פרופ' אבי שמחון / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות
יישום המלצות המועצה הלאומית לכלכלה להגבלת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי דירות בפרויקטים המלווים על ידם, עלול לתרום לעליות מחירים ולסיכון של רוכשי דירות. כך טוען בנק ישראל בתגובה לפרסום טיוטת החלטת הממשלה, להקים צוות שיבדוק את הנושא.
● "כשל תחרותי": יוקם צוות ממשלתי לבחינת מעורבות הבנקים במחירי הדירות
● הכלכלן הראשי: היזמים חוששים מבנק ישראל - ומגדילים את המבצעים הפיננסיים
ביום ראשון החליט קבינט הדיור להקים צוות שיבדוק את מעורבות הבנקים בשוק, ואת האפשרויות לשנות את הנוהלים הקיימים, שמאפשרים להם לשלוט במחירי הדירות החדשות ולמנוע ירידתם.
יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה, פרופ' אבי שמחון, הציג בישיבה את מה שמכונה במועצה "כשל תחרותי", לפיו הבנקים גורמים לתופעה של קשיחות מחירים כלפי מטה - כלומר כשהביקושים עולים - המחירים עולים. אך כשהם יורדים, כפי שקורה היום - הם אינם יורדים, או יורדים במתינות רבה.
כשל תחרותי שאינו נעוץ אצל יזמי הנדל"ן
ההסבר במועצה לקשיחות א־סימטרית של המחירים הינו כשל תחרותי שאינו נעוץ אצל יזמי הנדל"ן, אלא במגזר הבנקאי המלווה את הענף, שהוא ריכוזי. בנקים לאומי והפועלים מספקים 60% מכלל המימון לבנייה.
להערכת המועצה, לבנק המלווה יכולת השפעה ניכרת על מחירי הדירות החדשות, באמצעות התערבות בשיקולי המחיר שלהם. זאת, באמצעות סעיף בחוזה התקשרות מול היזמים, שמחייב את האחרונים לקבל אישור, באם ירצו להוריד את מחירי הדירות בפרויקט. הסעיף מביא יזמים לערוך מבצעים שונים לרוכשים, שכל תכליתם שלא להוריד את מחירי הדירות.
לאור זאת, במועצה ממליצים על ארבעה צעדים: להכריז על הבנקים קבוצת ריכוז בתחום מתן אשראי לבנייה; להורות להם להימנע מסעיפים שיכולים לעצור יזמים מלהוריד מחירי דירות בפרויקטים; לאסור עליהם לדון עם יזמים בתמחור פרויקט, לאחר שאושרה תוכנית עסקית; והאחרון: דרישה מהם להביא מסמכים שיתעדו את הדינמיקה ביניהם לבין היזמים בנוגע למחירים.
ואולם בבנק ישראל שוללים את הדברים ובתגובה שפרסמו הזכירו את מעמדם של רוכשי דירות על הנייר, וחיובם בתשלום חלק ממחיר הדירה טרם השלמתה, דבר שמסכן אותם, במיוחד במקרים בהם היזם נקלע למצב של חדלות פירעון, נוסח פרשת "חפציבה" מ-2007.
מאות רוכשי דירות של החברה לא קיבלו ערבויות
במסגרת פרשה זו, מאות רוכשי דירות של החברה לא קיבלו ערבויות כנגד הכספים ששילמו, ונותרו ללא דירות בנויות וללא הכספים ששילמו.
"על רקע קריסתה של חברת "חפציבה" חודד הצורך להבטיח את כספם של רוכשי הדירות תוך הידוק הפיקוח על פעילותו של היזם ועל השימוש שהוא עושה בכספי הרוכשים. בפרט, כדי לצמצם את הסיכון לרוכשי הדירות, עוגן בחוק מנגנון של ליווי סגור לפרויקט בנייה", כותבים בבנק ישראל.
במצב דברים זה, הבנקים חייבים לפקח על פעילות היזמים, כדי להקטין את הסכנה להתמוטטותם הכלכלית, מה שמחייב אותם לפקח גם על מחירי הדירות שבפרויקטים.
"התערבות לא מבוקרת בהסכמי המימון בין היזמים לגורמים המממנים תוך הגבלה של האחרונים בפעולות הפיקוח והבקרה שהם מבצעים בפרויקט נתון, צפויה להשפיע לשלילה על שוק הדיור בישראל ולהוביל דווקא לצמצום היצע הדירות ולעלייה במחיריהן", טוענים בבנק ישראל. "כך, כדי להקטין את הסיכון לפשיטת רגל של יזם ולחילוט של הערבויות שמעמידים הגורמים המממנים, הם ידרשו מהיזם להעמיד הון עצמי בהיקף גדול יותר . הגדלת הסיכון בפעילותו של היזם צפויה להוביל במקביל גם לייקור מחיר האשראי שמועמד לו. התוצאה של כל אלו צפויה להיות צמצום היצע הפרויקטים של דירות למגורים בישראל ועלייה במחירי הדירות. הגדלת הסיכון לכניסה של יזם לחדלות פירעון עלולה להביא גם לייקור המשכנתאות המועמדות לרוכשי דירות על הנייר ובכך לפגוע בציבור הרוכשים".
אז מדוע מחירי הדירות בעיקר עולים, גם במצבים שלכאורה הם אמורים לרדת? לפי בנק ישראל, "על הצוות שיוקם, יהיה לבחון את מכלול הסיבות לאי הורדת המחירים על ידי היזמים וביניהן סיבות הקשורות להליכי שיווק הקרקעות, להליכים הקשורים במתן היתרי בנייה, למחיריהן של תשומות הבנייה ועוד. בכלל זאת, הצוות אשר מוצע להקים יוכל לבחון האם אכן סעיפים מסוימים בהסכמי המימון של הגורמים המממנים משפיעים על הדינמיקה של מחירי הדיור והאם קיים צורך בשינויים מסוימים בהסכמים אלה. כל זאת, בכפוף להמשך הבטחת הכספים של רוכשי הדירות ומבלי לפגוע באיכות הפיקוח והבקרה של הגורמים המממנים על היזם כפי שנעשה היום במסגרת של מימון בנייה למגורים בפרויקט ליווי סגור".