ לבית; ויש כאלה במצב עוד יותר גרוע - שהבן שלהם נהרג. ויש חטופים. אז מה לעשות? גם היזמים חטפו. כולם חטפו".
בתחום ההתחדשות העירונית החברה מקדמת כיום כ-3,000 יח"ד במתחמי פינוי בינוי באזורי ביקוש בערים תל אביב, רמת גן, ירושלים, חולון וחיפה.
בשנים האחרונות אתם בהתחדשות עירונית. מה מצאת בזה?
"אנחנו בזה כבר 10 שנים לפחות. עשינו ברמת גן נסיון על בניין שפינינו, אותו, הרסנו אותו, בנינו והחזרנו את הדיריים וזה לקח לנו 10 שנים. ואז נבהלנו ממשך התקופה, למרות שאתה לא משלם על הקרקע. קצת ירדנו מזה, אבל חזרנו לזה כי ראינו שזה העתיד, אז בשנים האחרונות אנחנו כבר עם אלפי יחידות שאנחנו מקדמים בכל השלבים: לפני היתר, לפני תב"ע, בתב"ע. בשנים האחרונות המצב קצת יותר טוב".
כמה זמן לוקח לך לקדם פרויקט כזה?
"אם הפרויקט עם תב"ע, אני יכול לקבל היתר בתוך שלוש שנים; אם צריך לקדם תב"ע - 10 שנים לפחות, והכל לפני הבנייה שזה עוד שלוש שנים".
"אילת מושכת משקיעים בגלל התשואה על הכסף"
אברהמי החל את דרכו באילת, בנה בה דירות רבות, וגם כיום הוא מקדם בה שני פרויקטים משמעותיים. האחד הוא פרויקט SEA SIDE - קומפלקס מגורים ונופש על קו הטיילת, הכולל כ-200 יחידות דיור במבנה בן שבע קומות ו-100 יחידות מלונאיות במלון אקויה (AKOYA) מרשת YHotels של החברה. הפרויקט השני הוא "ונציה על הים האדום" שתוכנן על ידי משרד טיטו אומן אדריכלים וכולל ארבעה מבנים בני חמש קומות עם כ-115 יח"ד, וכן קומת מסחר ובית מלון יוקרתי.
מה קורה באילת? בונים שם יותר פרויקטים מהגידול בתושבים.
"זה נכון. חלק מהפרויקטים זה מלונאות, וחלק זה דירות, שמושכות הרבה משקיעים מהארץ ומחו"ל, כי זו תשואה טובה על הכסף, ולאילת יש את התנאים המיוחדים שלה של נוף, וים ונופש".