רחוב ביאליק בת''א, חלק מהתוכנית / צילום: Shutterstock
תוכנית הרובעים של תל אביב חילקה את כל שטח העיר לתשעה אזורים נפרדים, כל אחד בעל מאפיינים שונים. זאת במטרה לקדם בכל אחד מהם בנייה ופיתוח המתאימים לכל אזור ספציפי, ומותאמים לצורכי התקופה. כאשר החל קידום תוכנית הרובעים 5 ו־6, אי־שם בשנת 2014, איש בעיריית תל אביב־יפו לא צפה כנראה שייקח זמן רב כל־כך עד לאישורה. השבוע, בחלוף יותר מעשור, היא תתקרב סוף־סוף לאישור - ותאפשר התחדשות של אזור המשווע לכך, אך תחת מגבלות קשיחות: הנחיות השימור של אזור "העיר הלבנה" בתל אביב.
● בקשת ערעור: הפסיקה בנוגע לעיר הלבנה בתל אביב - "תקדים שולל זכויות"
● המדינה מציעה 1,200 מגרשים בהנחה למאות אלפי אנשי מילואים זכאים
● תוכנית "דירה בהנחה" צפויה לעבור למתכונת חדשה. כך היא תעבוד
כ־50% מהמבנים לא ייכללו בתוכנית
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו תדון השבוע בהתנגדויות לתוכנית, ולאחר מכן צפויה לאשרה - ולהמליץ לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב לאשרה סופית.
הרובעים 5 ו־6 תחומים ברחובות בוגרשוב מצפון, יצחק אלחנן מדרום, הירקון במערב ודרך מנחם בגין במזרח. הם כוללים אזורים אטרקטיביים ומבוקשים במיוחד, ובהם אזור לב העיר ושדרות רוטשילד, רחוב אלנבי, שוק הכרמל, שכונת כרם התימנים ועוד. מעל לכול, הם מהווים חלק משמעותי מתחומי "אזור ההכרזה" של אונסק"ו - הכרזת הארגון ב־2003 על העיר הלבנה כאתר מורשת עולמית.
למעשה, כ־90% משטח צמד הרובעים נמצא בתחומי "העיר הלבנה", עובדה הגוזרת עליהם כללי שימור מחמירים. ההערכות הן שכ־50% מהבניינים בתחומי הרובעים הללו מוגדרים כמבנים לשימור ברמה כזו או אחרת - והתוכנית החדשה, על־פי כלליה, לא חלה עליהם.
כמו כן, פיתוח חדש בתחומי אזור ההכרזה יהיה חייב להתבצע לפי כללים ברורים, מתוך מטרה, מצד העירייה, לשמור על מאפייני האזור הייחודיים: "עיצוב מבנים ופיתוח המגרש בתחום אזור ההכרזה יהיה בהתאמה למאפיינים האדריכליים וההיסטוריים של המבנים הקיימים ושל המרקם הקיים", נכתב בדברי ההסבר לתוכנית. "בתוספת לבניין קיים תידרש התאמת תוספת הבנייה למאפיינים האדריכליים של המבנה הקיים".
הוראות אלה מגבילות מאוד את אפשרויות הפיתוח במסגרת התוכנית: הן בבנייה חדשה והן במגרשים שבהם תיבנה תוספת לבנייה קיימת. כך באזור ההכרזה של אונסק"ו תתאפשר הקמת בניינים בני שש קומות לכל היותר, בתוספת קומת גג חלקית, רק ברחובות מסוימים; בחלקים אחרים באזור ההכרזה, המגבלה תהיה עד חמש קומות וקומת גג חלקית.
למרות כל אלה, תוכנית הרובעים 5 ו־6 מעניקה כלים לפיתוח בהיקף גדול יחסית: נכון להיום, היא מציעה תוספת של 7,707 יחידות דיור בשני הרובעים, בעיקר על־ידי התחדשות עירונית, שיתווספו ל־6,178 יחידות דיור הקיימות כיום. מדובר על תוספת לא קטנה, אך היקפה נמוך משמעותית מזה שמציעות תוכניות הרובעים 3 ו־4 יחד: תוכנית לרובע 3, אשר נחשבת כבעלת פוטנציאל פיתוח נמוך יחסית, מאפשרת תוספת של 8,000 יחידות דיור; ותוכנית לרובע 4, שנמצא בתנופת פיתוח אדירה בימים אלה, מאפשרת תוספת של 5,100 יחידות דיור (לפי הערכת 50% מימוש, כך שבפועל ייתכן שהתוספת תהיה גדולה יותר).
"אזור לב העיר מייחל להתחדשות"
כאמור, עיקר הפיתוח במסגרת התוכנית לצמד הרובעים אמור להגיע מהתחדשות עירונית - בדומה למתבצע כיום בתחומי הרובעים 3 ו־4, שתוכניותיהן אושרו בשנת 2018. לא במקרה הדגש הוא על התחדשות עירונית: על־פי נתוני העירייה, כשני שליש מהמבנים בצמד הרובעים (כ־67%) הוקמו לפני שנת 1950. אך האם התוכנית החדשה, בהינתן זכויות הבנייה המוגבלות, תאפשר התחדשות עירונית משמעותית?
"ליזמים הפועלים בתל אביב קל מאוד כיום לאמוד את פוטנציאל הפיתוח שתוכנית מסוימת מעניקה", אומר אילי בר, יו"ר הוועדה המוניציפלית בארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, המשמש כבר שנים כבעלים ומנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי, שעיקר פעילותה בעיר. "אני מעריך שהפיתוח בתוכנית החדשה יהיה דומה יותר לזה שברובע 3, שם היקף הזכויות קטן יחסית ולא מאפשר תנופה אמיתית של התחדשות עירונית. לדעתי התרומה של התוכנית להתחדשות העירונית ברובעים האלה תהיה מינורית.
"המגרשים באזורים הללו צפופים יחסית" הוא ממשיך, "בתוספת ההערכה שבתוכנית הזו כן ייגבו היטלי השבחה, בניגוד לרובעים 3 ו־4, ובהתחשב בכך שהעירייה מתכננת לחייב הקצאת שטחים לצורכי ציבור במגרשים הגדולים יותר, נראה שהפיתוח יהיה מצומצם מאוד. לטעמי, לפרויקטים רבים מסוג הריסה ובנייה מחדש לא תהיה היתכנות כלכלית, ונראה דווקא יותר פרויקטי חיזוק ותוספת. אנחנו כבר כיום מקבלים הרבה פניות להוציא יוזמות לפועל ברובעים הללו, ודוחים אותן כי הן לא באמת ישימות".
"גם בפוטנציאל מצומצם הביקוש גבוה"
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, השמאית נחמה בוגין, מסכימה כי מדובר בתוכנית עם פוטנציאל מצומצם יחסית, אך לדעתה הפיתוח הנדל"ני גם ברובעים הללו יהיה נרחב: "אומנם אזורי ההכרזה אכן משפיעים בצורה משמעותית על הפיתוח באזורים האלה, אבל עדיין מדובר באזורים אטרקטיביים ומבוקשים מאוד. אולי קצת התרגלנו לפעילות המאסיבית ברובע 4, אבל כל מה שנמצא בתחומי תל אביב תמיד יגרור פיתוח אינטנסיבי וניצול עד תום של הפוטנציאל הקיים. אזור לב העיר, למשל, מייחל להתחדשות - וגם בפוטנציאל יחסית מצומצם, עדיין הביקוש בו צפוי להיות מאוד גבוה".
"אין ספק שהעירייה, מבחינת גובה ונפחי בנייה, מובילה למשהו מצומצם יותר, ובזה היא בעצם עושה את מה שאמרה שתעשה מראש", אומר בר. "היא מתכננת לפי התפיסה האדריכלית הרצויה מבחינתה לשנים הקרובות, ולא לפי המנוף הכלכלי הנדרש. הבשורה באישור התוכנית, בעיניים יזמיות, היא בעיקר ודאות: אולי לא יהיה פרויקט, אבל כך אפשר לדעת איפה להשקיע את עיקר הזמן והאנרגיה".
"אישור התוכנית יספק ודאות תכנונית, גם מבחינת היזמים וגם מול הדיירים", מסכמת השמאית בוגין. "אני מאמינה שגם במקרה הזה, כמו ברובעים 3 ו־4, ברגע שהתוכנית תאושר היא תיתרגם במהירות למציאות בשטח, ותיתן דחיפה רבה לכל האזור".