פרויקט MOMA / צילום: קבוצת חג'ג'
מה יהיה גובה היטל ההשבחה שישולם בגין מכירת חלק קטנטן מקרקע ב"מתחם שלמה" בתל אביב שבבעלות קבוצת חג'ג'? שאלה זו נדונה בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז ת"א, אשר קיבלה את טענת קבוצת חג'ג, שלפיה בקביעת שווי המקרקעין במצב קודם יש להביא בחשבון את הפוטנציאל התכנוני הכללי לשינוי ייעוד הקרקע המגולם בתמורה ששולמה בעסקת המכר.
● מה קורה כשפרויקט פינוי־בינוי מעוכב בגלל פושט רגל אחד
● ניתוח | גם אחרי 77 שנים, ישראל לא מצליחה להיפטר מהחלטות המנדט הבריטי
נזכיר כי היטל השבחה משולם לעירייה, וגובהו 50% מסכום ההשבחה, כלומר מעליית שווי הנכס מאז שנרכש ועד שנמכר או עד שאושרה תוכנית משביחה. כיוון שכך, לבעל הנכס יש אינטרס להוכיח כי שוויו במועד הרכישה היה גבוה ככל האפשר - זאת כדי לייצר מצב של פער קטן ככל האפשר, שיוביל להיטל קטן יותר.
השאלה שנבחנה היא במה אפשר להכיר בעת קביעת שווי המקרקעין.
בהחלטתן של יו"ר הוועדה עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג ומזכירת ועדת הערר דינה בסירטמן, נקבע כי בעת קביעת שווי המקרקעין "יש להכיר בפוטנציאל כללי גם במקום בו הפוטנציאל הכללי כרוך בהליכים לשינוי יעוד וגם במקום בו התכנון הקיים אינו ארכאי".
המחלוקת: כמה שווה פוטנציאל תכנוני לשינוי ייעוד
בשנת 2018 מכרה חג'ג' חלק מהזכויות במקרקעין ולכן הוציאה הוועדה המקומית דרישה לתשלום היטל השבחה בגין תוכנית לבינוי של תעסוקה ומגורים שאושרה בשטח.
חג'ג' מכרה נתח של פחות מחצי אחוז מהקרקע, ובעקבות זאת הטילה עליה הוועדה המקומית היטל השבחה בגין מכר בסך של כ-361 אלף שקל, לפי חישוב של כ-256 מיליון שקל להשבחה של הקרקע. חג'ג' הגישה שומה שכנגד לפיה גובה ההשבחה 48 מיליון שקל בלבד (כלומר היטל ההשבחה על החלק שמכרו עומד על 70 אלף שקל בלבד), והשמאי המכריע אבישי זיו קבע כי ההשבחה מכוח אישור התוכנית עומדת על 180 מיליון שקל (וההיטל כמחצית מסכום זה, על החלקה במלואה). שני הצדדים הגיעו ערר על החלטתו של השמאי המכריע.
אולם בשנים האחרונות נבנו בעיקר לאורך דרך שלמה כמה פרויקטים חדשים למגורים ומשרדים משולבי מסחר, וסביבת המקרקעין מהווה אזור מעורב של מגורים, מסחר ומלאכה מדרום לשכונת פלורנטין, ממזרח לרחוב שלבים, מצפון לדרך קיבוץ גלויות וממערב לרחוב הרצל. בסביבה מגמת התחדשות עירונית.
לטענת קבוצת חג'ג', באמצעות עו"ד עלא דיאב, היה על השמאים המכריעים להביא בחשבון בקביעת שווי המקרקעין במצב קודם, את הפוטנציאל התכנוני הכללי לשינוי ייעוד הקרקע שגולם בתמורה ששולמה בעסקה שבה רכשה קבוצת חג'ג' את המקרקעין ב־2014 - ארבע שנים לפני שאושרה התוכנית המשביחה - וכן היה על השמאים המכריעים להביא בחשבון כחלק מקביעת השווי את תמ"מ 5 ואת מסמכי המדיניות של העירייה.
מנגד טענה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, באמצעות עוה"ד אירית יומטוב והראל וינטרוב, כי אין להביא בחשבון בקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם פוטנציאל תכנוני לשינוי ייעוד, כפי שקבעו גם השמאים המכריעים.
עם זאת, השמאים המכריעים ציינו כי שאלת הכללת הפוטנציאל התכנוני לשינוי ייעוד במצב קודם היא סוגיה משפטית ועדיף שתתברר בערכאה שיפוטית מתאימה.
הרקע לפסיקה: ההבדל בין תוכנית משביחה לציפייה כללית
שאלת התחשבות בפוטנציאל תכנוני במסגרת חישוב שווי מצב קודם או נטרולו הוכרעה בעבר בהלכת "לוסטרניק" (רע"א 4487/01), שם דובר על חלקה בייעוד חקלאי במרכז העיר רחובות, שלימים שונה יעודה למגורים ונדרש היטל השבחה.
הוועדה המקומית סברה אז כי יש לחייב בגין מלוא ההשבחה שבין שווי קרקע חקלאית לבין שוויה ביעודה החדש, וכי אין להתחשב ב"שיקולים בשל ציפיות לשינוי עתידי".
מנגד טענה הנישומה בין היתר כי ציפיות לתכנון עתידי הן חלק אינטגרלי משווי המקרקעין במצב הקודם.
התיק הגיע עד בית המשפט העליון שדחה את עמדת הוועדה המקומית בעניין, וקבע כי לצד נטרול מהשווי במצב הקודם את השפעת הציפייה לאישור התוכנית המשביחה עצמה, יש לגלם בשווי את הציפייה הכללית לשינוי יעוד ולפיתוח המקרקעין.
בהתאם להלכת "לוסטרניק" נקבע שיש לנטרל מהשווי במצב הקודם את השפעת הציפייה לאישור התוכנית המשביחה עצמה והליכי התכנון הקשורים בטבורם לתוכנית המשביחה, אך יש לגלם בשווי את הציפייה הכללית לשינוי יעוד ולפיתוח המקרקעין בשל מכלול תכונות הקרקע לרבות מיקומה המסוים.
בפסק דין נוסף של בית המשפט העליון, סביב שאלת הציפיות והפוטנציאל התכנוני הכללי בהקשר לתביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק המקרקעין (ר"מ 10212/16 דלי דליה), נקבע שלעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק ניתן להכיר בפוטנציאל ובציפיות רק במקרים בהם ניתן להצביע על פעולה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי המבססת את הפוטנציאל התכנוני.
על פי פסיקות אלה, ציינו חברי הוועדה בתיק הנוכחי, כי "יש לנטרל מהשווי במצב הקודם את השפעת הציפיה לאישור התכנית המשביחה עצמה והליכי התכנון הכרוכים בתוכנית המשביחה, אך יש לגלם בשווי את הציפיה הכללית לשינוי יעוד ולפיתוח המקרקעין, בשל מכלול תכונות הקרקע לרבות מיקומה המסוים".
בהמשך דנו חברי הוועדה בשאלה האם יש לבחון את תמ"מ 5, מסמכי מדיניות ותוכניות נקודתיות, ובמקרה הנדון: האם יש לייחס למצב הקודם פוטנציאל תכנוני כללי כלשהוא הנובע ממסמכי המדיניות "מבואות יפו" ממרץ 2005 לפיהם הסביבה שבה מצויים המקרקעין תהפוך בהדרגה לאזור מגורים פרטי, ועדכון שנעשה למסמכים אלה במרץ 2007 לפיו מסווגים המקרקעין באזור מגורים עירוניים עם חזית מסחרית לדרך שלמה.
השמאים המכריעים קבעו כי אין מקום להתחשב במסמכי המדיניות כחלק משווי מצב קודם בעיקר מהטעם שאין מדובר במסמך סטטוטורי (אין למסמכים הללו מעמד מחייב), אך חברי הוועדה לא היו משוכנעים כי קביעה זו מדויקת וציינו כי "יש מקום לבחון את הוראות תמ"מ 5 לעניין המקרקעין, האם אינן מהוות חלק מההליך התכנוני של התוכנית המשביחה וככל שלא, האם יצרו ציפייה כללית שיש להתחשב בה".
חברי הוועדה השיבו את הבדיקה בעניין זה לשמאי המכריע שיבחן האם בהוראותיה של תמ"מ 5 יש כדי לייצר ציפייה כללית אותה יש להביא בחשבון כחלק ממצב קודם, ואם כן האם יש בה כדי להשפיע על השווי במצב קודם וככל שכך להתחשב בה.
הערעור של קבוצת חג'ג' כלל טענות נוספות נגד שומת הוועדה המקומית וחלקן התקבלו, כך שהשומות שהוצאו לחברה הוחזרו לבדיקה שמאית נוספת.
המשמעות: פרשנות מרחיבה שתיבחן בביקורת שיפוטית
לדברי עו"ד ניצן זימרן, שותף במשרד עו"ד עפר טויסטר ושות' העוסק בתכנון ובנייה, בסביבה עירונית יש קרקעות רבות שהפוטנציאל הכללי שלהן עולה, לעתים באופן משמעותי, על השווי של הזכויות התקפות, ולכן להחלטה השלכה רחבה על היטלי השבחה בסביבה עירונית מתחדשת.
עוד לדבריו, ההכרעה אמנם מיישמת פסק דין של בית המשפט העליון, אולם תוך פרשנות מרחיבה לפסק הדין, וסביר להניח שההחלטה תיבחן בביקורת שיפוטית, והמילה האחרונה בנושא טרם נאמרה.
עוד מוסיף זימרן כי "יש לציין, שהכרעה חשובה זו, משתנה כאשר אנו דנים בתביעה לירידת ערך מקרקעין (תביעה לפי סעיף 197). שם, בהתאם להלכת 'דלי דליה', אין להתחשב בפוטנציאל כללי של מקרקעין. לכן, בתביעת ירידת ערך בעל קרקע אינו יכול להיבנות מכך שהוא ציפה לקבלת היקף זכויות גבוה, ציפייה שלא התממשה. ציפייה זו אינה בת פיצוי בהתאם לפסיקה".
לדברי עו"ד עלא דיאב, שותף במשרד AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות', המייצג את קבוצת חג'ג', "מדובר בהחלטה חשובה, צודקת ונכונה של ועדת הערר, העולה בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העליון. ועדת הערר נצמדה למהותה ולתכליתה הנכונה של ההלכה, שנקבעה בפסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת לוסטרניק, ופירשה אותה בצורה נכונה, העולה עם תכלית מוסד היטל ההשבחה. בתוך כך, היא בלמה ניסיונות רבים של הוועדות המקומיות ושמאים מכריעים לפרש את ההלכה בדרך מצמצמת, לעקרה מתוכנה ולהסיטה לשולי דרך. להחלטת הוועדה נועדו השלכות רוחב מידיות. בערים רבות, קיימות קרקעות בעלות פוטנציאל תכנוני עצום הנגזר ממיקומם, כאשר שווי השוק שלהן אינו נגזר מתוכניות בניין עיר ארכאיות החלות עליהן".