מה צריך לכלול חוזה להשכרת דירה, וממה צריך להיזהר? / איור: גיל ג'יבלי
הכותבים הם ממשרד יוסף ישורון ושות' עורכי דין ומתמחים בנדל"ן ובתכנון ובנייה
לאחר חיפוש ארוך ולא פשוט מצאתם דירה שאתם רוצים לשכור, ואפילו הגעתם להסכמות על מחיר עם בעליה. מזל טוב! עכשיו אתם עומדים בפני השלב הבא - החוזה המשפטי שיסדיר את היחסים בין הצדדים. מה החובות שלכם, חוץ מהתשלום החודשי? למה בעל הדירה חייב לדאוג, ואילו תיקונים אתם תצטרכו לבצע בעצמכם במידת הצורך?
לקראת הקיץ, שהוא עונת מעברי הדירה, ולקראת החתימה על הסכמי שכירות חדשים, הכנו מדריך להיבטים המשפטיים, הכלכליים והמעשיים של חוזי שכירות - לשוכרים ולמשכירים כאחד.
● 5 נקודות שכדאי להביא בחשבון לפני שקונים דירה להשקעה
● חלוקת הנכסים בהליך גירושים: כך תעבירו דירה לילדים
מה הן ההכנות הנדרשות לפני חתימה על חוזה?
לפני חתימה על חוזה שכירות, על השוכר לבצע כמה בדיקות מהותיות:
● לאמת את זהות הבעלים: אימות זהות הבעלים חשוב על-מנת להבטיח כי האדם שמציג עצמו כמשכיר הוא אכן הבעלים החוקי של הדירה או בעל הזכות שבדין להשכיר אותה (למשל, חוכר או מיופה-כוח). חתימה על הסכם שכירות עם אדם שאינו בעל הזכות החוקית המתאימה לעשות כן עלולה להיחשב לחסרת תוקף ולחשוף את השוכר לפינוי מהדירה או להליכים משפטיים אחרים. ניתן לאמת או לבדוק את זהות הבעלים בקלות באמצעות צפייה בנסח הטאבו של הנכס, אשר ניתן להורדה בקלות לאחר תשלום אגרה באופן מקוון באתר של רשם המקרקעין, או בסיוע עורך דין מלווה.
● בדיקת מצב הדירה: בדיקה שמטרתה למנוע מחלוקת עתידיות על ליקויים או פגמים שהיו קיימים בדירה ערב החתימה על הסכם השכירות עם השוכר. על השוכר לוודא, בטרם החתימה על הסכם השכירות, שבדירה לא קיימים ליקויים חמורים כמו רטיבות, ליקויי חשמל או בעיות צנרת. אם מתאפשר, מומלץ לגבות את הפגמים שיתגלו, אם יתגלו, באמצעות תמונות/ צילומים, ולצרפן כנספחים לחוזה השכירות.
● בדיקת סביבת הדירה: חוזה השכירות אומנם מסדיר את החזקה בנכס, אולם חוויית המגורים הכוללת של השוכר תכלול גם את הסביבה שבה הנכס מצוי: רעש מתמשך, גישה לתחבורה ציבורית, קרבה למוקדי שירותים חיוניים, מצב הבניין וחזותו החיצונית. מומלץ שהשוכר יבדוק שהסביבה של הנכס עונה על צרכיו טרם חתימה על חוזה השכירות. בהתאם לכך, מומלץ לבקר באזור שבו מצוי הנכס בשעות שונות של היום וגם בסוף השבוע, ואם מתאפשר - לשוחח עם שכנים המתגוררים בבניין או בבניינים סמוכים.
● מעבר מעמיק על ההסכם והבנת כלל תנאיו: חוזה שכירות הוא הסכם משפטי מחייב. חתימה עליו מהווה התחייבות לכל תנאיו. על השוכר לוודא כי הבין את החוזה היטב, כי הוא מבין אילו התחייבויות הוא נוטל על עצמו, ומה, במסגרת החוזה, מצוי בתחומי אחריותו. מומלץ לא להתבייש לשאול שאלות, לקרוא את ההסכם בעיון ולהימנע מלחתום על ההסכם תחת לחץ. מומלץ להיוועץ בעורך דין על-מנת לוודא כי ההסכם עולה בקנה אחד עם הוראות החוק ועם המקובל בשוק.
● בדיקת התאמה כלכלית: מעבר לגובה דמי השכירות, על השוכר להביא בחשבון גם את ההוצאות הנלוות: ארנונה, ועד בית/דמי ניהול וחשבונות. שכירות שאינה תואמת את היכולת הכלכלית של השוכר עלולה להוביל להפרות חוזה ולחובות. על השוכר לבצע תכנון תקציבי, לברר מראש מה גובה תשלומי החובה וההוצאות החודשיות בנכס ולוודא כי הסכום הכולל תואם את יכולתו הכלכלית לאורך זמן.
המרכיבים ההכרחיים בחוזה שכירות
בהתאם לחוק, חוזה שכירות שעומד בתנאים הוא חוזה שכולל בין היתר:
● חוזה שנערך בכתב: וייחתם על-ידי הצדדים. עם זאת, גם חוזה שנערך בדרכים אחרות עשוי להיות בעל תוקף.
● פרטי הצדדים: השוכר והמשכיר, לרבות מספרי תעודות הזהות שלהם ומענם.
● תיאור הדירה המושכרת: כתובת, קומה, שטח, חניות, מחסן וכו'. נוסף על כך, יש לפרט מה הריהוט והאביזרים שבדירה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה שהושכרו.
● דמי השכירות: גובה דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום.
● תקופת השכירות: מועד התחלה וסיום, כולל קיומה של הברירה או האופציה להארכת תקופת השכירות מבלי הצורך לחתום על הסכם חדש ותנאי הברירה להארכה.
● אחריות לתחזוקה: מי אחראי ולאילו תיקונים. כמו כן, על ההסכם להכיל פירוט של התשלומים הנוספים אשר חלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, ושיעורם.
● ציון הפגמים או הליקויים קיימים בדירה: כל פגם או ליקוי אחר בדירה, שאינו קל-ערך, אשר ידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה או בסביבתה אשר גורם או עלול לגרור הפרעה של ממש לשימוש בדירה ואשר ידוע למשכיר בעת החתימה על החוזה.
● ערבויות וביטחונות: פיקדון, ערבות בנקאית, חתימת ערב.
● ביטוח: על-מנת שיגן גם על זכויות השוכר בנכס (במקרה של נזק לרכוש או לגוף).
● סיום מוקדם של החוזה: בכל חוזה שכירות צריכה להופיע זכות הצדדים לביטול החוזה, יחד עם פירוט תנאי הביטול.
תשלומים שמותר להשית על השוכר, ואלה שלא
החוק בישראל מסדיר את נושא התשלומים שניתן להשית על שוכר בדירה המשמשת למגורים. עקרונית, מותר לחייב את השוכר רק בתשלומים הקשורים לשימוש השוטף והסביר בדירה. לעומת זאת, תשלומים החורגים מאחריותו הסבירה של השוכר - אסורים.
כך למשל, תשלומים שמותר להשית על כתפי השוכר הם: דמי שכירות חודשיים; ארנונה; חשבונות שוטפים (מים, חשמל, גז, אינטרנט); דמי ועד בית - אך ורק עבור שירותים שוטפים (ניקיון, תחזוקה שוטפת, מעלית, גינון וכו').
כפועל יוצא מכך, תשלומים שאינם קשורים לשימוש השוטף והסביר בדירה, אסור להשית על השוכר. כך למשך: הוצאות שדרוג או שיפוץ של הבניין - שיפוץ חזית, התקנת מעלית חדשה או שיפוץ תשתיות שאינן תקלה רגילה ושוטפת; תשלומים לקרן תחזוקה או רזרבות של ועד הבית; תשלום בעבור תיקון תקלות שמקורן בבלאי סביר - כמו דליפת מים מצנרת ישנה (אלא אם נגרמה כתוצאה מרשלנות השוכר); עמלות תיווך או עריכת החוזה - אלא אם הוסכם אחרת במפורש וכתנאי סביר מראש.
במקרה של הפרה - קרי השטת תשלום אסור - ההסכם עלול להיחשב לחוזה מקפח או להתקזז בחלקו.