פרויקט ''לוריא'' שבשכונת מורדות ארנונה בירושלים / הדמיה: וויופוינט
העסקה: קבוצת חברים יהודים מארה"ב רכשו שש דירות בפריסייל בפרויקט "לוריא" בשכונת מורדות ארנונה בירושלים תמורת כ־30 מיליון שקל. הפרויקט מוקם על ידי קבוצת צרפתי שמעון והאחים נוימן.
האזור: שכונת מורדות ארנונה משתרעת על פני כ־250 דונם, והיא נמצאת מזרחית לשכונת ארנונה הוותיקה, צפונית לקיבוץ רמת רחל, דרומית למתחם השגרירות האמריקאית ומערבית לשכונת תלפיות מזרח.
לשכונה תוכנית מאושרת להקמת כ־1,830 יחידות דיור, שטחים למסחר ולתעסוקה, בתי מלון, מוסדות ציבור ושירותים קהילתיים, פארק ארכיאולוגי, גינות ציבוריות ומרחבים פתוחים. נוסף לכך מתוכננים בה משרדים ומתקנים של השגרירות האמריקאית. הבנייה בשכונה תתאפיין בבינוי מדורג, עם נגישות גבוהה להולכי רגל.
רוב הקרקעות בשכונה שווקו במכרזי רמ"י לפני כמה שנים במסגרת "מחיר למשתכן".
המחירים בשכונה: דירות בשוק החופשי נמכרות בשכונה סביב מחיר ממוצע של 37 אלף שקל למ"ר, אם כי בטווח רחב של מחירים. מחיר דירת 4 חדרים ממוצע בשכונה מגיע לכ־3.9 מיליון שקל ומחיר דירת 5 חדרים מגיע ל־4.6 מיליון שקל.
דירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן נהנו מהנחות של כמעט 50%, ברמות המחיר של כ־18.5 אלף שקל למ"ר בממוצע. דירות 4 חדרים שנמכרו בתקופה האחרונה במסגרת התוכנית עלו כ־2.1 מיליון שקל ומחיר דירת 5 חדרים הגיע ל־2.4 מיליון שקל.
הפרויקט: "לוריא" מוקם על מתחם בן 18 דונם - אחד מתוך שניים שנרכשו מקיבוץ רמת רחל ע"י האחים צחי וחן נוימן ושמעון צרפתי לפני שמונה שנים תמורת 650 מיליון שקל.
הפרויקט יכלול 17 בניינים בני שמונה קומות, ובהם 335 דירות חדשות בתמהיל מגוון. תכנון הפרויקט נעשה ע"י משרד האדריכלים יהודה פייגין, והשותפים מבטיחים כי מיקומו הטופוגרפי הגבוה מבטיח שגם דירות בקומות נמוכות יזכו לנוף.
עוד מדווחות החברות היזמיות כי עד כה נמכרו בשלב הפריסייל כ־45 דירות, 30% מהן לתושבי חוץ.
העסקאות: בין הדירות שנרכשו על ידי קבוצת החברים מארה"ב: שתי דירות גן עם 4 חדרים בשטח של 98 מ"ר, עם גינות בשטחים של 180 מ"ר ו־139 מ"ר - נמכרו תמורת 4.89 ו־4.78 מיליון שקל שקל בהתאמה; שתי דירות פנטהאוז בשטח של 136 מ"ר עם מרפסת בשטח של 130 מ"ר נמכרו ב־5.97 מיליון שקל כל אחת; דירת גן עם 3 חדרים בשטח של 76 מ"ר עם גינה בשטח של 70 מ"ר נמכרה ב־3.72 מיליון שקל.
הרוכשים הם בעלי מקצועות חופשיים שחלקם מתגוררים כיום בניו יורק ובמיאמי וחלקם גרים בבית שמש ונמצאים על הקו ישראל־ארה"ב.
אבי צרפתי, מנכ"ל משותף בקבוצת צרפתי שמעון, מספר ש"הדירות נרכשו על ידי קבוצת חברים למטרת מגורים ולא להשקעה. עד כה מכרנו כ־50% מהדירות בשלב הראשון של הפרויקט, הכולל חמישה בניינים עם 105 דירות. הרוכשים בשלב זה הם משפחות צעירות ומשפרי דיור מירושלים ממעמד סוציו־אקונומי גבוה יחסית, מקצועות חופשיים וכן תושבי חוץ.
"הפרויקט שומר על הייחודיות של הבנייה הירושלמית הנמוכה והבוטיקית, בניגוד למגדלים הגבוהים בני 23 קומות שנבנים כיום בעיר".
ניתוח: מדובר בעסקאות מיוחדות, שבוצעו בתקופת הפריסייל של הפרויקט, ובגדול הן מגלמות מחירים של כ־35 אלף שקל למ"ר - כולל שיקלול שטחי הגינה והמרפסות. הם קרובים למדי למחירי השוק שמצאנו בסקר שלנו, וסבירים בהחלט למצב שבו הפרויקט עוד רחוק משלב האיכלוס.
"מדובר במחירים יפים ליזם, שלא כל כך משקפים פריסייל", אומר השמאי קובי ביר. "המחיר למ"ר אותו חישבתי נע בין 34 ל־36 אלף שקל למ"ר, שזה מחירים מציאותיים לסביבה. במקומות הזולים ביותר בירושלים נמכרות דירות חדשות ב־32־33 אלף שקל למ"ר".
לסיכום - מורדות ארנונה הוא אזור שמצוי בתהליך אינטנסיבי של בנייה, ובוצעו בו לא מעט עסקאות בתקופה האחרונה. העסקאות הללו אינן חורגות מהטווח של מחירי השוק המקובלים.