פרויקט פינוי־בינוי. להיטיב את חייהם של כלל בעלי הדירות / צילום: טלי בוגדנובסקי
הכותב מומחה במקרקעין ובהתחדשות עירונית
בכל פרויקט התחדשות עירונית מעורב גוף מימון (בנק, חברת ביטוח, קרן) שמעניק ליזם ליווי פיננסי. הליווי הפיננסי מאפשר ליזם לממן את עלויות הפרויקט הכבדות ומאפשר לבעלי הדירות לקבל ערבויות ובטוחות. הסכמי פינוי־בינוי ותמ"א 38 כוללים תנאי מתלה לפניו ככל ולא ימצא גורם מלווה לפרויקט, לא יקודם הפרויקט ולבטח לא יהרסו הבניינים הקיימים. כתנאי להענקת הליווי הפיננסי, דורש הגורם המממן לרשום שיעבוד על הבניין ועל הדירות הקיימות.
● זה הסכום שקיבל איש העסקים ממכירת חלקו בפרויקט היוקרתי בחיפה
● ניתוח | גם אחרי 77 שנים, ישראל לא מצליחה להיפטר מהחלטות המנדט הבריטי
ומה קורה כאשר יש מניעה לרשום שיעבוד כזה? ועוד מה קורה כאשר המניעה נובעת מבעל דירה שנקלע לחדלות פרעון.
מקרה דומה נדון לאחרונה בבית משפט השלום בראשון לציון במסגרת הליך פשיטת רגל של אדם שירש חלק מדירה המצויה במתחם פינוי־בינוי.
עובדות המקרה: הנאמן שמונה לפושט הרגל בדק ומצא כי פושט הרגל ירש מאביו חלק מדירה ברחוב בן גוריון 5 בגבעת שמואל, המצויה בהליך פינוי־בינוי. פושט הרגל ניסה להסתיר זאת ולהבריח את זכויותיו לטובת אמו על ידי הסתלקות מהעיזבון לטובתה.
על מנת למנוע את ההברחה מיהר הנאמן לרשום צו איסור דיספוזיציה (צו מניעה) אשר מונע עשיית כל פעולה משפטית בזכויות בדירה. פושט הרגל ואמו ביקשו לבטל את הצו, ומנגד עמד הנאמן על הותרת הצו על כנו וטען כי פושט הרגל חב כספים לאחרים וזכויותיו בדירה נחוצות לצורך פירעון חובותיו.
החברה היזמית טענה כי הצו שהוטל אינו מאפשר לה לרשום משכנתא לטובת הבנק המלווה של הפרוייקט ולכן יש להסירו בדחיפות מאחר שהמתחם בשל לתחילת ביצוע עבודות ההריסה והבנייה לאחר שהתקבל היתר לביצוע עבודות הריסה, חפירה ודיפון ואף הוצאו הודעות פינוי לכלל דיירי הפרויקט שמכוחן עליהם למסור חזקה בדירות לחברה היזמית בתוך 90 ימים. החברה היזמית מצידה התריעה מפני נזק רב שעלול להיגרם אם לא יוסר צו איסור הדיספוזיציה.
ההחלטה: במהלך הדיון בבית המשפט גובש פתרון שלפיו הצו יוסר מנסח הטאבו כדי לאפשר את הליווי הבנקאי של הפרויקט ומנגד החברה היזמית התחייבה לנאמן שלא תאפשר כל דיספוזיציה בדירה מלבד רישום המשכנתא לטובת הבנק המלווה ורישום הירושה.
להתמודד עם האתגרים
בית המשפט קיבל את הפתרון המוצע והוסיף כי נכון היה להטיל את צו איסור הדיספוזיציה מלכתחילה על מנת למנוע מפושט הרגל להבריח את זכויותיו לאמו. בעניין זה ציין בית המשפט כי כאשר אדם יודע שמצבו הכלכלי בשפל עליו להיות בראש ובראשונה הוגן כלפי נושיו בטרם יהיה נדיב כלפי קרוביו ועליו לדאוג לשלם את חובותיו בטרם ייתן מתנות לאחרים.
לצד זאת קבע בית המשפט, נכון עשו כל הצדדים אשר בחרו בדרך המאפשרת את קידום הפרויקט.
בסופו של דבר הוסר צו איסור הדיספוזיציה על מנת לאפשר את רישום המשכנתא לטובת הבנק המלווה וקידום הפרויקט.
פרשנות: נמצאנו למדים, כי קיימים אתגרים רבים, מגוונים ומפתיעים במהלך המסע לביצוע פרויקט התחדשות עירונית. יכול יורש אחד של חלק מהזכויות בדירה אחת במתחם פינוי־בינוי אשר נקלע לחדלות פרעון לגרום לעיכוב של הפרויקט כולו. התבוננות רחבה אשר רואה פני פרויקט מתוך רצון טוב לקיומו של הפרויקט ורצון אמיתי להיטיב חייהם של כלל בעלי הדירות, מאפשר להתמודד עם האתגרים המשתנים ולהצליח להם.
102\0\474