תור של שוכרים פוטנציאליים לדירה בת''א / צילום: איריס מושקוביץ
מדד המחירים לצרכן בחודש מרץ, שעלה בחצי אחוז, נגרם בגלל סעיפי הלבשה והנעלה, נופש, טיסות וטיולים, תחבורה ציבורית - אך בעיקר בגלל מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים, שמשקלו כחמישית מכלל המדד. מדד זה המשקף את השינוי במחירי השכירות, עלה בחודש שעבר ב־1.2%, רמה חודשית שלא נראתה כאן מאז 2017 - ב־15 השנים האחרונות, רק 5 מדדים היו גבוהים יותר.
● ניתוח | העיר שבה ייקח ליזמי הנדל"ן 8 שנים למכור את כל הדירות החדשות שבנו
● ניתוח | סימני השאלה מתרבים: מה יקרה למחירי הדיור ללא מבצעי הקבלן וללא מחיר למשתכן?
משקלו של סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן עומד על כרבע. על תרומתו הגדולה לאינפלציה ניתן ללמוד מהעובדה, שללא העליות שנרשמו בסעיפי הדיור בחודש מרץ, המדד הנוכחי היה יורד ב-40% ומגיע ל-0.3%. ואולם סעיף הדיור עלה, וכאמור, מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים רשם קפיצה חודשית חריגה של 1.2%, ועלייה שנתית של 3.9%.
תיקון לחודשי החורף
לא ניתן בשלב זה לתת הסבר מדויק לעלייה המדוברת, אבל כן אפשר לבחון נתוני רקע, שיכולים לספק הסבר לחלק משמעותי ממנה.
שוק השכירות הוא שוק עונתי, ובאופן סכמטי ניתן לתאר אותו כמתמתן בחודשי הסתיו-חורף ומתחמם בתקופות האביב-קיץ. בחודשיים הראשונים של השנה, מדד שירותי הדיור בבעלות דיירים ירד באחוז, ויתכן מאוד כי העלייה של חודש מרץ באה לתקן את הירידות הללו.
זו אינה הפעם הראשונה שהדבר קורה. לאורך השנים, מדדי מרץ של שירותי הדיור הם בין הגבוהים שבמדדי השנה, דבר שנגרם מהגברת הביקושים חדשים לשוק, וכן משאיפת בעלי דירות לעדכן את מחירי השכירות על מנת להעלות את התשואות שהם משיאים.
למעשה התופעה הזו היא כה מובהקת לאורך השנים, שניתן להמליץ לשוכרי דירות לנסות להקדים את החתימה על החוזה לחודשים ינואר־פברואר, שבהם מתמצות הירידות החורפיות של מחירי השכירות; ואילו מנגד לבעלי דירות כדאי לנסות ולעכב את החוזים לחודשים יוני־אוגוסט, שבמהלכם מחירי השכירות מגיעים לשיא.
התשואה הממוצעת ירדה
חשוב לזכור כי מעבר לדינמיקה הפנימית-עונתית של שוק השכירות, מדובר בראש ובראשונה בשוק משני לשוק הדירות למכירה. שוק זה נתון בימים אלה במה שאנו מכנים "סערה דו קוטבית", שבאה לידי ביטוי בנתונים סותרים לכאורה: מצד אחד בחודשים ינואר־פברואר מחירי הדירות שבו לעלות ברמה של כאחוז בחודש, ומצד שני כמות העסקאות פחתה, במיוחד בדירות חדשות, שהן עצמן העלו במחיריהן כאחוז. בסך הכל מדד מחירי הדירות עלה בשנה האחרונה ב־7.5%.
במצב דברים זה, גם מחירי השכירות אמורים לעלות, הגם שלא בשיעורים דומים. כאמור, עליית מדד שירותי הדיור הגיעה לרמה שנתית של 3.9%. שיעור זה משקף בין היתר את נכונותם של בעלי דירות לוותר על התשואה השנתית שלהם משכר הדירה, שכן ברגע שמחירי הדירות עולים בקצב מהיר יותר משכר הדירה - המשמעות היא ירידה בתשואה הממוצעת. את החלופה לכך הם מקבלים מעליית מחיר הדירה.
המשקיעים מוכרים נכסים
נתון נוסף שנמצא כל הזמן ברקע הדברים, ושמביא להעלאת מחירי השכירות הוא הפעילות הממשלתית הנמרצת כנגד משקיעי נדל"ן. זו באה לידי ביטוי במיוחד במס הרכישה הגבוה שמוטל עליהם (8% לפחות).
על פי הכלכלן הראשי, מאז 2016, או אז הוחל בהטלת המס המדובר, המשקיעים לא רק שהפחיתו את כמות הדירות שרכשו - אלא שהם מעדיפים לממש ולמכור דירות שהיו בבעלותם. בצורה זו המלאי שבידיהם ירד ביותר מ־32 אלף דירות. כשליש מהכמות הזו בשלוש השנים האחרונות.
מדובר בתהליך שבאופן עקבי מקטין את היצע הדירות להשכרה, והתקווה הממשלתית שדיור מוסדי לשכירות ארוכת טווח ימלא את החסר - התבדתה. אמנם כמות הדירות שמושכרות בשיטה זו דומה לכמות הדירות שהשוק איבד מאז 2016, אך הביקושים אליה גדלו בעשור האחרון בעשרות אחוזים, ואין להם כרגע מענה.
ולבסוף, ניתן להעריך על סמך עליית המדד החריגה, כי רבים מבין המפונים, בעיקר מיישובי הגליל, שעל פי היעד הממשלתי היו אמורים לשוב לבתיהם עד תחילת חודש מרץ האחרון - לא עשו זאת. אם היו שבים, היו מפנים אלפי יחידות דיור בחודש והדבר היה מגדיל את ההיצע בבת אחת ומונע את קפיצת המדד.