שכונת נאות נבון חיפה / הדמיה: רן צרפתי תכנון: שורץ בסנוסוף אדריכלים
עד כמה קצרה הדרך לחוסר כדאיות כלכלית עבור היזמים בפרויקטים במסגרת תוכניות הסבסוד הממשלתיות? ארבע שומות בנוגע להיטלי השבחה בפרויקט של חברת שתית בחיפה ממחישות זאת, ומגלות: ללא תוספת דירות שניתנה לחברה, הפרויקט לא היה רווחי.
מדובר בפרויקט בשכונת נאות נבון החדשה, באזור הכניסה הדרומית לחיפה. הפרויקט כולל 838 יחידות דיור ב־24 בנייני מגורים, מהן 498 דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. במקור, על הקרקע ניתן היה לבנות 712 יחידות דיור, אך במסגרת הקלות שבס־כחלון (שבוטלו בסוף השנה החולפת) נוספו לפרויקט עוד 126 יחידות דיור.
השבחה שלילית
ארבע שומות מכריעות שניתנו לאחרונה על ידי שמאי המקרקעין בועז קוט, לקביעת היטל ההשבחה שבו תחויב שתית, מוכיחות כי ללא תוספת יחידות הדיור בהקלות, הפרויקט כלל לא היה רווחי. זאת בשל הכמות הגדולה של יחידות דיור בסבסוד ממשלתי, שהמחיר למ"ר בהן נמוך משמעותית מהמחיר בשוק החופשי. "אין חולק כי המקרקעין לפני ההקלה נרכשו במסגרת עסקה שאינה כלכלית, עם שיעור יח"ד במסלול דירות למשתכן המהווה כ־70% מכלל יחידות הדיור במגרש", קובע קוט. "ככל הנראה זו הסיבה שהיזם החליט לבקש הקלה לתוספת יחידות דיור (ללא תוספת שטח) על מנת למקסם רווח".
זאת ועוד: על פי ניתוחים שנעשו סביב מתן השומה המכרעת, מתקבלת על פניו השבחה שלילית בפרויקט - המסמנת על כך שאינו רווחי דיו. שמאית ג'וליאנה בשארה, שייצגה את עיריית חיפה בהליך, אף טענה כי שטח דירות במסגרת מחיר למשתכן אמור להימכר לפי 10,800 שקל למ"ר, ואילו בשוק החופשי ניתן למכור דירות תמורת כ־24 אלף שקל למ"ר - יותר מפי שניים. אומנם טענה זו צוינה כדי לתמוך בעמדת העירייה, אך גם השמאי המכריע עצמו כלל בשומה עסקאות באזור המשקפות רמת מחיר דומה בשוק החופשי. את חברת שתית ייצגו בארבעת הליכי השומה המכריעה השמאים שלומי כהן ואורי יעקב.
בשורה התחתונה, קבע השמאי המכריע קוט כי על שתית לשלם כ־15 מיליון שקל היטל השבחה עבור ארבעת המגרשים בפרויקט. החברה טענה שאין כלל השבחה בפרויקט, ואילו העירייה דרשה היטל השבחה של כ־22 מיליון שקל.
שתית: "נגיש עתירה"
נזכיר כי שתית רכשה בתחילת 2024 את הקרקע מקבוצת חנן מור, תמורת 175 מיליון שקל, על רקע הקשיים התזרימיים שאליהם נקלעה המוכרת דאז. חנן מור עצמה זכתה בפרויקט במסגרת מכרז של רשות מקרקעי ישראל עוד בתחילת שנת 2020, אך מאז הפרויקט התעכב שנים רבות בעיקר בשל מחלוקת בין עיריית חיפה לבין גופים ממשלתיים שונים סביב הקמת התשתיות הנדרשות לשכונה.
האם בכך תמה הסאגה? לא בטוח: נראה שחברת שתית טרם אמרה את המילה האחרונה. בעלי החברה, שלום שטרית, מסר לגלובס כי החברה עדיין עומדת על דעתה כי אין השבחה בפרויקט: "נגיש עתירה בנושא. בפרויקט מחיר למשתכן יש מורכבות, והדרישה להשבחה אינה נכונה. בנינו יותר מתריסר פרויקטים עד היום, ולא שילמנו השבחה על ההקלות".