לא מזמן זוג צעיר שיתף אותי בהתלבטות לקנות דירה מקבלן בשני מיליון שקל. זו תהיה דירתם הראשונה, הם באים עם הון עצמי של כמעט 600 אלף שקל, הון עצמי יפה, ועדיין זה אומר שהם לוקחים את מקסימום המשכנתא האפשרית - 1.5 מיליון שקל. הם קונים להשקעה, לא למגורים, והם צופים שכר דירה של כ־5,000 שקל בחודש. "מה דעתך", הם שואלים אותי, "האם העסקה הזו כדאית?"
● המחשבון | קביעת גובה החזר המשכנתא: 3 נקודות שכדאי לבדוק לפני
● המחשבון | המדריך שעושה סדר: מי יורש את כספי הפנסיה ומתי מקבלים פטור ממס
אני לא אתיימר לענות להם על רגל אחת על שאלה כל כך גדולה, אבל את השאלה הזאת אפשר לבחון דרך 5 נקודות עיקריות שיעזרו לנו להבין אם כדאי לנו לרכוש דירה להשקעה.
1. האם העסקה עובדת תזרימית?
נתחיל ממה שקורה כל חודש: הכסף שנכנס מול הכסף שיוצא. בדוגמה של הזוג, החזר המשכנתא על 1.5 מיליון שקל יכול להגיע לכ־8,000 שקל בחודש. שכר הדירה לעומת זאת, צפוי לעמוד על 5,000. כלומר, כל חודש הם ישימו עוד 3,000 שקל מהכיס כדי להשלים את הפער (ואפילו נתעלם בשביל הפשטות מביטוח חיים וביטוח נכס - עלות חודשית נוספת).
האם זה אפשרי? הם מצליחים כיום לחסוך 2,000 שקל (בהוראת קבע). אז אולי הם יצליחו לעמוד בעלייה מעבר לסכום החיסכון אבל זה דוחק את התזרים. ולא מדובר פה במשהו לתקופה קצרה.
לכן, לפני שמדברים על תשואה, כדאי לשאול: האם אנחנו מסוגלים לעמוד בעסקה? כי אחרי ששילמנו מעל 600 אלף, האם אנחנו רוצים להוציא גם סכום חודשי לטובת הדירה? זה סכום שהיינו יכולים, כמובן, להפנות להשקעה אחרת. חשוב להבין על מה אנחנו מוותרים ולהבין את הטרייד־אופס.
מעבר לכך, ככל שאנחנו מוציאים כל חודש מהכיס עוד כסף, כך הרווח האמיתי נמדד לא רק לפי המחיר שקנינו ומכרנו - אלא גם לפי כמה כסף עוד הוספנו לאורך הדרך.
2. מה נקודת הפתיחה של התשואה?
זהו הפרמטר הקלאסי: כמה הנכס עצמו מניב? בדוגמה שלנו, אם שכר הדירה הוא, למשל, 5,000 שקל לחודש, נכפיל אותו ב־11 (נחסיר חודש אחד בשנה עבור תקלות, דירה ריקה או תחזוקה), ונקבל 55,000 שקל בשנה. נחלק את זה בשווי הנכס - 2 מיליון - ונקבל תשואה של 2.75%. אם השכירות תהיה 5,500 שקלים, תשואת הנכס תהיה 3%.
ומה הריבית על המשכנתא? נניח סביב 4.7% משוקללת. כלומר, נכון להיום, לוקחים כסף ב־4.7%, ומשקיעים אותו במקום שמניב 2.7% (או אפילו 3%). אפשר להסתכל על זה אחרת, מתוך ה־8,000 שקל החזר, 6,000 יהיה רק ריבית, כלומר השכירות לא תכסה את רכיב הריביות.
כנראה שברוב העסקאות האלו היום אין באמת תשואה שוטפת מהנכס והמשקיעים מניחים שהרווח יגיע מהמינוף, יחד עם העלייה בערך הנכס - ולא מהשכירות. וברגע שתשואת השכירות לא מכסה את עלות המימון, מדובר בהשקעה שמתבססת בצורה חזקה יותר על עליית מחירים.
3. והמחירים תמיד עולים
בעולם של ריבית אפס, עליית הערך הייתה כמעט עניין מובנה. אבל הריבית שעלתה שינתה לא רק את עלות המימון או את היכולת לקנות דירה, אלא מתחילה לחלחל גם לציפיות ולפסיכולוגיה של הנדל״ן.
אפשר להניח שבהינתן מדינה מתפקדת וצומחת, בטווח הארוך מחירי הדיור יעלו. אבל בטווח הקצר־בינוני? צריך לזכור שהיו בעבר תקופות של ירידות מחירים. מ־1997 ועד 2007 המחירים ירדו ריאלית ביותר מ־20%. אז לא, זו ממש לא תחזית - כן תזכורת.
4. מה עם האלטרנטיבה?
מה אם עליית הערך תהיה סבירה ומתונה? למשל, עלייה של 3% במחיר הדירה זה בקושי שובר שיוויון ביחס לאלטרנטיבה - לשים את הכסף בקרן סולידית שעושה 3.5%-4% תשואה.
ככל שהריבית תישאר גבוהה יותר ליותר זמן, האלטרנטיבה הופכת להיות מעניינת יותר, כי השקעה באג״ח של ממשלתי ל־5 שנים מספקת 4.3% ברוטו נומינלי ל־5 שנים. וזה בלי תיווך או מדד תשומות בניה, בלי להשקיע זמן ורגש בחיפוש הדירה, בלי עלות עו״ד וכדומה.
5. מס, בלת"מים, והתעסקות
שכר דירה מעל 5,650 שקל בחודש עלול להיות חייב במס. אם רלוונטי, אפשר לנסות לקזז מול שכר הדירה שאתם משלמים בעצמכם, אבל יש לפעמים אותיות קטנות, והתוצאה יכולה להיות תשלום מס של מאות שקלים בחודש.
לזה מתווספות הוצאות נלוות אחרות - לפעמים תיווך או עו״ד ולפעמים ריהוט ומזגנים. בנוסף, אם זו דירה מקבלן, שלא עושה מבצעי 10־90, ייתכן שתצטרכו תקופת גרייס (שבה משלמים רק את רכיב הריבית בהחזר החודשי), כדי לא לשלם שכירות ומשכנתא במקביל, ובריביות של היום - מדובר בסכום לא מבוטל. כדאי לא לשכוח גם את מה שנקרא "החיים עצמם": אחרי האכלוס, שוכרים שמתקשרים כי יש נזילה, דיירים שעוזבים וצריך למצוא מחליפים, ועבודה מול ועד בית וביטוחים. לא רק כעלויות, אלא כאנרגיות ותשומת לב.
שורה תחתונה
יש עוד דברים שצריך לקחת בחשבון ותרחישים שצריכים לבחון (מה קורה אם הדירה עומדת ריקה 3 חודשים?) אבל בשורה התחתונה - האם העסקה הזאת שווה? תלוי. זה תלוי ביכולת התזרימית להחזיק את ההשקעה לאורך זמן וברצון לעשות את זה בכלל. זה תלוי באיזו עליית ערך דרושה כדי שהעסקה תצדיק את עצמה ותהיה רווחית, עד כמה אתם מאמינים באזור ובהשבחה שלו.
תלוי בכמה הון אתם מביאים מהבית, ובכמה תצטרכו להוסיף כל חודש ואיך זה מול האלטרנטיבה. זה תלוי גם באם אתם מבינים שבנכס יגורו בסוף אנשים שצריכים לפעמים דברים ותיקונים, וזה גם תלוי בגישה ובתוכניות לעתיד. לפעמים, גם אם זו לא ההשקעה הכי משתלמת באקסל - היא מכניסה אותנו לשוק, ומקרבת אותנו לצעד הבא. אבל גם אם זה הסיפור - עדיין צריך לעשות את זה עם חישובי התקציב, התזרים ומה המשמעויות, ולא כי שוק הדיור תמיד עולה.